一、2005年成都市物業(yè)管理基本情況
??? 截止2005年12月31日，成都市已有2278個(gè)物業(yè)項目實(shí)施由業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)共同實(shí)施物業(yè)管理,總建筑面積達8607.45萬(wàn)㎡；其中，住宅項目1738個(gè)，總建筑面積達7229.8萬(wàn)㎡，受益住戶(hù)274.9萬(wàn)人。目前，我市共604個(gè)物業(yè)管理項目（五城區（含高新區）518個(gè)）規范成立了業(yè)主大會(huì )，設立了業(yè)主委員會(huì )，基本建立了業(yè)主民主管理、民主選舉、民主決策、民主監督的自治管理體系。全市已有820企業(yè)已依法取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，其中一級資質(zhì)3家，外地一級資質(zhì)備案2家；二級資質(zhì)38家，外地二級資質(zhì)備案1家；三級資質(zhì)570家，外地三級資質(zhì)備案1家；暫定三級資質(zhì)204家，外地暫定三級備案1家。 物業(yè)管理從業(yè)人員達6.8萬(wàn)人，其中具大專(zhuān)以上文化程度的有7012人，每年為社會(huì )提供近千個(gè)就業(yè)崗位。新增37個(gè)物業(yè)管理項目獲得了市優(yōu)秀物業(yè)管理項目稱(chēng)號，新增10個(gè)物業(yè)管理項目被推薦參加省優(yōu)秀物業(yè)管理項目考評，全行業(yè)產(chǎn)值達8.6億元。
截止2005年12月，全市累計共繳存、歸集專(zhuān)項維修資金9.66億元，共將183328戶(hù)業(yè)主、1579個(gè)物業(yè)區域、27375235.21平方米的物業(yè)納入了全市房屋專(zhuān)項維修資金監管體系。其中，五城區（含高新區）建立維修資金的物業(yè)區域770個(gè)，建筑面積達25929024.97平方米，涉及業(yè)主130868戶(hù)。五城區外的區（市）縣房屋專(zhuān)項維修資金的覆蓋面也逐步擴大，已累計為6萬(wàn)余戶(hù)業(yè)主、604個(gè)物業(yè)區域、12397466.42平方米物業(yè)區域建立了專(zhuān)項維修資金保障機制。

二、2005年成都市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)
??? （一）物業(yè)管理地方政策環(huán)境不斷完善
《條例》實(shí)施以來(lái)，我市進(jìn)一步加強物業(yè)管理的建章立制工作，物業(yè)管理發(fā)展的政策環(huán)境不斷完善。目前，我市物業(yè)管理地方法規《成都市物業(yè)管理規定（代擬稿）》（草案）已進(jìn)入市政府征求意見(jiàn)階段；另外，《關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費管理細則實(shí)施意見(jiàn)的補充通知》、《成都市住宅物業(yè)管理區域消防安全管理暫行辦法》、《成都市住宅物業(yè)管理區域車(chē)輛停放管理暫行辦法》、《成都市物業(yè)管理企業(yè)退出項目管理指導意見(jiàn)》、《成都市物業(yè)管理投訴受理處理指導意見(jiàn)》等規范性文件的出臺，及市物協(xié)出臺的《成都市物業(yè)管理項目經(jīng)理管理暫行辦法》和配套的《成都市物業(yè)管理項目經(jīng)理考核記分試行標準》，在西部首次建立了物業(yè)管理項目經(jīng)理制度，為進(jìn)一步規范我市物業(yè)管理活動(dòng)、促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展作出了積極貢獻。
??? （二）物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)一步規范
???? 2005年，我市加大了對物業(yè)管理市場(chǎng)的規范力度，物業(yè)管理市場(chǎng)準入的門(mén)檻提高，物管企業(yè)資質(zhì)審查更加嚴格，物業(yè)管理資源配置的市場(chǎng)化機制進(jìn)一步完善。建立了物業(yè)管理招投標評標專(zhuān)家名冊，實(shí)現了從專(zhuān)家庫里隨機抽取評標專(zhuān)家；向社會(huì )推薦了7家招投標代理機構，并進(jìn)行網(wǎng)上公布。2005年，我市共有125個(gè)項目進(jìn)行了物業(yè)管理招投標。
