構建和諧小區 保障安居樂(lè )業(yè)

——在《成都市物業(yè)管理條例》宣傳貫徹動(dòng)員大會(huì )上的講話(huà)

 

市人大常委會(huì )副主任 曲 穎

 

同志們：

今天，我們在這里召開(kāi)《成都市物業(yè)管理條例》宣傳貫徹動(dòng)員會(huì )議。下面我代表市人大常委會(huì )講幾點(diǎn)意見(jiàn)。

黨的十七大提出了深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)、促進(jìn)社會(huì )和諧，全面建設小康社會(huì )的總體要求。和諧社會(huì )的構建是一個(gè)艱巨復雜的系統工程，要靠全社會(huì )各個(gè)方面、各個(gè)領(lǐng)域的共同努力。其中，小區和諧奠基著(zhù)整個(gè)社會(huì )的和諧，是構建和諧社會(huì )的基礎；所有小區都安定祥和，人民群眾都安居樂(lè )業(yè)、無(wú)后顧之憂(yōu)，社會(huì )就能平衡和穩定，就能快速發(fā)展和進(jìn)步。

一、《成都市物業(yè)管理條例》的立法背景

和諧社會(huì )是法治社會(huì )，法治社會(huì )需要良法之治；同理，小區和諧也需要一套科學(xué)合理的共同生活規則予以實(shí)現。試想，業(yè)主們耗費畢生積蓄或者透支下半輩子的勞力，購一住宅搬進(jìn)小區后，卻發(fā)現“噩夢(mèng)”自始伊起，房屋滲水、噪音擾人、管理無(wú)序，凡此等等，其心境可想而知，小區和諧、社會(huì )和諧又何以實(shí)現呢？所幸之處在于，盡管業(yè)主來(lái)自四面八方，但都有一個(gè)共同的利益訴求，就是擁有一個(gè)秩序井然、環(huán)境優(yōu)美、鄰里和睦的居家生活環(huán)境。比如，正因為大家都需要安寧，所以約定不出噪音侵擾彼此；都需要安全，所以約定以門(mén)禁卡控制生人進(jìn)入；都需要秩序、衛生、環(huán)境，所以共同聘請物管提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)。哪怕純屬投資，管理嚴格的小區都會(huì )有更大的升值空間。這種共同的利益訴求以及與之相適應的道德規范上升為國家意志、賦予其普遍約束力，便成為了區分所有建筑物管理法律制度。

與其他歷史悠久的民事制度不同，建筑物區分所有權及物業(yè)管理的出現，是伴隨著(zhù)建筑物立體化進(jìn)程產(chǎn)生、發(fā)展的。雖然人類(lèi)早在1804年就以成文法典形式對建筑物區分所有權作了規定（《法國民法典》第664條），但直至二戰后，西方各國才通過(guò)建立系統的區分所有物業(yè)產(chǎn)權制度，解決了多層和高層住宅樓的產(chǎn)權界定和管理維護問(wèn)題。就國內而言，區分所有建筑物以及所附隨的物業(yè)管理問(wèn)題的大規模出現，迄今僅有十余年歷史，系統的法律體系尚未形成。在《物權法》之前，小區內業(yè)主之間的法律關(guān)系，主要依據傳統的共有理論和相鄰理論處理，導致業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主自治團體之間、以及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間關(guān)于權利界限、權利行使、建筑物管理維護等發(fā)生的糾紛，因缺乏具體明確的法律規范而難于解決。

今年3月頒布的《物權法》，雖然對建筑物區分所有權制度的基本原則和部分內容作了規制設計，初步建立起了我國的建筑物區分所有權制度，但囿于整體篇幅所限，條數、內容偏少。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》雖然較為系統，但一方面，該條例在立法重點(diǎn)上側重調整業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的關(guān)系，強調物業(yè)服務(wù)行業(yè)的管理，從一定意義上說(shuō)，稱(chēng)之為“物業(yè)服務(wù)條例”可能更為貼切。另一方面，在適用范圍上，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》僅調整委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理的小區，不適用實(shí)行自主管理的小區。

