謝家瑾會(huì )長(cháng)在全國物業(yè)管理協(xié)會(huì )工作座談會(huì )上的講話(huà)
各位代表：
一、全國物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )發(fā)展現狀與成績(jì)
物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )作為以物業(yè)管理企業(yè)為主體自愿組成的自律性組織，是伴隨著(zhù)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展壯大應運而生的。
十多年時(shí)間里，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )在我國經(jīng)歷了從無(wú)到有、不斷發(fā)展壯大的過(guò)程，特別是2003年《物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）頒布實(shí)施后，隨著(zhù)物業(yè)管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分業(yè)經(jīng)營(yíng)步伐的加快，迅速在全國各地催生了大量的物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物協(xié)），奠定了物業(yè)管理行業(yè)自律管理的組織基礎。中物協(xié)和各地物協(xié)在政府主管部門(mén)的領(lǐng)導和支持下，認真履行“提供服務(wù)、反映訴求、規范行為”的職責，開(kāi)展了卓有成效的工作，主要可以概括為以下幾個(gè)方面：
1.積極參與政策與法規的制定，加強法規的宣傳貫徹工作。中物協(xié)自成立以來(lái)，積極參與了《條例》）的起草和論證工作，多次組織企業(yè)經(jīng)理、業(yè)主代表、法律顧問(wèn)和專(zhuān)家學(xué)者就《條例》的立法原則和主要制度等進(jìn)行討論座談，同時(shí)匯總各界、各方意見(jiàn)，及時(shí)反饋給政府相關(guān)部門(mén)?！稐l例》頒發(fā)后，協(xié)會(huì )立即召開(kāi)貫徹實(shí)施《條例》座談會(huì )，下發(fā)《關(guān)于學(xué)習、宣傳和貫徹〈物業(yè)管理條例〉，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的通知》，對全行業(yè)貫徹實(shí)施《條例》進(jìn)行全面動(dòng)員和部署。協(xié)會(huì )參與了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行規定》、《業(yè)主大會(huì )規程》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等一系列配套文件的調研、起草和論證工作，并于2004年制定了《普通住宅小區物業(yè)管理服務(wù)等級標準（試行）》，督促企業(yè)規范收費行為，并使物業(yè)管理質(zhì)價(jià)相符的理念具體化，引導業(yè)主正確評判物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。此間，協(xié)會(huì )出資20萬(wàn)元編印了《學(xué)習貫徹〈物業(yè)管理條例〉文件匯編》，刻錄了《學(xué)習、宣傳、貫徹〈物業(yè)管理條例〉專(zhuān)輯》光盤(pán)，購買(mǎi)了《物業(yè)管理條例釋義》，全部免費下發(fā)給會(huì )員單位。2005年7月，協(xié)會(huì )在煙臺市召開(kāi)“貫徹實(shí)施《條例》工作交流會(huì )”，就各地兩年多來(lái)貫徹《條例》的經(jīng)驗和做法進(jìn)行交流和總結，取得了良好的效果。
各地物協(xié)積極參與地方法規建設，努力為行業(yè)發(fā)展創(chuàng )造寬松的法制環(huán)境。深圳、廣州、重慶、武漢、成都、珠海等城市物協(xié)積極參與了地方條例和配套文件的論證、討論和修改工作，主動(dòng)反映行業(yè)的心聲和訴求。廈門(mén)物協(xié)還積極參與《廈門(mén)市消防管理條例》《廈門(mén)市城市供水條例》、《廈門(mén)市城市社區建設規定》、《廈門(mén)市停車(chē)場(chǎng)建設與機動(dòng)車(chē)停放管理辦法》、《廈門(mén)市開(kāi)征垃圾處理費》等涉及物業(yè)管理方面法規的討論和聽(tīng)證，從有利于行業(yè)發(fā)展的角度提出修改意見(jiàn)，許多意見(jiàn)得到了采納。
2.加強行業(yè)自律工作，推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的誠信建設。中物協(xié)按照建設部的統一要求，建立了全國一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案信息系統。2005年9月份在呼和浩特市召開(kāi)的全國一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案工作交流會(huì )上，一級企業(yè)向全行業(yè)發(fā)出了“誠信自律，為構建和諧社會(huì )作貢獻”的倡議書(shū)。在今年3月召開(kāi)的協(xié)會(huì )常務(wù)理事會(huì )議上，常務(wù)理事單位發(fā)起“全行業(yè)行動(dòng)起來(lái)，為構建和諧社會(huì )貢獻力量”的倡議書(shū)。目前，協(xié)會(huì )正在起草《中國物業(yè)管理師執業(yè)規則》，作為物業(yè)管理師從業(yè)應當遵守的執業(yè)品德、紀律、操守等行為規范，以及物業(yè)管理行業(yè)組織對物業(yè)管理師執業(yè)行為進(jìn)行自律管理的基本依據。
各地協(xié)會(huì )也把行業(yè)自律工作作為協(xié)會(huì )工作的重點(diǎn)。成都物協(xié)自2005年以來(lái)，相繼出臺了《成都市物業(yè)管理項目經(jīng)理管理暫行辦法》、《成都市物業(yè)管理區域秩序維護暫行規定》、《關(guān)于進(jìn)一步加強物業(yè)服務(wù)的若干意見(jiàn)》等10余個(gè)文件。南寧物協(xié)2004年5月發(fā)起了建立“南寧市物業(yè)管理誠信企業(yè)聯(lián)盟”活動(dòng)，以保證服務(wù)質(zhì)量為基礎、以誠信建設為重點(diǎn)、以社會(huì )監督為動(dòng)力、以業(yè)主滿(mǎn)意為目標，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì )自律作用，共同推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的規范誠信運作。深圳、福州、南京、成都、荊州等地的物協(xié)先后制發(fā)了行業(yè)自律公約，為規范物業(yè)管理行為，增強企業(yè)誠信守法、公平競爭的意識，作出了積極努力和探索。蘭州物協(xié)制定了“蘭州市物業(yè)管理服務(wù)規范”，為行業(yè)自律提供了依據。