（三）物業(yè)管理覆蓋面不斷擴大
全市新建住宅小區、商業(yè)樓宇基本實(shí)現了聘用物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，舊城區改造以及新居工程實(shí)施過(guò)程中，物業(yè)管理模式得到進(jìn)一步推廣。2005年成都市中心城區的物業(yè)管理覆蓋面不斷擴大，各郊區（市）縣的物業(yè)管理覆蓋面也有大幅度增加。
（四）物業(yè)管理隊伍建設不斷加強，行業(yè)形象得到提升
通過(guò)對市和區（市）縣主管部門(mén)工作人員、物業(yè)管理區域業(yè)主委員會(huì )主任、物管企業(yè)基層操作人員和中層管理人員等不同層次的從業(yè)人員進(jìn)行各種具有針對性的培訓，提高了物業(yè)管理隊伍的整體素質(zhì)，提升了行業(yè)形象。
（五）業(yè)主理性維權意識不斷增強
由于宣傳力度的加大和引導方向的正確，廣大業(yè)主逐步樹(shù)立了理性的物業(yè)管理服務(wù)觀(guān)念和正確的維權意識，發(fā)生物管糾紛時(shí)，廣大業(yè)主能夠與物管企業(yè)進(jìn)行平等、理性的對話(huà)和協(xié)商，依法、依約解決物管糾紛。
（六）和諧物管建設進(jìn)一步推進(jìn)
在把握好輿論宣傳導向的前提下，全社會(huì )形成了“和諧物管”的宣傳氛圍。相關(guān)部門(mén)、街辦、社區對物管的指導監督力度加強，形成合力，促進(jìn)了和諧物管建設，2005年我市物管行業(yè)無(wú)一起群體性上訪(fǎng)事件發(fā)生。在我市首次行業(yè)風(fēng)氣滿(mǎn)意度調查中，業(yè)主對我市物業(yè)管理企業(yè)的行業(yè)風(fēng)氣滿(mǎn)意度達86.3%。

三、2005年成都市物業(yè)管理工作大盤(pán)點(diǎn)
（一）科學(xué)、規范發(fā)展物管的新政
??? 1、《成都市物業(yè)管理投訴受理處理指導意見(jiàn)》——全國首部處理物業(yè)管理糾紛的規范性文件。
該《意見(jiàn)》從2006年1月1日起正式實(shí)施，其中明確了物管投訴范圍、投訴部門(mén)、受理處理時(shí)限以及受理處理程序，確定了物管投訴首問(wèn)責任制，建立了規范的物管投訴渠道和及時(shí)高效的處理機制，解決了業(yè)主投訴難、物管糾紛調解難等問(wèn)題。
??? 2、《成都市物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)項目管理指導意見(jiàn)》
??? 該《意見(jiàn)》主要解決了物管企業(yè)退出物業(yè)項目管理、業(yè)主選聘新物業(yè)管理企業(yè)的過(guò)程中，物管企業(yè)擅自撤場(chǎng)造成物管區域真空管理或者舊物管不出、新物管進(jìn)不去造成物管區域多頭管理的矛盾。明確了物管企業(yè)退出物管區域的具體程序、物業(yè)管理用房以及物業(yè)資料的移交、物管企業(yè)未按規定退出物業(yè)項目管理的責任，對物管企業(yè)建立良性的信用體系，起到了積極的促進(jìn)作用。
??? 3、《成都市住宅物業(yè)管理區域車(chē)輛停放管理暫行辦法》
該《辦法》針對現階段業(yè)主反映強烈、矛盾突出的停車(chē)難、小區內停車(chē)緊張等問(wèn)題，對住宅物管區域機動(dòng)車(chē)輛停放設施實(shí)施管理的原則、物管區域內車(chē)輛管理各方之間權利義務(wù)以及應當承擔的責任、停車(chē)管理單位在提高管理服務(wù)時(shí)應當遵守的行為規范等做出了規定,充分保障了業(yè)主的合法權益。
??? 4、《成都市物業(yè)管理項目經(jīng)理管理暫行辦法》——在中西部首次建立了物業(yè)管理項目經(jīng)理制度
