廣州廣播電視大學(xué)管理學(xué)部副教授　黃安心

　　在我國物業(yè)管理實(shí)踐中，物業(yè)管理與開(kāi)發(fā)建設很難做到分業(yè)經(jīng)營(yíng)，這樣所帶來(lái)的問(wèn)題有：一是物業(yè)管理企業(yè)只是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設的附屬物，沒(méi)有自主經(jīng)營(yíng)地實(shí)現企業(yè)自我價(jià)值的前提；二是物業(yè)管理企業(yè)如果要實(shí)現一定的盈余，只是向開(kāi)發(fā)建設單位爭取預算支持，或向業(yè)主多收費少服務(wù)，這樣運行的結果往往導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設單位把物業(yè)管理企業(yè)當作房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品，物業(yè)管理成了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理企業(yè)有可能與開(kāi)發(fā)建設單位一起算計業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間則會(huì )出現糾紛。

　　產(chǎn)生上述問(wèn)題的根源在于：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是純粹的商品交易行為，交易的是房地產(chǎn)產(chǎn)品本身，屬房地產(chǎn)經(jīng)濟活動(dòng)范疇，而物業(yè)管理是房地產(chǎn)建成交付使用后的管理過(guò)程，交易的是管理服務(wù)產(chǎn)品，性質(zhì)根本不同。

　　因此，要實(shí)現物業(yè)管理活動(dòng)的正常有序進(jìn)行，必須解決兩個(gè)問(wèn)題：一是按兩種不同的邏輯設計交易活動(dòng)，也就是分業(yè)經(jīng)營(yíng)，其實(shí)質(zhì)是按各自的“游戲規則”經(jīng)營(yíng)；二是交易的主體之間必須是平等的，交易過(guò)程透明化、規范化，即通過(guò)談判達成一致的意見(jiàn)并以合約的形式進(jìn)行。

　　近期國家出臺的有關(guān)前期物業(yè)管理的政策法規，對前期物業(yè)管理行為進(jìn)行了規范，充分體現了政府的權力導向和合理力度。關(guān)于分業(yè)經(jīng)營(yíng)，《物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）第二十四條規定“國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”。雖然只用了“提倡”一詞，但卻是對“建設單位”單位講的，既抓住了問(wèn)題的實(shí)質(zhì)，又體現政策的可行及導向，這是切實(shí)可行的作法。關(guān)于前期管理中的平等交易問(wèn)題，《條例》第二十一條規定“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同” ，《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》第二條規定“本臨時(shí)公約對建設單位、業(yè)主和物業(yè)使用人均有約束力”，從而明晰了前期物業(yè)管理主體的平等民事主體關(guān)系與地位。保障了開(kāi)發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和物業(yè)使用人等前期物業(yè)管理活動(dòng)主體在法律地位上的平等性。

　　一、行為規范：前期物業(yè)管理有序運行的保障
　　前期物業(yè)管理活動(dòng)涉及到開(kāi)發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和物業(yè)使用人等多方利益，在前期物業(yè)管理活動(dòng)中，任何一方的不規則行為都可以導致多方利益的失衡，這就需要一個(gè)砝碼來(lái)平衡。這個(gè)砝碼就是《條例》、《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》、《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》及相關(guān)配套政策規定。這些政策法規從三個(gè)方面規范了前期物業(yè)管理活動(dòng)：

　　其一，確立了前期物業(yè)管理活動(dòng)中政策法規的系統性和連續性。從房地產(chǎn)交易到前期物業(yè)管理，再到后續物業(yè)管理，在實(shí)質(zhì)內容和時(shí)間界限的銜接上都有一致而明確規定?！稐l例》第二十三條規定“建設單位應當在物業(yè)銷(xiāo)售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當對遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾?！薄稑I(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》第二條做出同樣的規定。從而確保了房地產(chǎn)交易行為與前期物業(yè)管理在法律依據上的一致性?！稐l例》第二十五條“建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容?！钡谒臈l規定“建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同中涉及業(yè)主共同利益的約定，應與本臨時(shí)公約一致?！睆亩_保了房地產(chǎn)交易行為與前期物業(yè)管理在有關(guān)物業(yè)管理事項上的一致的約定，通過(guò)一對一的方式約定。使物業(yè)管理企業(yè)獲得委托管理權力，保障了業(yè)主大會(huì )成立前的前期物業(yè)管理的正常進(jìn)行，同時(shí)也避免了日后的糾紛出現，從為前期物業(yè)管理的規范進(jìn)行提供了法律保障?！稐l例》第二十六條規定“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止?！?這就在前期物業(yè)管理合同與后續物業(yè)管理合同效力的時(shí)間銜接上，也做出明確的界定，避免在物業(yè)管理企業(yè)選聘等重大物業(yè)管理事項上出現真空或重疊。