上海物協(xié)組織會(huì )員單位采用企業(yè)自愿申報、協(xié)會(huì )確認，定期公布、動(dòng)態(tài)管理的運作模式開(kāi)展了誠信承諾活動(dòng)。參加誠信承諾活動(dòng)的物業(yè)管理企業(yè)要向社會(huì )和服務(wù)對象作出9個(gè)方面的承諾，協(xié)會(huì )對審定合格的企業(yè)，分別發(fā)給“上海市物業(yè)管理行業(yè)誠信承諾企業(yè)、誠信承諾A級企業(yè)、誠信承諾AA級企業(yè)、誠信承諾AAA級企業(yè)”標志牌，并進(jìn)行跟蹤監督管理。發(fā)現違背誠信承諾行為的，經(jīng)評審委員會(huì )審定報領(lǐng)導小組批準后，視情節輕重給予警告、嚴重警告、降低稱(chēng)號等級、撤銷(xiāo)稱(chēng)號直至取消誠信承諾資格的處理，并在協(xié)會(huì )網(wǎng)上向社會(huì )公告。杭州物協(xié)先后制定下發(fā)了《加強行業(yè)自律、推行物業(yè)管理處主任負責制考核暫行辦法》和《小區（大廈）物業(yè)管理處主任考核記分試行標準》。加大了對管理處主任負責制的檢查考核力度，按季深入小區（大廈）現場(chǎng)抽查，發(fā)整改通知書(shū)督促限期整改，推動(dòng)了管理處主任工作責任心的提高和物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的規范，有效降低了業(yè)主的投訴。烏魯木齊物協(xié)2005年對全市253家物業(yè)企業(yè)進(jìn)行了資質(zhì)年檢，其中完全合格企業(yè)141家，年檢基本合格但因在管理與服務(wù)上依然存在投訴率高等問(wèn)題而限期六個(gè)月整改的企業(yè)97家，另有15家企業(yè)因存在嚴重問(wèn)題不合格而被吊銷(xiāo)資質(zhì)，并在媒體上向社會(huì )公告。
3.強化協(xié)會(huì )維權工作，為會(huì )員單位提供服務(wù)。針對困擾大多數企業(yè)多年的物業(yè)管理區域內水電費代收代繳問(wèn)題，近些年來(lái)，福建、廈門(mén)、福州、重慶、鄭州、南寧、珠海、東莞等地的協(xié)會(huì )緊緊依靠政府有關(guān)主管部門(mén)，聯(lián)合會(huì )員單位為此做了大量工作。福建物協(xié)與有關(guān)電視臺聯(lián)合制作“代收、代繳水電費的內幕”等專(zhuān)題節目；廈門(mén)物協(xié)充分運用宣傳輿論及法律武器等多種形式，堅持不懈與水電部門(mén)據理力爭；南寧物協(xié)對全市200多家物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行了調查，在掌握了企業(yè)代收代繳水電費造成的詳細虧損情況基礎上，寫(xiě)出《關(guān)于物業(yè)管理區域內代收代繳水電費問(wèn)題的評估報告》，并聯(lián)合消費者協(xié)會(huì )、有關(guān)律師事務(wù)所及廣西大學(xué)等高校多次召開(kāi)專(zhuān)題研討會(huì )，尋找解決問(wèn)題的突破口及應對策略；鄭州物協(xié)組織400多家企業(yè)開(kāi)展拒絕為水電氣暖等企業(yè)代收費的“罷收”維權活動(dòng)，促使電氣暖等企業(yè)的一戶(hù)一表改造工作明顯加快。海南省物協(xié)自1994年成立以來(lái)，一直把維護行業(yè)的合法權益作為協(xié)會(huì )的中心工作之一。針對2006年省發(fā)改廳對全省電價(jià)進(jìn)行調整，實(shí)行兩部制電價(jià)的發(fā)文，造成小區居民電費將比原來(lái)大幅增加，而遷怒于物業(yè)公司引發(fā)尖銳沖突的問(wèn)題，協(xié)會(huì )先后三次召開(kāi)企業(yè)座談會(huì )、兩次召開(kāi)副會(huì )長(cháng)會(huì )議，聽(tīng)取企業(yè)和業(yè)主的意見(jiàn)，研究解決問(wèn)題的辦法，制定工作方案；與此同時(shí)，協(xié)會(huì )先后三次致函省發(fā)改廳，協(xié)會(huì )領(lǐng)導還十多次到省發(fā)改廳和省電網(wǎng)公司與有關(guān)領(lǐng)導進(jìn)行溝通，敦促省發(fā)改廳停止在小區執行兩部制電價(jià)，使問(wèn)題很快得到圓滿(mǎn)解決。南京物協(xié)針對企業(yè)面臨的物業(yè)管理項目交接難、物業(yè)服務(wù)費標準確定以及物業(yè)管理宣傳乏力等突出問(wèn)題，下設了三個(gè)專(zhuān)業(yè)小組，開(kāi)展相關(guān)的服務(wù)工作。其中物業(yè)承接查驗組利用協(xié)會(huì )的人才資源，幾年來(lái)，共為40多個(gè)會(huì )員單位提供了物業(yè)承接查驗方面的服務(wù)，受到會(huì )員單位的歡迎。南寧物協(xié)針對會(huì )員反映的在物業(yè)管理區域內對公共秩序維護與管理中，常常受到保安公司的騷擾，要求統一購買(mǎi)保安制服，并向保安公司支付所聘用保安的工資，工資標準由保安公司規定等問(wèn)題，在向各會(huì )員單位下發(fā)調查問(wèn)卷及調查意見(jiàn)表的基礎上，以行業(yè)協(xié)會(huì )名義向南寧市公安局發(fā)出“關(guān)于南寧市物業(yè)管理區域內保安問(wèn)題的函”，依據《條例》對所謂物業(yè)管理區域內“保安”定義和法律依據及物業(yè)管理公司是否應聘用南寧市保安服務(wù)公司的保安等問(wèn)題做出正面闡述。同時(shí)，對會(huì )員單位提出如下建議：不愿意聘用南寧市保安公司保安的會(huì )員單位，請盡快統一將本企業(yè)所管轄的物業(yè)管理區域內公共秩序維護人員的稱(chēng)謂改為“協(xié)管員”，在制作服裝上盡量避免與警察、保安制服有相類(lèi)似的地方；愿意聘用南寧市保安服務(wù)公司保安并與其簽訂了聘用保安合同的，應遵守合同約定在所管轄的物業(yè)管理區域內開(kāi)展保安服務(wù)工作。
4．開(kāi)展多種形式的行業(yè)熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題調研，提出解決問(wèn)題的對策意見(jiàn)。中物協(xié)自成立之始，緊緊圍繞物業(yè)管理發(fā)展中遇到的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題，堅持開(kāi)展理論與實(shí)踐研究活動(dòng)。2001年，協(xié)會(huì )針對行業(yè)發(fā)展中遇到的矛盾和問(wèn)題選列了15個(gè)專(zhuān)題，廣泛發(fā)動(dòng)會(huì )員單位及非會(huì )員單位組織力量進(jìn)行調查研究，分別舉辦了6大片區的物業(yè)管理發(fā)展理論研討會(huì )，并于11月在杭州舉辦了“中國物業(yè)管理發(fā)展論壇”，與會(huì )總人數達1200多人。全年共收到論文300余篇，協(xié)會(huì )組織評選出獲獎?wù)撐?SPAN lang=EN-US>60篇，其中的許多觀(guān)點(diǎn)和思路對此間的物業(yè)管理立法工作起到了推動(dòng)作用。協(xié)會(huì )還先后在溫州舉辦“民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展研討會(huì )”、在哈爾濱舉辦了“物業(yè)管理企業(yè)改革與發(fā)展研討會(huì )”，收到了較好的效果。今年4月10日，中物協(xié)在北京召開(kāi)了“《物權法》實(shí)施對物業(yè)管理的影響”專(zhuān)題座談會(huì )，邀請了全國人大、建設部官員，社科院、北大等大專(zhuān)院校專(zhuān)家、學(xué)者，北京市法院和政府主管部門(mén)代表，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理和業(yè)主代表等20余人參加，就物權法涉及到我們行業(yè)的主要內容、將給行業(yè)運作帶來(lái)的影響、以及行業(yè)如何貫徹等問(wèn)題進(jìn)行了深入討論。法制日報、中國建設報以及北京的有關(guān)媒體均進(jìn)行了相關(guān)報道，對全行業(yè)貫徹《物權法》產(chǎn)生了積極影響。