該《辦法》規定：全市建立統一的物業(yè)管理項目經(jīng)理名冊，實(shí)行物業(yè)管理項目經(jīng)理責任制，業(yè)主有事直接找項目經(jīng)理。業(yè)主選物管企業(yè)，更要選項目經(jīng)理。物業(yè)管理項目經(jīng)理經(jīng)培訓考核獲資格并注冊，對項目經(jīng)理實(shí)行駕駛證式的記分考核制，并對物業(yè)管理項目經(jīng)理的執業(yè)狀況實(shí)行公示制度，從而使物業(yè)管理項目經(jīng)理的管理工作有序化，充分維護了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益。
（二）拓展宣傳陣地，整合宣傳資源，把握宣傳渠道，引導宣傳導向
??? 1、4月，與《成都房產(chǎn)報道》合作開(kāi)辟了《物管與社區》專(zhuān)版
??? 2、5月，與《成都日報》合作開(kāi)辟了“構建和諧物管區域”專(zhuān)題
??? 3、6月，與成都電臺交通廣播共同打造《和諧物管》節目
??? 4、7月，啟動(dòng)以“創(chuàng )文明城市、建文明住區、做文明業(yè)主”為主題的系列宣傳活動(dòng)
??? 5、7月，與33頻道《市民論壇》欄目共同舉辦了以“同心同德，構建和諧社會(huì )”為主題的專(zhuān)題活動(dòng)
??? 6、10月，組織成都百個(gè)社區和相關(guān)物管企業(yè)開(kāi)展了以“文明成都，和諧物管”為主題的“世界人居日”社區宣傳活動(dòng)，向廣大業(yè)主宣傳“世界人居日”、“聯(lián)合國人居獎”、“中國人居環(huán)境獎”的相關(guān)情況以及成都市在爭創(chuàng )中國人居環(huán)境獎、創(chuàng )建和諧物管區域方面開(kāi)展的工作
??? 7、12月，在《成都商報》開(kāi)設“和諧物管”專(zhuān)欄
??? 8、12月，與分眾傳媒合作通過(guò)成都商業(yè)樓宇液晶電視信息屏建立宣傳平臺
??? 9、12月，針對經(jīng)《成都商報》曝光的個(gè)別業(yè)主無(wú)故毆打小區保安人員的新聞事件，協(xié)會(huì )以自己的名義在報紙上公開(kāi)發(fā)表緊急呼吁一則，喚起了社會(huì )公眾對物業(yè)管理從業(yè)人員的尊重，較好地維護了其合法權益
??? 10、12月，制作了第一期《物管專(zhuān)報》，將協(xié)會(huì )在2005年6月至12月期間的工作情況做了簡(jiǎn)要總結，以專(zhuān)報的形式發(fā)放給各常務(wù)理事單位以及副會(huì )長(cháng)單位，便于其了解協(xié)會(huì )近期的工作并進(jìn)行監督。
??? 11、12月，編寫(xiě)了《成都市物業(yè)管理活動(dòng)中的訴訟案例匯編（一）》，供區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)和市物協(xié)會(huì )員單位學(xué)習借鑒。
（三）針對物業(yè)管理隊伍不同人員，開(kāi)展多層次、全方位的培訓活動(dòng)。
??? 1、強化對市和區（市）縣主管部門(mén)工作人員依法行政、加強監督管理方面等綜合知識培訓，著(zhù)力進(jìn)一步提高主管部門(mén)工作人員業(yè)務(wù)素質(zhì)、駕馭局面和處理物管復雜糾紛的能力。
??? 2、7月，舉辦了我市首次業(yè)主委員會(huì )主任培訓班，邀請公安、民政、信訪(fǎng)部門(mén)參加，對來(lái)自五城區（含高新區）的455名業(yè)主委員會(huì )主任、副主任進(jìn)行了相關(guān)政策法規的培訓，并配送了455套國務(wù)院《物業(yè)管理條例》法規釋義
3、針對當前困擾物管企業(yè)發(fā)展的人才匱乏瓶頸，市物協(xié)舉辦了兩期成都市物業(yè)管理項目經(jīng)理培訓班、物業(yè)管理招投標培訓班、商務(wù)禮儀與職業(yè)形象塑造培訓、技術(shù)職稱(chēng)資格評審會(huì )議、物業(yè)管理禮儀與安全免費培訓班、物業(yè)管理客戶(hù)服務(wù)和共用部位共用設施設備維養培訓班。
（四）加強對行業(yè)行為規范的督查
??? 1、在創(chuàng )文明城市活動(dòng)中，針對業(yè)主反映強烈的物管維修不及時(shí)、服務(wù)不到位、收費不規范、服務(wù)不完善的問(wèn)題，對行業(yè)加大督查力度。對物管行業(yè)行為規范、崗位規范、窗口規范提出了明確要求。
