為進(jìn)一步加強我市住房專(zhuān)項維修資金監督管理，保障住宅共用部位、共用設施設備正常使用、及時(shí)消除安全隱患，根據《成都市物業(yè)管理條例》、《成都市房屋使用安全管理條例》、《成都市城市住房專(zhuān)項維修資金管理暫行辦法》等法規政策，結合我市實(shí)際情況，現就房屋專(zhuān)項維修資金使用涉及的相關(guān)工作提出如下意見(jiàn)。

一、房屋專(zhuān)項維修資金使用方案的制定

（一）制定維修資金使用方案的責任主體。

房屋專(zhuān)項維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“維修資金”）使用方案的制定主體為業(yè)主委員會(huì )或維修、更新、改造事項（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“維修工程”）涉及的相關(guān)業(yè)主。

實(shí)施物業(yè)管理的區劃，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“物業(yè)服務(wù)機構”）應當協(xié)助業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )制定維修資金使用方案（屬于應當由物業(yè)服務(wù)費用列支的日常維修養護事項除外）；業(yè)主自行管理并設立業(yè)主大會(huì )的建筑區劃，可由業(yè)主委員會(huì )制定；未設立業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )怠于履行義務(wù)的，可由維修工程涉及的相關(guān)業(yè)主向當地社區或街道辦事處、鄉（鎮）人民政府報告，在社區或街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的指導下制定。

（二）維修資金使用方案的內容。

維修資金使用方案（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“使用方案”）的內容，應當參照四川?。▍^域性）地方標準《房屋共用部位、共用設施設備維修項目分類(lèi)》以及相關(guān)法律法規、技術(shù)規范予以編制，并包含以下主要內容：

1. 工程名稱(chēng)；

2. 工程范圍及項目；

3. 工程預算及列支范圍業(yè)主分攤明細表；

4. 工程涉及的相關(guān)單位及其選擇方式；

5. 工程建設期限；

6. 施工安全責任；

7. 工程驗收主體和方式；

8. 維修資金收款賬戶(hù)。

（三）相關(guān)費用的處理。

參與維修工程的咨詢(xún)、施工、監理、審計、公證等相關(guān)機構應當具備法人資格及相應的資質(zhì)，可以從本市建立的物業(yè)服務(wù)相關(guān)機構名錄中隨機抽選，也可以通過(guò)招標等其他合法形式確定。

用于維修工程咨詢(xún)、監理、審計、公證等所發(fā)生的相關(guān)費用可計入當期維修工程成本，另有約定的除外。

二、維修資金使用方案的表決與執行

（一）表決規定。

同一建筑區劃內有兩幢以上建筑物的，可根據維修工程實(shí)際情況以幢或單元為單位組織其全體業(yè)主進(jìn)行表決。經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意后，報送區（市）縣房管部門(mén)備案。

業(yè)主為法人、其他組織的應書(shū)面委派代表參與表決。業(yè)主參與表決有困難的，可以書(shū)面委托代理人行使表決權；已送達的表決票，業(yè)主或業(yè)主代理人在規定期限內不反饋意見(jiàn)或者未提出反對、棄權意見(jiàn)的，是否認定為同意可以在建筑區劃管理規約中明確規定。對拒付物業(yè)服務(wù)費、不繳存維修資金的業(yè)主，可在管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則中對其表決權予以約束。

（二）充分保障業(yè)主的表決權。

表決可采用集體表決，也可采用網(wǎng)絡(luò )投票、書(shū)面表決等符合法律法規規定的其他形式。表決的組織者應當同時(shí)為業(yè)主提供包括網(wǎng)絡(luò )投票在內的兩種以上的表決形式，必要時(shí)可以申請由公證機關(guān)對業(yè)主表決的真實(shí)性進(jìn)行公證。征求維修資金使用方案的表決票，應當按表決日期提前15個(gè)工作日采用以下方式告知相關(guān)業(yè)主：

1. 當面領(lǐng)取或送達，并由業(yè)主或者業(yè)主代理人簽收；

2. 按照業(yè)主提供的通訊地址、手機號、電子郵箱等發(fā)送；

3. 投入業(yè)主位于本建筑區劃內的信報箱或者專(zhuān)有部分內。

屬前款第2、3項的，應由業(yè)主委員會(huì )或其當地社區居委會(huì )不少于兩名工作人員簽字證明，并在建筑區劃內公告送達情況。

（三）維修資金的分攤原則和撥付程序。

維修資金使用的分攤，應當遵循業(yè)主誰(shuí)受益誰(shuí)負擔的原則，由列支范圍的全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分攤。

區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)應在收到備案申請的3個(gè)工作日內提出備案意見(jiàn)，并報送市住房專(zhuān)項維修資金監督管理部門(mén)。市住房專(zhuān)項維修資金監督管理部門(mén)根據區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)的備案意見(jiàn)分2次撥付維修資金，首次撥付資金不高于預算總額的70%，余額在工程驗收合格后撥付。

