關(guān)于發(fā)布北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（試行）和北京市經(jīng)濟適用住房小區物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)收費標準的通告
京發(fā)改［2005］2662號

??? 為規范我市物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國價(jià)格法》、《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，經(jīng)市政府同意，現將《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）和《北京市經(jīng)濟適用住房小區物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)收費標準》予以發(fā)布，自2006年1月1日起施行。
　　在《辦法》實(shí)施前應執行《北京市普通居住小區物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》的住宅區，在未成立業(yè)主大會(huì )前，物業(yè)服務(wù)收費標準從其約定；物業(yè)服務(wù)收費標準沒(méi)有約定的，按不高于現行收費標準執行。物業(yè)管理企業(yè)購買(mǎi)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險，或者提供住宅安全防范設施設備、消防設施設備運行維護服務(wù)的，可以參照經(jīng)濟適用住房相關(guān)服務(wù)內容測算費用。

　　按房改政策出售公有住宅的單位、購買(mǎi)安居（康居）住宅的職工所在單位和房改、安居（康居）購房人物業(yè)服務(wù)費用的承擔，從其約定。

?????????? 特此通告。

??????????????????????????????????????????????????????????????? 二〇〇五年十二月十九日
附件： 1、北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（試行）
?????? 2、北京市經(jīng)濟適用住房小區物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)標準

附件1：

北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（試行）

??? 第一條 為規范本市物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國價(jià)格法》、《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，制定本辦法。
??? 第二條 本辦法適用于本市行政區域內的物業(yè)服務(wù)收費管理。
??? 第三條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。
??? 第四條 政府提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展正當的價(jià)格競爭；促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費通過(guò)市場(chǎng)競爭形成；禁止價(jià)格欺詐。
??? 第五條 本市物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)和政府指導價(jià)。
實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費，收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
實(shí)行政府指導價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定基準價(jià)標準及浮動(dòng)幅度，兩年公布一次。
??? 第六條 經(jīng)濟適用住房小區、危改回遷小區，在未成立業(yè)主大會(huì )前，物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)，執行經(jīng)濟適用住房小區物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)標準。
經(jīng)濟適用住房小區是指按照《北京市人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于加快經(jīng)濟適用住房建設的若干規定（試行）的通知》（京政辦發(fā)[1998]54號）文件的規定，由市發(fā)展改革、規劃、建設部門(mén)批準建設的，按照政府指導價(jià)銷(xiāo)售的經(jīng)濟適用住房小區。
危改回遷小區是指執行《北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》（京政辦發(fā)[2000]19號）政策的危改回遷小區。
??? 第七條 實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費標準需要調整時(shí)，應由業(yè)主大會(huì )或共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責的全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。
??? 第八條 物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主交納。政府另有規定的除外。
??? 第九條 實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費，可以采取包干制或者酬金制方式，具體方式由業(yè)主大會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；業(yè)主大會(huì )成立前，由開(kāi)發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在房屋買(mǎi)賣(mài)合同或前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。
??? 第十條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。
??????? 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
??????? 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構成一般包括以下部分：
???????? （一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的福利費等；
???????? （二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
???????? （三）物業(yè)管理區域清潔衛生費用；
???????? （四）物業(yè)管理區域綠化養護費用；
???????? （五）物業(yè)管理區域秩序維護費用；
???????? （六）辦公費用；
???????? （七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
???????? （八）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
???????? （九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
????? 物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
??? 第十一條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
????? 物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會(huì )或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
???? 業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應當及時(shí)答復。
??? 第十二條 物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì )可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專(zhuān)業(yè)機構對物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。
??? 第十三條 執行物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)的住宅區，電梯、水泵運行維護費可依據其實(shí)際支出，按建筑面積或戶(hù)合理分攤，具體辦法由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。協(xié)商達成一致之前，電梯、水泵運行維護費執行政府指導價(jià)。
??? 第十四條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。
??? 第十五條 業(yè)主按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的交付期開(kāi)始交納物業(yè)服務(wù)費。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開(kāi)發(fā)建設單位全額交納。
??? 第十六條 物業(yè)管理企業(yè)可按月、按季或按年度計收物業(yè)服務(wù)費用，但不得一次性預收一年以上（不含一年）的物業(yè)服務(wù)費用。
??? 第十七條 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
????? 物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務(wù)費用。
????? 業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
??? 第十八條 物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。
??? 第十九條 物業(yè)管理企業(yè)根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費由雙方約定。
??? 第二十條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應當遵守國家的價(jià)格法律法規，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
??? 第二十一條 物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行明碼標價(jià)。物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置，將服務(wù)內容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準進(jìn)行公示。
??? 第二十二條 市、區縣價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)依法負責監督管理物業(yè)收費和物業(yè)服務(wù)行為。
??? 第二十三條 本辦法由市發(fā)展和改革委員會(huì )、市建設委員會(huì )按各自職責負責解釋。
??? 第二十四條 本辦法自2006年1月1日起執行。
????? 《北京市普通居住小區物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》（京價(jià)（房）字[1997]第196號）、《北京市經(jīng)濟適用住房小區物業(yè)管理服務(wù)收費辦法（試行）》（京價(jià)（房）字[2000]163號）、《北京市高檔住宅物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》（京價(jià)（房）字[1998]第394號）、《關(guān)于調整委托管理住宅電梯高壓水泵收費標準的通知》（京價(jià)（房）字[1996]第274號）同時(shí)廢止。

附件2：
???? 一、經(jīng)濟適用住房小區電梯運行維護費指導價(jià)標準
?????????????????????????????????????????????????????????????????????? 單位：元／部、年
?????? 樓層分類(lèi)???????? 電梯類(lèi)型????? 運行梯?? 備用梯? 高峰梯? 備注

? 15層及以下的樓房????????? 交流調壓調速??????? 29609???? 2961??? 6580?? 以10層為基準層，
??????? 轎廂???????????????????????????????????????????????????????????? 每增減一層，費用
? 無(wú)人值守電梯運行????????? 交流調頻調壓調速??? 28492???? 2849???? 6332?? 增減1%，總增減
?????? 維護費?????????????????????????????????????????????? 不超過(guò)5%。?
? 15層及以下的樓房????????? 交流調壓調速??????? 58347???? 5835??? 12966???????????????
??????? 轎廂
? 有人值守電梯運行????????? 交流調頻調壓調速??? 57230????? 5723?? 12718???
?????? 維護費
?