二、《成都市物業(yè)管理條例》的主要內容

業(yè)主的建筑物區分所有權是一種集專(zhuān)有部分所有權、共有部分共有權及共同管理權于一體的復合權利，以之為核心的物業(yè)管理法律關(guān)系更為復雜，既包括業(yè)主間的區分所有關(guān)系、業(yè)主與開(kāi)發(fā)建設單位間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的委托合同關(guān)系、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì )間的信托關(guān)系；也包括有關(guān)主管部門(mén)與開(kāi)發(fā)建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的行政管理關(guān)系，同級政府不同部門(mén)間、上級政府部門(mén)與基層政府間的協(xié)作關(guān)系。從本條例制定過(guò)程中各方面提出的建議、特別是從市民們所反映的主要問(wèn)題和本市兩級法院審理的典型案例看，我市物業(yè)管理領(lǐng)域的很多矛盾，其根源正是因為各相關(guān)主體之間的法律關(guān)系不清晰、權利義務(wù)不明確。比如，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自處分物業(yè)共有部分，把小區道路劃為停車(chē)位對外出租并將收益據為己有，這實(shí)質(zhì)上是侵犯了全體業(yè)主的財產(chǎn)權益，但往往無(wú)法得到有效制止；又如，物業(yè)專(zhuān)有部分出現質(zhì)量問(wèn)題，本是業(yè)主與開(kāi)發(fā)建設單位之間的關(guān)系，但有的業(yè)主卻要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔維修責任；再如，業(yè)主在使用物業(yè)專(zhuān)有部分時(shí)濫用權利引發(fā)生鄰里糾紛，本是業(yè)主之間的物權關(guān)系，具體而言屬建筑物區分所有和不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系，但受害人往往要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)加以制止，并因物業(yè)服務(wù)企業(yè)勸阻無(wú)效而拒付物業(yè)服務(wù)費。等等。

法律制度是調整社會(huì )關(guān)系的，說(shuō)到底，是調整社會(huì )利益關(guān)系、規范人與人之間的權利義務(wù)關(guān)系的。小區的和諧，首先需要一套科學(xué)合理的規則體系，理清物業(yè)管理領(lǐng)域紛繁復雜的法律關(guān)系，界定各相關(guān)主體間的權利義務(wù)范圍。因此，本條例的主體部分分為三章，其中第二章建筑區劃主要調整物業(yè)的規劃、建設、交付事項，具體分為建筑區劃的劃分、附屬設施設備的配置、住宅物業(yè)的交付使用和保修金四節，主要規定開(kāi)發(fā)建設單位的義務(wù)；第三章規定業(yè)主自治規則體系，實(shí)際上就是規范業(yè)主如何行使對物業(yè)的管理權，具體包括業(yè)主大會(huì )的籌備、業(yè)主自治團體和物業(yè)的使用與維護三節，主要規定業(yè)主之間的權利義務(wù)關(guān)系；第四章規定物業(yè)服務(wù)合同，包括一般規定、前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同三節，主要規定業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的權利義務(wù)關(guān)系。

三、制定《成都市物業(yè)管理條例》的基本理念

立法工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)就是要將人民群眾的愿望上升為法律意志，制定出符合廣大市民根本利益、長(cháng)遠利益的良法。立法是“陽(yáng)光下的事業(yè)”，良法的制定需要履行公開(kāi)、公正、透明的程序，讓廣大群眾參與其中，從而協(xié)調各種利益關(guān)系，促進(jìn)社會(huì )各個(gè)階層和諧相處。因此，在立法過(guò)程中，為利益各方提供一個(gè)表達的平臺，給予各方平等的話(huà)語(yǔ)權，使不同群體的利益訴求獲得充分博弈，對于維護社會(huì )公平正義，促進(jìn)社會(huì )和諧，具有重大的意義。我們在制定《成都市物業(yè)管理條例》過(guò)程中，始終堅持并認真將這一根本理念付諸實(shí)踐，使之貫穿于條例制定的各個(gè)環(huán)節。比如，今年1月份，我們組織市民對條例草案開(kāi)展了為期1周的全面討論和意見(jiàn)征求活動(dòng)，收集到了意見(jiàn)、建議2900多條；5月份，針對條例草案中的幾個(gè)社會(huì )關(guān)注焦點(diǎn)問(wèn)題，我們專(zhuān)門(mén)組織了立法聽(tīng)證；7月份，針對條例中的一些立法難點(diǎn)問(wèn)題，我們組織了全省范圍內的專(zhuān)家論證會(huì )，等等。所有的這些，都極大地拓寬了條例立法的公民參與渠道，保障了人民對條例制定工作的知情權、參與權、表達權和監督權，發(fā)展了社會(huì )主義民主政治。本條例的制定歷程表明，我市地方立法的科學(xué)化、民主化進(jìn)入了一個(gè)新階段，某種意義上說(shuō)，將其視為對廣大市民進(jìn)行民主與法治能力培育的生動(dòng)一課也不為過(guò)。

“徒法不足以自行”。條例的制定、頒布只是一個(gè)開(kāi)端，還需要進(jìn)行廣泛深入的推廣，只有強化人民群眾的權利意識和法治觀(guān)念，將條例從“紙面上的法”轉化為“現實(shí)中的法”，才能真正發(fā)揮條例應有的作用。同時(shí)，本條例是一新立法規，本身還需接受實(shí)踐的檢驗。

關(guān)于條例的貫徹、施行，剛才劉仆副市長(cháng)作了部署，周鴻德局長(cháng)和市規劃局、物價(jià)局的同志以及有關(guān)方面的代表作了很好的發(fā)言，我表示贊同，因時(shí)間關(guān)系，不再重復了，希望同志們認真執行。

 

謝謝大家。