??? 2、為切實(shí)保障廣大購房業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全，真正建立起覆蓋全市城市規劃區域內物業(yè)專(zhuān)項維修資金長(cháng)效保障機制，市住房專(zhuān)項維修資金監督管理辦公室建立了二手房交易的房屋專(zhuān)項維修資金制度。從2005年8月起，凡1999年1月1日后辦理所有權分戶(hù)登記的房屋或1999年1月1日后與單位簽訂購房合同的房改房，符合專(zhuān)項維修資金建立范圍，辦理過(guò)戶(hù)手續前沒(méi)有交納專(zhuān)項維修資金的，應按照相關(guān)標準繳存專(zhuān)項維修資金；原來(lái)沒(méi)有足額交納專(zhuān)項維修資金的，應足額繳納后，方可辦理房屋轉移登記手續。
??? 3、加強市場(chǎng)準入監管
《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（建設部令第125號）實(shí)施以來(lái)，在完成首次物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢的基礎上，開(kāi)展了我市物業(yè)管理行業(yè)清理整頓工作，進(jìn)一步加強物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理，注銷(xiāo)116家物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)證書(shū)；同時(shí)，將12家未按要求參加2005年度物業(yè)管理企業(yè)三級（含暫定三級）資質(zhì)年檢的物管企業(yè)移送市房產(chǎn)管理監察大隊依法查處。
2005年，成都市房產(chǎn)管理監察大隊執法受理案件26起，不予立案6起，處罰8起，罰款33.3萬(wàn)元，沒(méi)收23萬(wàn)元，吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)一家。
??? 4、完善規范化、服務(wù)型政府建設
自2005年8月起，我市改變原有物業(yè)管理資質(zhì)審批方式，取消由區（市）縣房管局對三級（含暫定三級）資質(zhì)核定進(jìn)行初審的程序，改由資質(zhì)評審委員會(huì )對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申請進(jìn)行現場(chǎng)審核，進(jìn)一步優(yōu)化了辦事流程，簡(jiǎn)化了審批層級，使企業(yè)由原來(lái)的跑四趟變?yōu)楝F在的只跑“申報”和“領(lǐng)結果”兩趟，不僅極大地方便了企業(yè)，而且增強了工作的責任心，使物管監管工作更安全、規范、便民、高效，也從源頭上扭轉了企業(yè)資質(zhì)申報不實(shí)現象。
為實(shí)現物業(yè)管理監督管理的陽(yáng)光化，11月初，在實(shí)現我市所有在用的物業(yè)管理政策法規全部上網(wǎng)基礎上，進(jìn)一步實(shí)現“六個(gè)一”上網(wǎng)公示：對截止到2005年10月底我市行政區域范圍內已依法取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的企業(yè)名單、我市五城區（含高新區）內已備案的物業(yè)管理區域業(yè)主大會(huì )業(yè)主委員會(huì )名單、我市獲得物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區（大廈、工業(yè)區）稱(chēng)號的物業(yè)管理項目名單、今年被注銷(xiāo)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的116家企業(yè)名單、首批取得注冊證書(shū)的物業(yè)管理項目經(jīng)理名冊、物業(yè)管理招投標評標專(zhuān)家名冊進(jìn)行網(wǎng)上公示。
（五）加強行業(yè)自律，樹(shù)立行業(yè)形象，增強行業(yè)信心
??? 1、2005年4月，成都市物業(yè)管理協(xié)會(huì )舉辦了首屆成都市物業(yè)管理評選活動(dòng)，評選出了“最具競爭力物管企業(yè)”30家，“業(yè)主滿(mǎn)意最高物管企業(yè)”10家，“行業(yè)新銳人物”20人，“優(yōu)秀物管區域業(yè)主委員會(huì )”10個(gè)。