各地物協(xié)都非常重視調研工作。南京物協(xié)先后組織了物業(yè)服務(wù)費標準、安全護衛、停車(chē)場(chǎng)管理、勞動(dòng)用工等方面的專(zhuān)題調研,并將形成的調研報告和意見(jiàn)建議報送物價(jià)、公安、勞動(dòng)、公用事業(yè)等行政主管部門(mén)，受到會(huì )員單位的擁護和政府相關(guān)部門(mén)的好評。北京物協(xié)組成課題小組與專(zhuān)家聯(lián)手，深入走訪(fǎng)物業(yè)管理企業(yè)和居民社區，寫(xiě)出了“倡導親情服務(wù)，增進(jìn)親情氛圍，建設和諧社區”和“關(guān)于如何調整和處理好物業(yè)管理中居民委員會(huì )、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理單位三者關(guān)系，減少物業(yè)糾紛問(wèn)題”的調研報告。深圳物協(xié)近兩年完成了《深圳市物業(yè)管理成本調查》、《深圳市物業(yè)管理招投標有形市場(chǎng)》等五項課題。其中，《深圳市物業(yè)管理成本調查》形成的研究報告為制定《深圳市物業(yè)管理收費指導標準》提供了依據。
5.加強行業(yè)宣傳，積極引導社會(huì )輿論。在《條例》頒布后，中物協(xié)配合建設部借助中央電視臺等平臺作了大量宣傳工作，一時(shí)間，《條例》出臺背景、物業(yè)管理七項制度，以及業(yè)主大會(huì )、業(yè)主公約、專(zhuān)項維修資金等專(zhuān)用名詞通過(guò)各類(lèi)媒體的廣為宣傳，逐漸變得家喻戶(hù)曉。近兩年，地方協(xié)會(huì )針對一些媒體對物業(yè)管理中的問(wèn)題頻頻曝光，使行業(yè)處于比較被動(dòng)局面的狀況，大力加強了輿論宣傳工作。上海物協(xié)與解放日報分別圍繞“如何規范專(zhuān)項維修資金的使用與管理”、“怎樣解決小區停車(chē)難”、“業(yè)主應當如何維權”、“業(yè)主拒交物業(yè)管理費損害誰(shuí)的利益”、“小區公共部位和場(chǎng)地收益應該歸誰(shuí)”、“小區內車(chē)輛被盜被損物業(yè)公司不承擔賠償責任是否霸王條款”、“物權法對物業(yè)管理的影響”等問(wèn)題召開(kāi)專(zhuān)題研討會(huì )，充分表達行業(yè)的觀(guān)點(diǎn)，通過(guò)媒體的報道引導社會(huì )輿論。成都物協(xié)自2005年起，在《成都日報》、《成都商報》、《成都房產(chǎn)報道》等開(kāi)辟“構建和諧物管區域”、主辦每周一版的“物業(yè)管理與社區”專(zhuān)版，在電臺舉辦每周一期的“和諧物管”專(zhuān)題節目，與電視媒體舉辦“同心同德，構建和諧社會(huì )”專(zhuān)題活動(dòng)，建立“成都物業(yè)”網(wǎng)站，在小區設立宣傳欄、在樓道單元設立物業(yè)管理溫馨欄等，宣傳物業(yè)管理的政策法規。廈門(mén)物協(xié)從今年3月開(kāi)始與廈門(mén)市電視臺房地產(chǎn)欄目聯(lián)合舉辦每周一次的物業(yè)管理專(zhuān)題節目，從解讀什么是物業(yè)管理開(kāi)始，向居民宣傳物業(yè)管理基本知識，廣泛的收視率使得業(yè)主對物業(yè)管理的政策法規有了較為清晰的認識，增強了對一些誤導業(yè)主的新聞炒作的識別能力。深圳物協(xié)注意對物業(yè)管理涌現出來(lái)的先進(jìn)人物和先進(jìn)事跡的宣傳報道，以各種宣傳形式推向社會(huì )。把深圳萬(wàn)廈居業(yè)有限公司保安部“雷鋒班”的保安員七年如一日將殘疾人海霞從7樓背到1樓送往康復站治療，再背上7樓送回家的感人事跡，用音樂(lè )情景劇的形式搬上了舞臺。協(xié)會(huì )還抓住都市陽(yáng)光名苑由于住戶(hù)使用燃氣不當引起了一起嚴重的燃氣爆炸事故，在居民向外撤的時(shí)候，保安向里沖，逐層搜救，扒開(kāi)粉塵廢墟搶救重傷員等一幕幕感人場(chǎng)面，通過(guò)深圳市各大媒體以專(zhuān)版作了報道，在市民中引起強烈反響。此舉既在業(yè)內形成學(xué)習先進(jìn)的熱潮，又向社會(huì )展示出物業(yè)管理人的良好精神風(fēng)貌，樹(shù)立了物業(yè)管理行業(yè)的良好形象。
此外，各地協(xié)會(huì )在創(chuàng )辦行業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )刊和網(wǎng)站，提供行業(yè)內的信息交流和經(jīng)驗共享平臺；開(kāi)展多種形式的行業(yè)培訓，提高從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)；組織各種經(jīng)驗交流活動(dòng)，加強地區間和企業(yè)間的聯(lián)絡(luò )和合作等方面也作了大量成效顯著(zhù)的工作。
二、現階段行業(yè)協(xié)會(huì )工作中存在的問(wèn)題及原因
在肯定協(xié)會(huì )工作成績(jì)的同時(shí)，我們也應當看到，現階段行業(yè)協(xié)會(huì )工作還存在一些問(wèn)題：
1.整體力量比較薄弱。雖然目前全國已有80多個(gè)市級以上物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )，但相對于31個(gè)省、自治區、直轄市和數百個(gè)地級市而言，行業(yè)協(xié)會(huì )的覆蓋率依然偏低，還有一些地方的物業(yè)管理行業(yè)組織是以專(zhuān)業(yè)委員會(huì )的形式依附于當地的房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )。在已經(jīng)成立的地方行業(yè)協(xié)會(huì )中，大多力量較為薄弱，不同程度存在著(zhù)人員素質(zhì)不高、機構不健全、經(jīng)費短缺，辦公條件簡(jiǎn)陋等現實(shí)問(wèn)題。
2.行業(yè)代表性不強。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )作為物業(yè)管理企業(yè)的會(huì )員之家，理應帶有鮮明的行業(yè)色彩，代表全體會(huì )員的共同利益。然而現階段部分行業(yè)協(xié)會(huì )行政依附性過(guò)強，或多或少充任著(zhù)“二政府”的角色，很多時(shí)候站在政府的角度考慮和處理問(wèn)題，難以獲得物業(yè)管理企業(yè)足夠的信賴(lài)和支持。一些地方的行業(yè)協(xié)會(huì )對物業(yè)管理企業(yè)的威信更多地建立在政府行政職能上，而基于行業(yè)代表性而產(chǎn)生的影響力和凝聚力不免大打折扣。
3.自律機制不健全。雖然物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )被定性為行業(yè)自律性組織，但是許多地方協(xié)會(huì )并未建立健全完善的自律機制。在內部機構的設置、自律規則的完備、誠信檔案的建立、同業(yè)糾紛的調處、違規行為的懲處等諸多環(huán)節上存在著(zhù)這樣那樣的欠缺，使得原本缺乏傳統文化根基的自律管理常常流于形式，行業(yè)自律更多的體現為一種口號和宣言。
4．維權職能不到位。基于各種原因，很長(cháng)一段時(shí)間里，行業(yè)協(xié)會(huì )對維護行業(yè)利益這一基本職能重視不夠。雖然《物業(yè)管理條例》實(shí)施后，由于供水、供電、供熱、供氣、環(huán)衛等公用部位與物業(yè)管理企業(yè)之間代收費矛盾日益加劇，重慶、珠海、鄭州、廈門(mén)、南寧等地行業(yè)協(xié)會(huì )的維權活動(dòng)日益浮出水面，但是從全國、全行業(yè)的范圍來(lái)看，相對于大量侵害物業(yè)管理企業(yè)的問(wèn)題和事件，行業(yè)協(xié)會(huì )維權工作無(wú)論在數量上還是質(zhì)量上都差強人意。
