??????????????????成都市房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)《成都市物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項目管理指導意見(jiàn)》的通知

????????????????????????????????????????????成房物管〔2005〕14號


各區（市）縣房產(chǎn)管理局（辦、所），各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設單位，各物業(yè)管理企業(yè)：
????為了規范物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項目管理的活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，保障物業(yè)管理活動(dòng)依法正常進(jìn)行，根據《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法規政策的規定，結合我市實(shí)際，現將我局制定的《成都市物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項目管理指導意見(jiàn)》印發(fā)給你們，請遵照執行。執行中有什么問(wèn)題，請及時(shí)與我局聯(lián)系。

????附件：《成都市物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項目管理指導意見(jiàn)》

二○○五年八月十六日

附件1
?????????????????????????????成都市物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項目管理指導意見(jiàn)

　　第一條??為了規范物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項目管理的活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，做好物業(yè)項目管理在退出中的交接工作，保障物業(yè)管理活動(dòng)依法正常進(jìn)行，根據《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法規政策的規定，制定本意見(jiàn)。

????第二條??成都市行政區域內，物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)未續約或者依法律規定或合同約定提前解除合同，物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項目管理的，適用本意見(jiàn)。

????第三條??退出物業(yè)項目管理應當本著(zhù)維護社會(huì )穩定、保證物業(yè)管理正常秩序、依法有序、平穩過(guò)渡、防止損失產(chǎn)生的原則進(jìn)行。

????第四條??市房產(chǎn)管理部門(mén)負責全市物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項目管理過(guò)程的監督工作。

????區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)負責本轄區內物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項目管理過(guò)程的監督、指導工作。

????第五條??物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項目管理的，應依法接受物業(yè)項目所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會(huì )和相關(guān)部門(mén)的指導監督。

????第六條??物業(yè)管理企業(yè)應當堅持誠信守法的原則，嚴格履行合同約定、本意見(jiàn)規定的退出程序和相應職責，認真依法做好物業(yè)管理交接工作，保持物業(yè)項目管理的連續性。

????第七條??業(yè)主、業(yè)主大會(huì )應當依法有序作出解聘、選聘物業(yè)管理企業(yè)的決定，并保持物業(yè)項目管理的正常有序性、持續性、長(cháng)效性，積極維護社會(huì )穩定。

????第八條　物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)，物業(yè)管理企業(yè)不再續約或者提前解除合同，業(yè)主大會(huì )重新選聘物業(yè)管理企業(yè)予以接管的，應當按照下列程序做好物業(yè)管理交接工作：

　?。ㄒ唬?在解除合同90日前，物業(yè)管理企業(yè)應當將擬退出原因、退出時(shí)間以書(shū)面形式告知業(yè)主委員會(huì )，就退出事宜進(jìn)行協(xié)商，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告15日。

????同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應當將擬退出原因、退出時(shí)間等書(shū)面報送物業(yè)項目所在區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)備案，填寫(xiě)《物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項目管理情況登記表》，并書(shū)面告知街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會(huì )。

????（二）?擬退出物業(yè)項目管理的物業(yè)管理企業(yè)，在未正式退出前，應當繼續按照物業(yè)服務(wù)合同的約定做好物業(yè)服務(wù)，積極協(xié)助業(yè)主大會(huì )選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主應當足額按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費至合同終止之日或經(jīng)雙方確認的實(shí)際服務(wù)終止之日。

????（三）?實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應當在解除合同30日前公布物業(yè)管理服務(wù)費的收、支狀況，并將預收的超合同期限的物業(yè)服務(wù)費用退還給相應業(yè)主。

????（四）?物業(yè)管理企業(yè)應當在合同終止之日起10日內，向業(yè)主委員會(huì )辦理下列移交事宜：

????1、竣工驗收資料。包括竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料。

????2、技術(shù)資料。包括設施設備的安裝、使用和維護保養等資料。

????3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件。

????4、實(shí)施物業(yè)管理期間形成的有關(guān)維修、養護、更新、改造等的技術(shù)資料。

????5、物業(yè)使用、維護、管理所必須的其他資料。如物業(yè)的規劃、建設的有關(guān)資料等。

????6、專(zhuān)項維修資金的節余。

????7、所使用的物業(yè)管理辦公用房、清潔用房、儲藏用房。

????8、受聘期間用物業(yè)服務(wù)費用購置的資產(chǎn)及物品。

????物業(yè)管理企業(yè)在征得業(yè)主委員會(huì )同意后，也可向業(yè)主大會(huì )重新選聘的物業(yè)管理企業(yè)辦理移交，物業(yè)管理企業(yè)之間應做好交接工作，并由業(yè)主委員會(huì )監督確認。

????（五）?新的物業(yè)管理企業(yè)接管后，業(yè)主委員會(huì )應當將本條第（四）項所列事宜移交新的物業(yè)管理企業(yè)。

????第九條　物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì )不再續約或者合同期內業(yè)主大會(huì )依約定提前解除合同，業(yè)主大會(huì )重新選聘物業(yè)管理企業(yè)接管的，應當按照下列程序做好物業(yè)管理交接工作：

????（一）?在解除合同90日前，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議。在召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議15日前，將載明表決與物業(yè)管理企業(yè)續約或解約等會(huì )議內容的會(huì )議通知書(shū)面送交業(yè)主并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。

????（二）?按業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則約定實(shí)行業(yè)主大會(huì )代表制的，業(yè)主代表在參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議３日前，就續約或解約等事宜書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)。業(yè)主的贊同、反對、棄權的具體投票權數和書(shū)面意見(jiàn)應當由本人簽字。業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì )會(huì )議投票表決時(shí)，應將業(yè)主本人簽字后的投票意見(jiàn)如實(shí)反映。

