昨日上午，四川省政府法制辦聯(lián)合省建設廳召開(kāi)《四川省物業(yè)管理條例（草案）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“草案”）立法聽(tīng)證會(huì )。
已交房但未入住的空置房該交多少物業(yè)費，成為現場(chǎng)提及率最高的問(wèn)題，16名聽(tīng)證代表中有12人就此表達意見(jiàn)，其中“全額交納”的觀(guān)點(diǎn)占據了壓倒性?xún)?yōu)勢，僅兩名律師代表提出應該減半收費。
此外，小區停車(chē)位能否對外出租是當天第二“熱”的話(huà)題，發(fā)表觀(guān)點(diǎn)的11名聽(tīng)證代表中，10人認為可在滿(mǎn)足業(yè)主停車(chē)需求的前提下對外零租，且大多贊成將租期控制在6個(gè)月內。
聽(tīng)證會(huì )·焦點(diǎn)
焦點(diǎn)1：空置房物業(yè)費是否該打折？
10人說(shuō)全額收 2律師說(shuō)減半收
“我認為空置房應該由產(chǎn)權人全額支付服務(wù)（物業(yè)）費?！钡谝粋€(gè)發(fā)言的聞濤開(kāi)門(mén)見(jiàn)山，并陳述了兩大理由。聞濤的名片上印有3個(gè)頭銜：中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)、成都市物業(yè)管理協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)、成都金房物業(yè)服務(wù)有限公司董事長(cháng)。昨日，他以專(zhuān)家代表的身份出席聽(tīng)證會(huì )。
聞濤的第一個(gè)理由涉及企業(yè)成本。他把物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運營(yíng)成本大致分解成“人員費用+物業(yè)公共設施設備日常運行及維護費用+綠化費用+清潔費用”，而成本高低與入住率基本沒(méi)有關(guān)聯(lián)?！拔飿I(yè)費屬于整體提供、集體消費，無(wú)法拆分。一部分業(yè)主不入住，清潔衛生等費用可能會(huì )減少一些，但這部分費用占物業(yè)服務(wù)費用的總成本比例，經(jīng)過(guò)我們的測算，是微乎其微的?！彼€認為，物業(yè)管理行業(yè)講求規模效應，所以空置房多了，反而有可能抬高企業(yè)成本。
如果給空置房物業(yè)費打折，在聞濤看來(lái)，這也與國家宏觀(guān)調控的政策導向背道而馳。他認為，空置房產(chǎn)權人一般擁有的房產(chǎn)不止一處，這種炒房和投資行為正是國家調控的對象，不應當享受法規的“特殊照顧”?！皩罩梅看蛘?，變相地支持和鼓勵了資源浪費，支持和鼓勵了房屋空置，助推了房?jì)r(jià)和房租不斷上漲?！彼豢跉庹f(shuō)了一長(cháng)串排比句。
其他9名持同樣觀(guān)點(diǎn)的聽(tīng)證代表理由與之大同小異。
不過(guò)，律師代表李寶平和鄧再勇則認為空置房物業(yè)費不僅該少收，而且應當減半。李寶平認為，入住和不入住業(yè)主享受的物業(yè)服務(wù)不同，從公平性角度講自然應該少收。至于少收多少，他建議打“對折”比較便于操作。
鄧再勇在查閱了國內36個(gè)地方的同類(lèi)法規后發(fā)現，不少地方明文規定少收空置房的物業(yè)費，具體標準雖然不等，但都屬于“法制進(jìn)步”。此外，他認為宏觀(guān)調控的政策具有階段性特征，而本著(zhù)維護法律權威性和穩定性的目的，不宜通過(guò)立法的形式固化調控政策。
焦點(diǎn)2：小區停車(chē)位外租多久合適？
多數贊成短期零租，有人建議按天租