5.協(xié)會(huì )工作開(kāi)展不力。部分協(xié)會(huì )沒(méi)有抓住協(xié)會(huì )“提供服務(wù)、反映訴求、規范行為”的主要職能開(kāi)展工作，滿(mǎn)足于項目評優(yōu)、熱衷于辦班創(chuàng )收、維權和自律的工作十分薄弱，服務(wù)會(huì )員的工作也見(jiàn)不到成效，得不到會(huì )員單位的認同，形不成行業(yè)的凝聚力。少數協(xié)會(huì )不思進(jìn)取、得過(guò)且過(guò)，依然習慣于行政管理的工作作風(fēng)，不適當地采取行政命令、硬性攤派等工作方式，引發(fā)會(huì )員單位的不滿(mǎn)。
造成以上問(wèn)題的原因，主要可以歸納為以下四個(gè)方面：
1.缺乏對協(xié)會(huì )作用的正確認識。長(cháng)期以來(lái)，我國實(shí)行計劃經(jīng)濟體制，其特點(diǎn)是過(guò)分依賴(lài)政府對行業(yè)和企業(yè)的行政管理，非政府組織生存發(fā)展空間狹小，對發(fā)揮行協(xié)會(huì )等自律性組織在行業(yè)管理中的作用認識不夠。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )概莫能外。雖然隨著(zhù)社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制的建立和逐步完善，黨中央、國務(wù)院多次強調發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì )在市場(chǎng)經(jīng)濟體系中的作用，但由于觀(guān)念的偏差和思維的慣性，社會(huì )各方對協(xié)會(huì )在行業(yè)自律管理中的作用依然認識不足，部分地方政府和相關(guān)主管部門(mén)依然對行業(yè)協(xié)會(huì )工作重視不夠，有的甚至對發(fā)揮協(xié)會(huì )作用可能導致行政權力的削弱存在顧慮。
2.缺乏協(xié)會(huì )性質(zhì)的準確定位。由于歷史的原因，多數物業(yè)管理協(xié)會(huì )是作為行政主管部門(mén)的派生而依附于相關(guān)行政部門(mén)，早期的物業(yè)管理協(xié)會(huì )大多具有與行政主管部門(mén)“一套人馬、兩塊牌子”的中國特色，這就使得許多協(xié)會(huì )的政府色彩濃厚，缺乏自身應有的獨立地位，在行政監督管理和行業(yè)自律管理混同的情況下，物業(yè)管理協(xié)會(huì )的性質(zhì)是模糊的。在定位不明的情況下，行業(yè)協(xié)會(huì )服務(wù)會(huì )員的意識不夠，服務(wù)企業(yè)的動(dòng)力不足，服務(wù)工作也不能到位。
3.缺乏自律管理的必要手段。物業(yè)管理行業(yè)要實(shí)行自律管理，除了必須具備自律規則以外，還必須有能力對違反規則的行為實(shí)施處理?，F階段，物業(yè)管理行規尚未建立，即使有的地方協(xié)會(huì )制定了一些規則，但其權威性還不能體現，使得協(xié)會(huì )對違規失信的物業(yè)管理企業(yè)缺乏必要的懲治手段，無(wú)法采取強制性的措施禁止市場(chǎng)準入和責令市場(chǎng)清出，這也是協(xié)會(huì )在行業(yè)管理中無(wú)法發(fā)揮應有作用的根本原因之一。
4.缺乏協(xié)會(huì )運作的專(zhuān)業(yè)人才。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )的運作，既有別于行政管理部門(mén)，也不同于物業(yè)管理企業(yè)，具有自身的特殊規律，這就要求協(xié)會(huì )工作者既熟悉行業(yè)政策法律，同時(shí)了解企業(yè)的實(shí)際需求，還要有強烈的事業(yè)心和工作責任感。但是目前由于受體制、觀(guān)念、待遇等因素的制約，大多數行業(yè)協(xié)會(huì )的從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)仍有待提高。協(xié)會(huì )工作專(zhuān)業(yè)人才的缺失，制約著(zhù)行業(yè)協(xié)會(huì )當前作用的發(fā)揮以及長(cháng)遠工作的發(fā)展。
三、新時(shí)期行業(yè)協(xié)會(huì )工作的改革和發(fā)展
黨的十六屆三中全會(huì )通過(guò)的《關(guān)于完善社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制若干問(wèn)題的決定》強調建設統一開(kāi)放、競爭有序的現代市場(chǎng)體系，要求“按市場(chǎng)化原則規范和發(fā)展各類(lèi)行業(yè)協(xié)會(huì )、商會(huì )等自律性組織”，明確了行業(yè)協(xié)會(huì )在社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制中的定位?！吨泄仓醒腙P(guān)于加強黨的執政能力建設的決定》要求“發(fā)揮社團，行業(yè)組織和社會(huì )中介組織提供服務(wù)、反映訴求、規范行業(yè)的作用，形成社會(huì )管理和社會(huì )服務(wù)的合力”，明確了行業(yè)協(xié)會(huì )在構建和諧社會(huì )中的職能。中央就規范和發(fā)展行業(yè)協(xié)會(huì )所做的一系列決策部署，是我們改革和發(fā)展物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )工作的方向和指針。
在全民構建和諧社會(huì )的新的歷史時(shí)期，為適應社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的要求，我們應當順應政府職能轉變的大趨勢，重新明確行業(yè)協(xié)會(huì )的角色定位，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì )在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺，促進(jìn)行業(yè)自律，推動(dòng)公平競爭，協(xié)調利益沖突，維護企業(yè)合法權益等方面的獨特作用。
改革和發(fā)展行業(yè)協(xié)會(huì )工作，要理順政府行政監督管理與物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )自律管理的關(guān)系。政府監管主要是為了保障公共利益，平衡公共利益和物業(yè)管理行業(yè)利益之間的矛盾，行業(yè)協(xié)會(huì )的管理主要是維護行業(yè)的整體利益。從近期來(lái)看，政府監督管理和行業(yè)協(xié)會(huì )自律管理應相互結合、缺一不可；從長(cháng)遠來(lái)看，借鑒美、英、新加坡和香港等發(fā)達國家地區經(jīng)驗，應逐步加強行業(yè)協(xié)會(huì )的自律管理。
改革和發(fā)展行業(yè)協(xié)會(huì )工作，要強化物業(yè)管理協(xié)會(huì )在行業(yè)自律管理中幾大基本職能。物業(yè)管理協(xié)會(huì )在今后的工作中，只有積極參與監督行業(yè)準入工作，并充分行使其在規范行業(yè)行為，建立職業(yè)操守，維護行業(yè)權益，宣傳行業(yè)形象，提高行業(yè)素質(zhì)和加強行業(yè)交流等六個(gè)方面的職能，才能發(fā)揮行業(yè)自律的作用，形成行業(yè)的凝聚力，擴大行業(yè)的影響力，啟動(dòng)社會(huì )管理和社會(huì )服務(wù)的功能。