????經(jīng)三分之二以上投票權數表決通過(guò)不再續約或提前解約的，業(yè)主委員會(huì )應當在業(yè)主大會(huì )作出決議后３日內，將解約原因和時(shí)間書(shū)面告知物業(yè)管理企業(yè)，并在物業(yè)管理區域內公告。業(yè)主應當足額按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費至合同終止之日或經(jīng)雙方確認的實(shí)際服務(wù)終止之日。

????業(yè)主委員會(huì )將解除合同原因、解除時(shí)間和表決結果以書(shū)面形式報物業(yè)項目所在區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)備案，填寫(xiě)《物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項目管理情況登記表》，并告知街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會(huì )。

????（三）?業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作為招標人通過(guò)招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì )應依法組成評標委員會(huì )；業(yè)主大會(huì )決定通過(guò)協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì )應將物業(yè)管理企業(yè)制定的物業(yè)管理方案提交業(yè)主大會(huì )，由業(yè)主大會(huì )以會(huì )議表決通過(guò)；業(yè)主委員會(huì )應代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會(huì )應在解除合同前依法完成選聘物業(yè)管理企業(yè)工作。

????（四）?業(yè)主委員會(huì )按照本意見(jiàn)第八條第（四）項規定與原物業(yè)管理企業(yè)辦理交接事宜；新的物業(yè)管理企業(yè)接管后，業(yè)主委員會(huì )應當將相關(guān)資料、賬冊、財務(wù)等移交給新的物業(yè)管理企業(yè)。

????第十條　因物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)雙方當事人不再續約或者提前解除合同，暫未選定新的物業(yè)管理企業(yè)接管的，應當按照下列程序做好物業(yè)管理交接工作：

????（一）?在解除合同60日前，業(yè)主或業(yè)主大會(huì )仍未選聘到新的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)應當及時(shí)到物業(yè)項目所在區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)備案，并告知街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會(huì )。

????（二）?區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)接到物業(yè)管理企業(yè)備案后7個(gè)工作日內，應當會(huì )同街道辦事處（鄉鎮人民政府）到物業(yè)項目聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)等的意見(jiàn)，并做好繼續管理服務(wù)的協(xié)調溝通工作。經(jīng)協(xié)調達不成一致的，可暫由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會(huì )組織相關(guān)專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)做好清潔保潔、垃圾清運、綠化維護、秩序維護等日常工作，所發(fā)生的費用由業(yè)主據實(shí)交納。

????（三）?原物業(yè)管理企業(yè)應當在退出之日起10日內，按照本意見(jiàn)第八條第（四）項的規定向業(yè)主委員會(huì )辦理移交事宜。
新的物業(yè)管理企業(yè)接管后，業(yè)主委員會(huì )應當將相關(guān)資料、賬冊、財物等移交給新的物業(yè)管理企業(yè)。

????第十一條　因前期物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)雙方當事人不再續約或者提前解除合同，業(yè)主大會(huì )未成立的，應當按照下列程序做好物業(yè)管理交接工作：

????（一）?在解除合同60日前，原物業(yè)管理企業(yè)應當及時(shí)到物業(yè)項目所在區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)備案，并告知街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會(huì )。

????（二）?區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)接到物業(yè)管理企業(yè)備案后7個(gè)工作日內，應當會(huì )同街道辦事處（鄉鎮人民政府）到物業(yè)項目聽(tīng)取業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)等的意見(jiàn)，并做好繼續管理服務(wù)的協(xié)調溝通工作。經(jīng)協(xié)調達不成一致的，可由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會(huì )組織業(yè)主在區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)指導下依法按規定成立業(yè)主大會(huì )，或組織相關(guān)專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)暫時(shí)做好清潔保潔、垃圾清運、綠化維護、秩序維護等日常工作，所發(fā)生的費用由業(yè)主據實(shí)交納。

????（三）?原物業(yè)管理企業(yè)應當在退出之日起10日內，按照本意見(jiàn)第八條第（四）項的規定，在區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)的監督指導下，向業(yè)主委員會(huì )或街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會(huì )辦理移交事宜。

????向街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會(huì )辦理移交事宜的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會(huì )在業(yè)主大會(huì )依法成立后，應當與業(yè)主委員會(huì )辦理相關(guān)移交事宜。

????業(yè)主大會(huì )選聘新的物業(yè)管理企業(yè)接管后，業(yè)主委員會(huì )應當將相關(guān)資料、賬冊、財物等移交給新的物業(yè)管理企業(yè)。

????第十二條??物業(yè)管理企業(yè)未按照本意見(jiàn)的規定退出物業(yè)項目管理的，記入企業(yè)信用檔案作為資質(zhì)管理的依據之一，并作為不良行為記錄向社會(huì )公布；給業(yè)主造成損失的，還應承擔相應的法律責任。

????第十三條　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)所在區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)，應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主；導致物業(yè)管理企業(yè)受損失的，由全體業(yè)主承擔相應的法律責任。

????業(yè)主以業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的名義，從事違反法律、法規的活動(dòng)，依國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十八條規定處理。

????第十四條　因物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)管理項目引發(fā)糾紛的，當事人可及時(shí)將糾紛依法提交人民法院解決。

????第十五條??在物業(yè)管理活動(dòng)中，因開(kāi)發(fā)建設單位原因造成的遺留問(wèn)題，開(kāi)發(fā)建設單位應依法予以處理，業(yè)主也應依法有序維護其正當合法權益。

????第十六條　本意見(jiàn)由成都市房產(chǎn)管理局負責解釋。

????第十七條　本意見(jiàn)自二OO五年九月一日起施行。