??? 2、9月，進(jìn)行本年度成都市物業(yè)管理優(yōu)秀項目考評工作，對新申報的48個(gè)物業(yè)管理優(yōu)秀項目及12個(gè)原有優(yōu)秀項目進(jìn)行考評驗收或復查，共評出45個(gè)“市優(yōu)”項目，并推薦10個(gè)符合條件的物業(yè)管理項目申報2005年“省優(yōu)”，進(jìn)一步推動(dòng)企業(yè)間的經(jīng)驗交流
??? 3、12月底，評出30家“創(chuàng )建全國文明城市活動(dòng)先進(jìn)企業(yè)”，3家2005年度“優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)”，有力地在行業(yè)內樹(shù)標立竿，增強了行業(yè)凝聚力、影響力、信心力。
（六）市物協(xié)發(fā)揮積極作用，在行業(yè)管理工作方面成效顯著(zhù)
??? 1、以“物業(yè)管理與人居環(huán)境的維護和改善”為主題，在第25屆成都市房地產(chǎn)交易會(huì )期間與成都市房地產(chǎn)交易中心聯(lián)合舉辦了2005成都物業(yè)管理服務(wù)高峰論壇
??? 2、得到市職稱(chēng)改革工作領(lǐng)導小組對協(xié)會(huì )開(kāi)展專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)申報組織工作的同意批復，由協(xié)會(huì )按照相關(guān)政策規定，在我市無(wú)人事主管部門(mén)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)中，組織專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)的申報工作
??? 3、2005年9月，榮獲成都市人事局、成都市民政局聯(lián)合頒發(fā)的“全市先進(jìn)民間組織”獎
??? 4、榮獲成都住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )頒發(fā)的“二00五年度專(zhuān)委會(huì )組織活動(dòng)一等獎。
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四、2006年成都市物業(yè)管理發(fā)展趨勢及前景展望
??? “十一五”期間，我國將在全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)、加快建設資源節約型、環(huán)境友好型社會(huì )方面邁出重要步伐，將在構建民主法治、公平正義、誠信友愛(ài)、充滿(mǎn)活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會(huì )主義和諧社會(huì )方面取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。物業(yè)管理在這兩個(gè)方面都大有可為?！笆晃濉币巹澋娜鎸?shí)施，是我市物業(yè)管理行業(yè)的一次新的發(fā)展機遇。2006年我市物業(yè)管理工作將以“三個(gè)代表”重要思想和科學(xué)發(fā)展觀(guān)為指導，強調“以人為本”的物業(yè)管理服務(wù)觀(guān)念，圍繞構建“和諧物管”中心主題，抓好政策環(huán)境、宣傳教育、行業(yè)監管與指導、行業(yè)培訓、行業(yè)達標創(chuàng )優(yōu)、行業(yè)自律、物管市場(chǎng)培育等工作，使物業(yè)管理宏觀(guān)政策環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)一步規范，物業(yè)管理覆蓋面進(jìn)一步擴大，物業(yè)管理行業(yè)隊伍素質(zhì)進(jìn)一步提高，業(yè)主理性維權意識進(jìn)一步增強。相信在社會(huì )各界的大力支持下，相關(guān)方真正做到用心謀事、盡心做事、全心成事，積極發(fā)揮各自作用，就一定能開(kāi)創(chuàng )我市物業(yè)管理科學(xué)、規范發(fā)展的新局面，就一定能使我們的物管更和諧，生活更美好，城市更文明。

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