??? 現行的《物業(yè)管理條例》在一定程度上為物業(yè)糾紛的解決提供了法律上的支持和保障，但由于權屬規定不明確，條例本身操作性不強，在業(yè)主利益的保護方面有失公平，不利于各方主體合法權益的保障。日前，北京團代表羅益鋒建議，應制定《物業(yè)管理法》，明確各方利益的權利和產(chǎn)權歸屬，以確保業(yè)主利益不受損害。

財產(chǎn)歸屬　　停車(chē)位、綠地產(chǎn)權應為小區共有財產(chǎn)
??? 隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，私家車(chē)將逐漸成為居民的日常消費品，同時(shí)停車(chē)位也勢必成為人們的生活必需品。停車(chē)位如果被業(yè)主以外的他人控制，將嚴重損害業(yè)主的利益。此外，綠地、會(huì )所和人防工程等也是居民用房必須的設施，應明確產(chǎn)權歸屬。羅益鋒代表認為，物業(yè)區域內的產(chǎn)權歸屬，特別是小區內的共有財產(chǎn)，是社會(huì )公共利益的所在與體現。因此希望立法明確物業(yè)管理區域內的所有設施，尤其是共有部分的產(chǎn)權歸屬問(wèn)題。除了有明確權屬的、用于公益的市政或公共設施外，應不允許小區業(yè)主以外的任何其他個(gè)人、組織或法人在小區內擁有任何共有或配套設施。

糾紛處理　　業(yè)主大會(huì )有權參與處置小區管理糾紛
??? 羅益鋒代表說(shuō)，應明確物業(yè)管理區域內業(yè)主專(zhuān)有部分和共有部分的權利邊界，業(yè)主對專(zhuān)有部分享有完全的所有權，對共有部分通過(guò)業(yè)主大會(huì )享有權利。每個(gè)業(yè)主在不損害別人利益的情況下都有權自由處分自己的實(shí)體和程序利益，所以建議在確保每個(gè)業(yè)主都知情或推定知情的情況下，降低業(yè)主大會(huì )的參與和通過(guò)比例，以確保業(yè)主大會(huì )正常行使權力。為保障業(yè)主權益的有效實(shí)現，建議以立法的方式確認業(yè)主大會(huì )的民事主體資格，有權在物業(yè)管理糾紛中以自己的名義起訴和應訴。

信息公開(kāi)　　建立小區信息披露制度和社區檔案館
??? 為有效保護業(yè)主作為消費者的合法權益，防止開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售欺詐，建議立法中確立開(kāi)發(fā)商的信息制度，明確規定開(kāi)發(fā)商在信息披露方面的義務(wù)及相應的機制，包括公開(kāi)小區建筑物及各種設施的類(lèi)型、數量、開(kāi)工竣工時(shí)間，產(chǎn)權是否設有抵押及其期限，開(kāi)發(fā)商的質(zhì)量擔保及限制，前期物業(yè)管理的情況及費用等。建立社區檔案館，統一保管相關(guān)的社區資料，并向業(yè)主公開(kāi)，以確保業(yè)主的知情權。
??? 羅益鋒代表認為，物業(yè)方面的立法應聽(tīng)取來(lái)自業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、開(kāi)發(fā)商、有關(guān)政府主管部門(mén)各方的意見(jiàn)，并將草案再次向社會(huì )公開(kāi)征求意見(jiàn)，這樣才能避免現行物業(yè)管理條例中存在的利益保護不公平、操作性不強等問(wèn)題，也有利于法律的遵守和執行。

小區管理　　開(kāi)發(fā)商不應成為所售樓盤(pán)物業(yè)股東
??? 無(wú)論是期房還是現房，開(kāi)發(fā)商在商品房銷(xiāo)售完畢后，建筑物的所有權就全部轉給業(yè)主或準業(yè)主，因此為有效維護業(yè)主利益，防止開(kāi)發(fā)商在包括選定物業(yè)管理企業(yè)等方面損害業(yè)主利益，建議明確規定開(kāi)發(fā)商不得作為所售樓盤(pán)的物業(yè)服務(wù)公司的股東或投資人，即開(kāi)發(fā)商和物業(yè)不應是“一家人”。授權新成立的業(yè)主大會(huì )有權了解開(kāi)發(fā)商簽訂的所有處分業(yè)主權益的合同。另外，應明確業(yè)主作為權利主體可以選擇物業(yè)小區的管理方式，而不是必須聘用物業(yè)管理企業(yè)。明確物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的平等的合同關(guān)系，雙方可以根據各自的要求協(xié)商各方的權利義務(wù)，并有權在不違背合同法的情況下自由解除合同關(guān)系。

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