　　其二是明確了前期物業(yè)管理活動(dòng)中多方主體的權利與義務(wù)?！稐l例》第二十二條規定“建設單位應當在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定?！?/P>

　　《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》中列出了業(yè)主（開(kāi)發(fā)建設單位或單個(gè)業(yè)主）與物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)內容與質(zhì)量、服務(wù)費用、物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理、物業(yè)的承接驗收、物業(yè)的使用與維護、專(zhuān)項維修資金、違約責任及其他相關(guān)事項方面應做出約定的事項和條款。

　　其三是對前期物業(yè)管理中出現的問(wèn)題規定了明確的法律責任?！稐l例》的二十七至三十一條，對業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗的責任的規定、辦理物業(yè)承接驗收手續時(shí)建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交的資料、建設單位應當按照規定在物業(yè)管理區域內配置必要的物業(yè)管理用房及建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任等做出了明確的規定。這些內容在《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》和《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》中進(jìn)一步做出具體約定。

　　二、利益共贏(yíng)：夯實(shí)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的根基
　　關(guān)于前期物業(yè)管理具有重要意義的看法很多，主要認為物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前就參與物業(yè)的規劃設計和建設的過(guò)程，從用戶(hù)及物業(yè)管理的角度提出一些合理的建議，指導施工單位把好質(zhì)量關(guān)、及早發(fā)現及早解決使用功能的上問(wèn)題，以便開(kāi)發(fā)出的物業(yè)最大限度地滿(mǎn)足用戶(hù)的需求和物業(yè)管理的需要；房地產(chǎn)企業(yè)從市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的角度通過(guò)前期物業(yè)管理實(shí)現物業(yè)的增值效應，實(shí)現高的投資回報；物業(yè)管理企業(yè)由于前期介入，便能較全面了解物業(yè)的整體情況，便于制定全套合理的管理制度，從而做到科學(xué)地、細致地管理好物業(yè),為住戶(hù)提供安全、及時(shí)、周到的服務(wù)，讓住戶(hù)真真切切地感受到從環(huán)境、設計到物業(yè)管理全方位一流水平的名牌產(chǎn)品的實(shí)惠，從而樹(shù)立起物業(yè)管理企業(yè)的品牌形象。

　　在物業(yè)管理實(shí)踐工作中，由于眾所周知的原因，開(kāi)發(fā)建設單位的利益及物業(yè)管理企業(yè)的利益往往是有保障的，而業(yè)主的利益往往是無(wú)保障的，“業(yè)主至上”有時(shí)只是營(yíng)銷(xiāo)策略的宣示而已。業(yè)主與開(kāi)發(fā)建設單位進(jìn)而物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生不可避免的矛盾和沖突，這個(gè)矛盾和沖突，從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)角度是很難化解，開(kāi)發(fā)建設單位從投入產(chǎn)出的角度出發(fā)追求身利益最大化，在一次性房地產(chǎn)交易中獲得盡可能多的收益，這是經(jīng)濟理性行為，是無(wú)可厚非的。但問(wèn)題是物業(yè)管理要長(cháng)期面對業(yè)主，通過(guò)長(cháng)期提供物業(yè)管理服務(wù)來(lái)實(shí)現交易的，交易所得直接決定于服務(wù)質(zhì)量和水平，這就決定物業(yè)管理企業(yè)必須為業(yè)主服務(wù)，為業(yè)主謀利益，否則就難以建立正常委托代理關(guān)系，也不能體現建筑物區分所有權人的利益。物業(yè)管理企業(yè)就不能持續獲得物業(yè)管理權。

　　物業(yè)管理行業(yè)出現的矛盾和沖突表明，物業(yè)管理行業(yè)必須走前期物業(yè)管理多方利益主體“共贏(yíng)”的生存發(fā)展道路?！稐l例》、《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》、《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》的出臺，用完整、系統、平等的規約，調整了開(kāi)發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和物業(yè)使用人等所有前期物業(yè)活動(dòng)主體的關(guān)系，打破了以往由開(kāi)發(fā)建設單位以格式合同和不平等的方式對待業(yè)主，乃至物業(yè)管理企業(yè)的局面。這就為多方“共贏(yíng)”局面的到來(lái)打下了基礎，同時(shí)也為后續物業(yè)管理活動(dòng)中物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的正常委托代理關(guān)系的建立打下堅實(shí)的基礎。

??? 前期物業(yè)管理是物業(yè)管理的重要環(huán)節，中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的諸多困惑各糾紛引發(fā)自前期物業(yè)管理中出現的問(wèn)題，因此，對前期物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行規范已到了刻不容緩的時(shí)候了?！稐l例》第三章就“前期物業(yè)管理”進(jìn)行了專(zhuān)章規定；建設部出臺《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》和《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》，不但是適應了物業(yè)管理行業(yè)生存發(fā)展需要，而且顯示出中國物業(yè)管理理論開(kāi)始走向成熟的征候。

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