? 16-25層的樓房??????????? 交流調壓調速???????? 39665???? 3966??? 8814?? 以20層為基準層，
?????? 轎廂?????????????????????????????????????????????????????????????? 每增減一層，費
? 無(wú)人值守電梯運行???????? 交流調頻調壓調速???? 38548???? 3855??? 8566?? 用增減1%，總增
????? 維護費??????????????????????????????? 減不超過(guò)5%。

? 16-25層的樓房??????????? 交流調壓調速???????? 68492???? 6849?? 15220??
?????? 轎廂
? 有人值守電梯運行???????? 交流調頻調壓調速???? 67374???? 6737?? 14972
????? 維護費

? 26層及以上的樓房??????? 交流調壓調速????????? 43017????? 4312??? 9559?? 以30層為基準層，
?????? 轎廂?????????????????????????????????????????????????????????????? 每增減一層，費
? 無(wú)人值守電梯運行??????? 交流調頻調壓調速????? 41899????? 4190??? 9311?? 用增減1%，總增
????? 維護費??????????????????????????????? 減不超過(guò)5%。

? 26層及以上的樓房??????? 交流調壓調速?????? 71755???? 7176??? 15946
????? 轎廂
? 有人值守電梯運行??????? 交流調頻調壓調速?????? 70638???? 7964??? 15697
???? 維護費

?? 注：(1)電梯運行維護費已含營(yíng)業(yè)稅和附加,不能上浮,下浮不限。
?????? (2)電梯運行維護費按住宅建筑面積分攤。
電梯服務(wù)標準：
???? （1）主梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話(huà)或房號。凡是樓層中設有電梯門(mén)的，均須開(kāi)啟載客；
???? （2）凡有高峰梯的，在高峰期6點(diǎn)－8點(diǎn)、17點(diǎn)－19點(diǎn)與主梯同時(shí)運行；
???? （3）主梯維修時(shí)，有備用梯的，用備用梯運行，無(wú)備用梯的，屬急迫性維修的，應在30分鐘內搶修完工，其它維修應于23點(diǎn)至次日5點(diǎn)以?xún)韧旯?；有發(fā)生緊急情況時(shí)的處置預案；維修服務(wù)標準執行京房地修字[1998]第799號文件規定。
???? （4）一旦發(fā)生電梯停電關(guān)人、夾人等危險情況時(shí)，應迅速組織救助。
二、經(jīng)濟適用住房小區生活飲用水水泵運行維護費政府指導價(jià)標準
??? （一）高壓、變頻水泵運行維護費用標準。
???? 1.高壓、變頻水泵運行維護費：0.10元/建筑平方米.月，不能上浮，下浮不限。
???? 2.運行、維修費包括工資、管理費、電費、水質(zhì)化驗費、水箱清洗費、主泵和備用泵的維修、消防泵試泵費、普查費、消毒費、營(yíng)業(yè)稅及附加等。
??? （二）服務(wù)標準。
????? 1.保證居民正常生活用水，有停水處置預案；
????? 2.水箱蓋上鎖并定期清洗消毒，確保水質(zhì)合格；
????? 3.維修服務(wù)標準執行京房地修字[1998]第799號文件規定；
????? 4.禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入高壓水泵機房，接近高位水箱；
????? 5.發(fā)生突發(fā)公共衛生事件時(shí)，要加強對供水系統的消毒。
三、經(jīng)濟適用住房小區住宅安全防范設施設備、住宅消防設施設備日常運行維護費政府指導價(jià)標準
?? （一）安全防范設施設備日常運行維護費0.05元/建筑平方米.月，不能上浮，下浮不限。
??? 住宅區安全技術(shù)防范產(chǎn)品主要包括：門(mén)禁系統（可視、非可視及磁卡）、報警系統、電視監控系統、中央監控室和電子巡查系統等。
??? 物業(yè)管理企業(yè)只提供門(mén)禁系統（可視、非可視及磁卡）安全技術(shù)防范產(chǎn)品運行維護服務(wù)的，按不高于0.02元/建筑平方米.月標準收取費用。
??? （二）消防設施設備日常運行維護費：多層住宅0.05元/建筑平方米.月、高層住宅0.10元/建筑平方米.月，不能上浮，下浮不限。
??? 住宅區消防設施設備主要包括室內外消火栓、消防架、滅火器、消防安全標志和火災自動(dòng)報警系統等。同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)按照《北京市消防安全責任監督管理辦法》規定提供以下服務(wù)：
????? 1.制定消防安全制度，落實(shí)消防安全責任。
????? 2.開(kāi)展消防安全宣傳教育。
????? 3.進(jìn)行經(jīng)常性的消防安全檢查，及時(shí)消除火災隱患。
????? 4.劃定和設置停車(chē)泊位及設施時(shí)，不得占用、堵塞消防車(chē)通道。對占用、堵塞消防車(chē)通道的行為，及時(shí)制止、糾正。
????? 5.保障公共消防設施和器材、消防安全標志、疏散通道、安全出口等設施符合消防安全要求。