當前，從充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì )作用的角度入手，在客觀(guān)分析我國物業(yè)管理行業(yè)現狀的基礎上，認真總結十多年來(lái)各地物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )工作的經(jīng)驗和不足，我認為物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )應著(zhù)力開(kāi)展以下幾方面的工作:
1.調查行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論。
任何行業(yè)的發(fā)展都離不開(kāi)科學(xué)理論的指導。從近幾年的情況看，我國物業(yè)管理行業(yè)正處在矛盾與問(wèn)題的多發(fā)期，有一些矛盾和問(wèn)題已經(jīng)出現，還有一些矛盾和問(wèn)題尚未表現出來(lái)。不可否認，有些問(wèn)題的出現與物業(yè)管理自身運作的不規范，以及社會(huì )上存在的對物業(yè)管理的偏見(jiàn)和認識誤區有直接的關(guān)系。但是從深層次上看，我們必須承認我國物業(yè)管理的發(fā)展在一定程度上超前于城市化、工業(yè)化進(jìn)程以及整個(gè)國家民主與法制建設的進(jìn)程，而且物業(yè)管理基礎理論研究遠遠滯后于物業(yè)管理實(shí)踐的發(fā)展，使得我們對物業(yè)管理的發(fā)展環(huán)境、發(fā)展階段、制約因素等還缺乏十分清晰的認識，各方面的準備尚不充分，應對問(wèn)題的能力也顯得較弱。因此，在碰到矛盾和問(wèn)題時(shí)，一些從業(yè)人員容易產(chǎn)生悲觀(guān)急躁情緒，不僅對管理區域內和諧氛圍的構建產(chǎn)生不利影響，而且還會(huì )影響我們對行業(yè)發(fā)展現狀和前景的正確判斷。因此，加強對物業(yè)管理理論與實(shí)踐問(wèn)題研究的任務(wù)緊迫地擺在我們面前。這次福州市物業(yè)管理協(xié)會(huì )在提交的報告中特別建議，希望中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )牽頭發(fā)起全行業(yè)開(kāi)展物業(yè)管理理論和實(shí)踐問(wèn)題的研究活動(dòng)。行業(yè)理論研究和行業(yè)自律管理只有建立在對行業(yè)發(fā)展狀況客觀(guān)全面了解的基礎上，才會(huì )是科學(xué)有效的。根據中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )第二屆理事會(huì )的工作構想，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )從把握全行業(yè)客觀(guān)情況入手，擬在地方行業(yè)協(xié)會(huì )和理事單位的支持下，從今年起用2-3年的時(shí)間組織對行業(yè)發(fā)展狀況、從業(yè)人員狀況以及行業(yè)普遍存在的問(wèn)題等方面開(kāi)展調查研究，摸清行業(yè)底數，進(jìn)行相關(guān)分析和評估，形成行業(yè)發(fā)展報告，作為把握行業(yè)發(fā)展方向的客觀(guān)依據，同時(shí)提供相關(guān)部門(mén)決策參考。在這次會(huì )議上，我們設計并印發(fā)了“物業(yè)管理行業(yè)生存狀況專(zhuān)項調查表”，內容涵蓋企業(yè)從業(yè)人員情況、物業(yè)管理項目情況、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況、職工工資福利情況、社會(huì )效益、經(jīng)濟效益、行業(yè)存在的突出問(wèn)題、以及對行業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)建議等。中物協(xié)希望能會(huì )同地方的物業(yè)管理協(xié)會(huì )一起來(lái)完成這次調查工作。我們真誠地希望到會(huì )的協(xié)會(huì )能積極參與，利用協(xié)會(huì )聯(lián)系企業(yè)的優(yōu)勢，組織好對會(huì )員的調查，以便形成覆蓋面較廣的調查報告和數據分析，真實(shí)反映行業(yè)的生存現狀，找出影響行業(yè)發(fā)展的主要問(wèn)題。在此基礎上，列出專(zhuān)題進(jìn)行研究，并提出解決問(wèn)題的對策和意見(jiàn)，切實(shí)反映行業(yè)訴求，爭取有關(guān)問(wèn)題的突破，為行業(yè)的可持續發(fā)展作出貢獻。此外，中物協(xié)還計劃在近期組建研究小組，匯聚全國行業(yè)精英，抓住熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，列出專(zhuān)題，通過(guò)深入調查與剖析，開(kāi)展行業(yè)發(fā)展理論和實(shí)踐問(wèn)題的研究工作。
2.建立行業(yè)自律機制，規范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為。
近年來(lái)，各地協(xié)會(huì )在開(kāi)展行業(yè)誠信自律方面進(jìn)行了許多有益的嘗試，但總體上看形式多于內容，有規定但缺乏違規的懲戒，有效的行業(yè)自律機制尚未真正建立起來(lái)，這項工作需要上下協(xié)同來(lái)做。首先，我們要抓緊行規建設，借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗，結合我國的實(shí)際情況，探索適合我國國情的行業(yè)自律機制。這個(gè)機制應該包括行業(yè)準入、誠信監管、違規懲戒等內涵，使得入行者明晰行規，在行者不敢違規，違規者受到懲罰、嚴重違規者清除出行。其次，我們要強化行業(yè)誠信建設工作，逐步形成上下連通的行業(yè)信用檔案信息系統。中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )在建立全國一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案信息系統和培訓企業(yè)信用檔案信息管理員的同時(shí)，應與地方行業(yè)協(xié)會(huì )加強溝通配合，對一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)的誠信表現進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤。地方物協(xié)也要抓緊企業(yè)信用檔案信息系統建設，將企業(yè)的信用狀況向社會(huì )公開(kāi)，接受社會(huì )監督。要逐步完善信用檔案信息系統的功能，擴大其社會(huì )影響，逐步建立系統的權威性。為配合物業(yè)管理師制度的實(shí)行，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )已著(zhù)手進(jìn)行物業(yè)管理師信用檔案系統的建立工作，同時(shí)還將在地方物業(yè)管理協(xié)會(huì )的配合下，盡快研究制定《物業(yè)管理師執業(yè)規則》，以規范物業(yè)管理師的執業(yè)行為。