三、建立建筑區劃應急保障機制

（一）制定維修資金緊急使用預案。

維修資金緊急使用預案（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“預案”）是指，建筑區劃內房屋共用部位、共用設施設備發(fā)生危及自然人生命財產(chǎn)安全或出現功能障礙給業(yè)主、使用人正常生產(chǎn)生活秩序造成嚴重影響時(shí)，需要立即采取應急措施緊急實(shí)施維修除險而制定的維修工程資金使用處置方案。

本市所有建筑區劃都應當參照預案示范文本制定預案，選聘物業(yè)服務(wù)機構的建筑區域，物業(yè)服務(wù)機構應當協(xié)助業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )制定預案；未選聘物業(yè)服務(wù)機構的，可由業(yè)主委員會(huì )、相關(guān)業(yè)主或社區代為組織制定。預案須經(jīng)建筑專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主表決同意。

預案應當包含以下主要內容：

1. 維修資金緊急使用的情形；

2. 維修工程實(shí)施主體；

3. 維修工程所涉及其他單位的選擇方式；

4. 維修工程安全管理責任；

5. 竣工驗收的責任主體和方式。

（二）組織緊急維修施工。

建筑區劃共用部位、共用設施設備出現功能障礙和安全隱患等緊急情況時(shí)，業(yè)主委員會(huì )或相關(guān)業(yè)主應當及時(shí)根據預案和管理規約使用維修資金進(jìn)行除險治理，消除功能障礙。業(yè)主委員會(huì )、相關(guān)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)機構不及時(shí)組織搶修或拒不采取應急措施，區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)應當會(huì )同街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，責令其依法履行義務(wù)并承擔相應責任，逾期仍不履行義務(wù)的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府就建筑區劃緊急維修提出處理意見(jiàn)，特殊情況下可以代為組織施工，在施工的同時(shí)和竣工驗收合格后分別進(jìn)行公示，公示期不少于5日，用于緊急維修的資金經(jīng)審計確認后在相關(guān)業(yè)主資金賬戶(hù)中分攤列支。

（三）撥付部分緊急維修資金。

區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)應在收到備案申請的2個(gè)工作日內提出備案意見(jiàn)。市住房專(zhuān)項維修資金監督管理部門(mén)根據區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)的備案意見(jiàn)在24小時(shí)內撥付應急所需維修資金總額的70%。

（四）維修工程驗收及資金使用審計。

維修工程竣工驗收應當由業(yè)主委員會(huì )或相關(guān)業(yè)主簽署同意驗收意見(jiàn)，緊急維修工程必須對資金使用情況進(jìn)行審計。

（五）撥付資金余額。

在維修竣工驗收合格經(jīng)公示5日無(wú)異議后，向區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)提交工程驗收報告、公示情況報告及工程決算審計報告，區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)在收到上述材料之日起2個(gè)工作日內提出備案意見(jiàn)。市住房專(zhuān)項維修資金監督管理部門(mén)根據備案意見(jiàn)在24小時(shí)內撥付余額。

四、構建科學(xué)、便捷的維修資金使用監管制度

（一）建立維修資金備用金。

維修資金備用金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“維修備用金”）是指，設立了業(yè)主大會(huì )的建筑區劃，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意，在專(zhuān)項維修資金中確定一定比例或一定金額用于房屋共用部位、共用設施設備小規模維修除險的應急使用資金。

維修備用金的建立應當遵循業(yè)主決策、專(zhuān)款專(zhuān)用、備案核銷(xiāo)、限額補充的原則，明確額度、適用范圍、使用條件和資金補充條件，由業(yè)主委員會(huì )向區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)申報備案。

維修備用金可由業(yè)主采取自籌方式建立，也可按不高于15%的比例從建筑區劃開(kāi)發(fā)建設單位應繳存的維修資金中列支。

（二）使用維修備用金。

應當符合以下條件：

1. 符合維修備用金設立時(shí)確定的適用范圍；

2. 應急使用總額度不超過(guò)設立的維修備用金使用上限；

3. 符合物業(yè)服務(wù)合同中約定的使用條件。

使用維修備用金，由業(yè)主委員會(huì )提出使用方案并申請使用，區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)予以備案，不再經(jīng)業(yè)主大會(huì )表決。

五、加強維修資金使用的備案管理

（一）明確工作職責

區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)負責本行政區域內維修資金的使用監管，受理維修資金使用備案，應當審查以下資料：

1. 建筑區劃維修資金的繳存情況；

2. 維修資金使用方案；

3. 業(yè)主表決情況及業(yè)主委員會(huì )、相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)；

4. 維修工程涉及相關(guān)單位的資質(zhì)證明；

5. 公示情況；

6. 竣工驗收資料及審計報告。

維修資金的緊急使用，應審查街道辦事處、鄉（鎮）人民政府是否簽署同意意見(jiàn)，是否符合預案規定。

使用備用金的，應當審查備用金的建立情況，是否符合使用條件。

（二）加強檔案管理

各區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)應當加強行政區域內維修資金使用備案檔案管理。在市房產(chǎn)管理部門(mén)的指導下，建立健全以建筑區劃為單位，以物業(yè)承接查驗資料為基礎，與物業(yè)共用部位、共用設施設備檔案相結合的維修資金檔案，并對檔案實(shí)施規范化管理。

六、生效日期及有效期

本意見(jiàn)自公布之日起30日后施行，有效期為5年。