建立行業(yè)自律機制，協(xié)會(huì )還應當在推動(dòng)公平競爭、協(xié)調業(yè)內利益沖突上發(fā)揮作用。這方面成都市物業(yè)管理行業(yè)的做法值得借鑒，成都市行政區域內的物業(yè)管理企業(yè)要想進(jìn)行物業(yè)管理投標，需要事先通過(guò)物業(yè)管理協(xié)會(huì )的信用認證，此舉有利于禁止違規失信企業(yè)參與競爭，維護公平的市場(chǎng)秩序。規范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，行業(yè)協(xié)會(huì )一方面要努力倡導和培育誠信、勤勉、敬業(yè)的行業(yè)文化，另一方面要嚴肅處理違規違約行為，維護行規行約的嚴肅性。由于物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )沒(méi)有行政執法權，處理違規企業(yè)存在實(shí)際困難，但深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì )曾經(jīng)通過(guò)自律督察委員會(huì )的決定，針對個(gè)別企業(yè)在媒體宣傳中發(fā)布不負責任言論的行為，給予相關(guān)會(huì )員通報批評，不失為一次大膽的嘗試。從長(cháng)遠的角度看，行業(yè)協(xié)會(huì )的自律性處罰措施應當與政府查處違規企業(yè)的行動(dòng)相結合，才能收到凈化行業(yè)環(huán)境的實(shí)效。
3.反映企業(yè)合理訴求，維護企業(yè)合法權益。
加強物業(yè)管理企業(yè)合法權益的保護是行業(yè)協(xié)會(huì )的中心工作之一。首先，行業(yè)協(xié)會(huì )應發(fā)揮專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢，反映企業(yè)合理訴求，正面促動(dòng)相關(guān)政策法規的制定和修改，防患于未然，對行業(yè)維權就能起到事半功倍的作用。去年9月中旬，針對國家發(fā)改委起草的《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監審辦法（討論稿）》中大量脫離行業(yè)實(shí)際情況的不當規定，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )組織專(zhuān)家認真研討，兩次形成書(shū)面報告上交有關(guān)部門(mén)，國家發(fā)改委根據協(xié)會(huì )的意見(jiàn)，進(jìn)行了部分的修改，其余意見(jiàn)則成為其下一步工作的重要參考；針對《保安服務(wù)管理條例（征求意見(jiàn)稿）》中諸多對物業(yè)管理行業(yè)不利條款，重慶、天津、上海、北京等七城市行業(yè)協(xié)會(huì )共同商討對策，聯(lián)名提交了關(guān)于修改相關(guān)規定的報告，及時(shí)反映了行業(yè)的呼聲，并在相關(guān)法案的修改上起到了立竿見(jiàn)影的效果；南寧市物業(yè)管理協(xié)會(huì )針對廣西壯族自治區物價(jià)局、建設廳聯(lián)合下發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法》中“禁止收取裝修管理費”的規定，迅速做出反應，聯(lián)合柳州、北海等市行業(yè)協(xié)會(huì )聯(lián)名致函相關(guān)部門(mén)，指出該辦法與建設部第110號令（即《住宅室內裝飾裝修管理辦法》）的沖突和矛盾，并在法律顧問(wèn)的協(xié)助下聯(lián)合130多家會(huì )員單位上書(shū)自治區管理部門(mén)，要求撤銷(xiāo)該辦法的不當規定，上述作法都起了良好的效果。
其次，行業(yè)協(xié)會(huì )應發(fā)揮組織優(yōu)勢，聯(lián)合各方力量、采取各種手段，對侵害物業(yè)管理企業(yè)的事件進(jìn)行救濟。協(xié)會(huì )開(kāi)展的維權活動(dòng)基本上分為兩類(lèi)。一類(lèi)涉及行業(yè)的整體利益，比如困擾大多數企業(yè)多年的物業(yè)管理區域內水電費代收代繳、環(huán)衛部門(mén)強制物業(yè)管理企業(yè)交繳垃圾處理費、保安公司對物業(yè)管理企業(yè)的保安管理歸屬和強制買(mǎi)賣(mài)保安制服等問(wèn)題的解決。盡管《物業(yè)管理條例》已對供電、供水等部門(mén)應向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用的問(wèn)題作了明確，但至今仍然有很多地方?jīng)]有落實(shí)。這些問(wèn)題靠單個(gè)企業(yè)的力量很難解決，而由協(xié)會(huì )出面，聯(lián)合有關(guān)方面的力量，做好相關(guān)方面的工作，解決起來(lái)力度就會(huì )大很多。同樣值得一提的是一些地方物協(xié)在近幾年行業(yè)維權方面的一系列舉措，他們針對有關(guān)部門(mén)出臺的不利于物業(yè)管理行業(yè)的政策文件，分別致函并與相關(guān)政府主管部門(mén)協(xié)調對話(huà)，闡明行業(yè)觀(guān)點(diǎn)和立場(chǎng)，相關(guān)作法深得會(huì )員企業(yè)的支持和贊賞。另外一類(lèi)維權活動(dòng)主要表現在某個(gè)企業(yè)因某個(gè)事項遇到了難題。比如在管理區域內發(fā)生了治安案件，或者停放的車(chē)輛被盜，還有因為大雨積水造成地下車(chē)庫被淹而致使停放車(chē)輛被損壞等。有關(guān)業(yè)主為此追究企業(yè)的法律責任，個(gè)別媒體大加渲染，使得企業(yè)陷入重重困難的境地。一旦出現對案子的錯誤判決，不僅會(huì )給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟損失，還直接影響企業(yè)社會(huì )形象，有的甚至關(guān)系到行業(yè)的生存和發(fā)展。對于這類(lèi)問(wèn)題，很多地方協(xié)會(huì )站在公正的立場(chǎng)上依法認真分析事件責任，確屬企業(yè)應負的責任，督促其賠償和糾正；不屬企業(yè)責任的，積極組織力量伸張正義，并加強與有關(guān)方面溝通，據理力爭為問(wèn)題的妥善解決尋求和提供幫助。早在1998年深圳曾發(fā)生筆架山莊業(yè)主被殺，家屬向物業(yè)管理公司索賠139萬(wàn)元，當法院作出物業(yè)管理公司賠償10萬(wàn)元的一審判決后，深圳協(xié)會(huì )依據法規會(huì )同有關(guān)方面協(xié)助企業(yè)做了大量有效的工作。前后歷時(shí)4年，終于在2002年由深圳市中級人民法院以二審判決撤銷(xiāo)了一審判決。這次維權活動(dòng)曾在全國引起轟動(dòng)，對物業(yè)管理在治安案件中應當承擔的責任起到了正本清源的作用。
今后物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )的維權工作，應從以下幾方面進(jìn)一步落實(shí)：首先，要加強調查研究，充分了解行業(yè)面對的難點(diǎn)問(wèn)題，企業(yè)遇到的主要困難，在找準問(wèn)題的基礎上，提出維權工作的重點(diǎn)；其次，必須站在公正的立場(chǎng)上，將維權工作和行業(yè)自律緊密結合。協(xié)會(huì )維權工作不能庇護不良企業(yè)的違法行為；其三，要逐步摸索行業(yè)維權范圍的和維權程序。維權活動(dòng)應加強與專(zhuān)業(yè)法律服務(wù)機構合作，爭取大專(zhuān)院校等有關(guān)專(zhuān)家的影響，發(fā)動(dòng)骨干企業(yè)的力量，形成合力以努力提高維權工作的水平和效力；其四，在維權活動(dòng)中要采取多種形式展開(kāi)宣傳攻勢，引起社會(huì )關(guān)注，實(shí)施行業(yè)影響；其五，對于一些會(huì )員企業(yè)合法權益受到重大侵害以及對行業(yè)發(fā)展有重大影響的事件，協(xié)會(huì )應積極介入，以適當的形式組織剖析和評議，以主張行業(yè)立場(chǎng)，表達行業(yè)觀(guān)點(diǎn)，維護行業(yè)利益；其六，協(xié)會(huì )應積極主動(dòng)參與同業(yè)間項目競標和交接分歧及糾紛的調解，營(yíng)造公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭氛圍，維護行業(yè)的整體利益。
4.開(kāi)展各種形式活動(dòng)，形成行業(yè)的凝聚力。
行業(yè)協(xié)會(huì )不具有政府部門(mén)的行政權力，其生存和發(fā)展的基礎是會(huì )員企業(yè)的參與和支持，在某種程度上，行業(yè)協(xié)會(huì )的生命力在于其影響力和凝聚力。如何吸引更多的物業(yè)管理企業(yè)加入行業(yè)協(xié)會(huì )組織，如何增強行業(yè)協(xié)會(huì )影響力和凝聚力，是所有物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )都必須面對的一個(gè)重要問(wèn)題。
一方面，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )應以服務(wù)會(huì )員企業(yè)為基本宗旨，牢固樹(shù)立“企業(yè)服務(wù)業(yè)主，協(xié)會(huì )服務(wù)企業(yè)”的觀(guān)念，不斷提升服務(wù)品質(zhì)。協(xié)會(huì )應定期開(kāi)展會(huì )員需求調查和會(huì )員意見(jiàn)征詢(xún)，使協(xié)會(huì )工作更貼近行業(yè)發(fā)展的現狀和需要，切切實(shí)實(shí)地為企業(yè)排憂(yōu)解難，不斷提高會(huì )員的滿(mǎn)意度。充分利用協(xié)會(huì )在人才、信息等方面的優(yōu)勢，組織和舉辦多數會(huì )員企業(yè)有需要，而單個(gè)企業(yè)又難以完成的各類(lèi)研討和經(jīng)驗交流活動(dòng)，開(kāi)展具有針對性的從業(yè)人員培訓，提高為會(huì )員企業(yè)服務(wù)的層次和能力。
另一方面，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )應緊緊圍繞行業(yè)特點(diǎn)和現狀，通過(guò)組織各種形式的行業(yè)交流和會(huì )員活動(dòng)，增加會(huì )員企業(yè)和從業(yè)人員的行業(yè)認同感和歸宿感，逐漸營(yíng)造以協(xié)會(huì )為核心的物業(yè)管理行業(yè)文化氛圍，以進(jìn)一步增強行業(yè)協(xié)會(huì )的凝聚力和向心力。
上海物協(xié)去年組織發(fā)起的全市性“與業(yè)主同心——2006·構建和諧物業(yè)，營(yíng)造溫馨家園”主題活動(dòng)就是很好的嘗試。這個(gè)活動(dòng)緊緊圍繞“與業(yè)主同心”的主題，采取行業(yè)指導、社會(huì )支持、群眾參與的方式，由協(xié)會(huì )搭臺并擔當 “導演”和“總監”，發(fā)動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主共同登臺“表演”，在“同心”上做文章，在“和諧”上下功夫，收到較好的效果。據統計，共有279家物業(yè)公司、1708個(gè)住宅小區、近80萬(wàn)人次投入這次活動(dòng)。上海物業(yè)管理人在短短的一個(gè)月內，以主題活動(dòng)的形式，用真摯的情感和用心的行動(dòng)，向社會(huì )展現了行業(yè)良好的精神面貌，以實(shí)際行動(dòng)改善著(zhù)行業(yè)的社會(huì )形象。各大媒體對該活動(dòng)廣泛進(jìn)行了宣傳報導，社會(huì )各界，尤其是廣大市民普遍給予了正面好評價(jià)。珠海協(xié)會(huì )去年與香洲區宣傳部、珠海特區報社、海泉灣神秘島主題樂(lè )園聯(lián)合舉辦了“2006珠海首屆和諧社區總動(dòng)員活動(dòng)”，今年計劃聯(lián)合珠海電信在100個(gè)社區開(kāi)展100場(chǎng)“歡樂(lè )社區和諧年”活動(dòng)，以此為和諧社會(huì )建設盡力，為行業(yè)的社會(huì )形象奠基。成都物協(xié)于2006年開(kāi)展的第二屆物業(yè)管理評選活動(dòng)中，評選出十佳物業(yè)綠化員、十佳物業(yè)保潔員、十佳物業(yè)客戶(hù)服務(wù)員、十佳物業(yè)策劃員、二十佳物業(yè)秩序員、二十佳物業(yè)維修員、二十佳物業(yè)項目經(jīng)理等100名優(yōu)秀物業(yè)管理從業(yè)人員，有效促進(jìn)各物業(yè)管理企業(yè)勤練內功，提升自身管理服務(wù)水平，積極推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的整體良好形象樹(shù)立。蘇州物協(xié)去年與主管局一起開(kāi)展十佳物業(yè)管理項目經(jīng)理，十佳業(yè)主委員會(huì )評選活動(dòng)，尤其是評選出自治能力強，小區業(yè)主信任，能夠依法維護小區全體業(yè)主利益，能監督，并能認真履行合同的十佳業(yè)主委員會(huì )，并召開(kāi)表彰大會(huì )授予榮譽(yù)，對引導業(yè)委會(huì )規范運作起到了較好的促進(jìn)作用。呼和浩特物協(xié)2005年經(jīng)過(guò)四個(gè)月的精心準備，成功舉辦了“天野杯”物業(yè)之春文藝匯演，創(chuàng )作并演出了一大批內容貼切、形式豐富、表演精彩的文藝作品，充分表現了企業(yè)愛(ài)崗敬業(yè)、積極向上的精神面貌。這些活動(dòng)的組織值得各協(xié)會(huì )借鑒。
5．正確引導輿論宣傳，樹(shù)立行業(yè)良好形象。
一個(gè)行業(yè)受社會(huì )尊重的程度，主要取決于該行業(yè)在社會(huì )政治、經(jīng)濟和文化生活中所起的作用。目前物業(yè)管理還遠遠沒(méi)有取得與其對社會(huì )所起的巨大貢獻相匹配的社會(huì )地位。社會(huì )各界對物業(yè)管理的認識存在很多誤區，重視和參與程度遠遠不夠，物業(yè)管理從業(yè)人員因此飽受無(wú)端的指責和無(wú)盡的委屈，加上各種媒體樂(lè )于捕捉和曝光物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的矛盾沖突事件，在輿論導向上夸大物業(yè)管理行業(yè)的負面影響，不利于樹(shù)立行業(yè)的良好影響。
為扭轉被動(dòng)局面，各地物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )要采取多種形式加強與新聞媒體的主動(dòng)聯(lián)絡(luò )和溝通，嘗試建立定期溝通交流機制，做好對行業(yè)品牌企業(yè)和好人好事的正面宣傳，讓百姓看到一個(gè)自尊、自強、自律和誠實(shí)守信的行業(yè)。以下許多地方協(xié)會(huì )的作法是值得借鑒和推廣的：成都市建立物業(yè)管理宣傳值班制度，由市物業(yè)管理協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)就媒體相關(guān)報道及時(shí)予以積極回應，評點(diǎn)是非，正面提升行業(yè)的社會(huì )形象和地位；福建省物業(yè)管理協(xié)會(huì )舉辦的期刊巧妙地采取“一刊雙向”的作法，每期雜志均由《東南物業(yè)》和《東南業(yè)主》兩部分組成，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)不僅各得其所，相得益彰，而且方便彼此的交流；深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì )與政府主管部門(mén)聯(lián)合，已成功舉辦了三屆“物業(yè)管理周”活動(dòng)，通過(guò)多種形式宣傳物業(yè)管理協(xié)會(huì )、宣傳“共有的家園，共同的責任”這一物業(yè)管理的永恒主題。重慶物協(xié)為引導公正的輿論方向和掌握新聞宣傳的主動(dòng)權，使公眾與社會(huì )各界更好地了解物業(yè)管理行業(yè)，建立了新聞發(fā)言人制度，指定行業(yè)專(zhuān)家為新聞發(fā)言人接待日常新聞采訪(fǎng)和開(kāi)展新聞發(fā)布活動(dòng)；協(xié)會(huì )還通過(guò)召開(kāi)大型新聞單位溝通會(huì )，建立記者檔案，完善行業(yè)宣傳溝通平臺。與部分編輯、記者建立了良好的關(guān)系，行業(yè)有重要新聞發(fā)布或需要溝通，對一些負面報道進(jìn)行澄清重新報道，可以隨請隨到。今年，中物協(xié)要加大行業(yè)正面宣傳的力度，希望得到各地協(xié)會(huì )的積極配合。
6.把握協(xié)會(huì )工作規律，加強自身能力建設。
“打鐵還需自身硬”。協(xié)會(huì )在行業(yè)自律管理中是否能夠充分發(fā)揮作用，除了外部環(huán)境，協(xié)會(huì )的體制和機制以及自身能力和素質(zhì)同樣是決定性的因素。珠海協(xié)會(huì )從成立之日起，就實(shí)行會(huì )務(wù)自主，經(jīng)費自理。沒(méi)有接受過(guò)政府一分錢(qián)資助，也沒(méi)有一名政府工作人員在協(xié)會(huì )任職。除專(zhuān)職工作人員外，協(xié)會(huì )領(lǐng)導都是無(wú)薪崗位，不拿工資，不拿補貼，不在協(xié)會(huì )報銷(xiāo)任何費用，是“自帶飯票幫協(xié)會(huì )干活”，“立會(huì )為公”的特色非常鮮明。近年來(lái)， 廣東、深圳、廣州等地方協(xié)會(huì )已順應政策要求率先進(jìn)行協(xié)會(huì )的民間化改革，新的組織形式和成員構成對協(xié)會(huì )的自身能力提出了更高的要求。上海物協(xié)接受多家企業(yè)選派的干部到協(xié)會(huì )掛職工作，使得協(xié)會(huì )有了更多熟悉行業(yè)運作的工作人員，各項工作更加貼近企業(yè)需求，同時(shí)也有利于掛職人員更多地了解行業(yè)整體狀況，擴大視野，回到企業(yè)后能站在全局層面推進(jìn)工作。武漢物協(xié)理順了與分會(huì )的關(guān)系，既減輕了企業(yè)的負擔，又形成了服務(wù)會(huì )員單位的合力。協(xié)會(huì )的自身能力，除了要求協(xié)會(huì )具備物業(yè)管理行業(yè)的專(zhuān)家以外，還體現在協(xié)會(huì )從業(yè)人員對市場(chǎng)經(jīng)濟體制下行業(yè)協(xié)會(huì )工作規律的把握程度。加強協(xié)會(huì )自身能力的建設，要求我們總結這些年各地協(xié)會(huì )工作的經(jīng)驗，探索完善協(xié)會(huì )工作的機制和模式，還要求我們逐步培養一批懂政策、能管理、善服務(wù)的適應協(xié)會(huì )工作要求的專(zhuān)門(mén)人才，建設一支年輕化、專(zhuān)業(yè)化、職業(yè)化的干部隊伍。
7.發(fā)揮各級協(xié)會(huì )優(yōu)勢，形成協(xié)會(huì )工作合力。
營(yíng)造有利于物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的內外部環(huán)境，需要中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )和地方物業(yè)管理協(xié)會(huì )的共同努力，只有中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )與地方物業(yè)管理協(xié)會(huì )發(fā)揮各自的優(yōu)勢、取長(cháng)補短、資源共享，才能形成全國物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )的合力，共同開(kāi)創(chuàng )物業(yè)管理行業(yè)自律管理工作的新局面。
中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )應著(zhù)重加強行業(yè)基礎理論和宏觀(guān)政策的研究，在掌握地方行業(yè)發(fā)展實(shí)際情況并充分聽(tīng)取地方行業(yè)協(xié)會(huì )意見(jiàn)的基礎上，形成全行業(yè)的共同觀(guān)點(diǎn)和意見(jiàn)并向有關(guān)部門(mén)反映報告；對于涉及行業(yè)重大利益的問(wèn)題以及對行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生重大影響的事件，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )應積極配合地方物業(yè)管理協(xié)會(huì )組織剖析和評議，表達行業(yè)觀(guān)點(diǎn)，主張行業(yè)立場(chǎng)，施加行業(yè)影響，維護行業(yè)利益。地方物業(yè)管理協(xié)會(huì )應根據本地區的實(shí)際情況，因地制宜，揚長(cháng)避短，創(chuàng )造性地開(kāi)展各種形式的會(huì )員服務(wù)，以此增強行業(yè)協(xié)會(huì )的吸引力和凝聚力；對于發(fā)生在本地區的會(huì )員企業(yè)合法權益受到重大侵害的糾紛事件，地方物業(yè)管理協(xié)會(huì )應主動(dòng)通過(guò)各種手段開(kāi)展維權工作，積極為企業(yè)排憂(yōu)解難，以此提升行業(yè)協(xié)會(huì )的影響力和代表性。
目前，全國已有55個(gè)地方物協(xié)加入了中物協(xié)，其中大部分為理事和常務(wù)理事單位，這無(wú)疑為中物協(xié)和地方物協(xié)的交流和合作奠定了良好的基礎，中物協(xié)熱情歡迎地方物協(xié)加入中物協(xié)并發(fā)揮更大的作用。我們倡議建立全國物業(yè)管理協(xié)會(huì )定期會(huì )議制度，計劃從今年開(kāi)始每年由中物協(xié)牽頭，組織一次全國性的行業(yè)協(xié)會(huì )工作會(huì )議，匯聚全國各地物協(xié)共商行業(yè)發(fā)展大計。中物協(xié)與地方物協(xié)還應通過(guò)信函、網(wǎng)絡(luò )、刊物、研討會(huì )、座談會(huì )、論壇以及重大事件會(huì )商等多種形式加強交流和合作，實(shí)現工作信息共享和行業(yè)智力支持，逐步建立中物協(xié)和地方協(xié)會(huì )之間的交流和聯(lián)動(dòng)機制。
同志們，隨著(zhù)我國社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制的不斷完善和構建和諧社會(huì )宏偉目標的逐步實(shí)現，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )面臨著(zhù)難得的發(fā)展機遇。我們相信，在新的歷史時(shí)期，只要中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )緊密依靠和全力支持地方物業(yè)管理協(xié)會(huì )，只要物業(yè)管理協(xié)會(huì )之間彼此支持和相互配合，齊心協(xié)力，和衷共濟，我們就一定能夠充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì )的作用，共同引領(lǐng)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展