規劃車(chē)位和車(chē)庫的使用應當首先滿(mǎn)足業(yè)主停車(chē)需要，這是上位法已經(jīng)明確的。但問(wèn)題是，是否可以立法規定一個(gè)較短的租賃期？如果業(yè)主新購了車(chē)輛，能否因此解除租賃合同？
根據成都商報記者觀(guān)察，對該議題展開(kāi)討論的聽(tīng)證代表大多贊同確定一個(gè)短期租賃期限，這樣既能緩解業(yè)主的矛盾，也解決了周邊車(chē)位和資源有效利用的問(wèn)題。大家建議的具體租賃期從1個(gè)月、3個(gè)月到6個(gè)月不等，業(yè)主代表張謙甚至提出“按天租”。
物業(yè)企業(yè)代表喻皓明對“對外出租”并無(wú)異議，但若要在法規中規定租賃期限，他并不贊同?！啊稐l例》無(wú)法涵蓋所有小區機動(dòng)車(chē)停車(chē)位的租賃期，這有可能是三個(gè)月，有可能是半年，有可能是一年；位置有可能是中心城區，有可能是二、三環(huán)之間，有可能三環(huán)之外甚至更遠……每個(gè)地區情況不一樣，城中心對停車(chē)的需求量要高一些，二、三環(huán)之間相對要弱一些，三環(huán)之外就是另一種狀況?！?/P>
而如果將業(yè)主買(mǎi)車(chē)的事實(shí)作為解除租賃合同的條件，喻皓明覺(jué)得也不合適，表面上看來(lái)滿(mǎn)足了業(yè)主需求，實(shí)際上可能傷害到租車(chē)人、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )等多個(gè)方面，從而引發(fā)更大的矛盾沖突。他認為可以將操控權交給物業(yè)公司，由其根據掌握的業(yè)主車(chē)輛信息和周邊停車(chē)需求靈活把握，而從長(cháng)遠角度看，要根治停車(chē)難的問(wèn)題尚需鼓勵支持建設單位及個(gè)人投資建設停車(chē)位（庫），逐步改善停車(chē)條件。
只有律師代表鄧再勇堅決反對對外出租的方式，認為這樣會(huì )帶來(lái)更多矛盾。
焦點(diǎn)3：拒不交納物業(yè)費怎么辦？
行政干預、走司法渠道均有人建議
不論是行業(yè)代表還是業(yè)主代表都承認一個(gè)事實(shí)：現實(shí)生活中不少業(yè)主長(cháng)期不交納物業(yè)費。對待這種現象，是否應該考慮在草案中增加強制措施呢？
資陽(yáng)市物業(yè)管理協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)李雁鄂昨日以基層代表身份發(fā)言，建議由行政主管部門(mén)介入，通過(guò)強有力的行政手段來(lái)解決拒不交納物業(yè)費和不簽訂物業(yè)服務(wù)合同的業(yè)主。他舉例說(shuō)明，新入住小區的業(yè)主若不到物管企業(yè)辦手續、不交納物業(yè)費，應該在領(lǐng)取房產(chǎn)證的時(shí)候“由有關(guān)部門(mén)進(jìn)行控制”；入住后長(cháng)期不交物業(yè)費者，可以在產(chǎn)權過(guò)戶(hù)時(shí)對其進(jìn)行制約。
“我帶來(lái)一個(gè)資料，資料上表明了寧波市建設部門(mén)把結算物業(yè)費與房產(chǎn)過(guò)戶(hù)連在一起來(lái)進(jìn)行，我覺(jué)得寧波這個(gè)地方的做法非常好?！崩钛愣跽f(shuō)。
律師代表朱陽(yáng)對此表示強烈反對。他認為，業(yè)主不交物業(yè)費很可能是物業(yè)服務(wù)有瑕疵等原因，不能簡(jiǎn)單決定采取行政手段，而這種不發(fā)房產(chǎn)證不讓過(guò)戶(hù)的做法非常容易造成矛盾。至于這類(lèi)糾紛解決途徑，他認為顯然應該走司法渠道，法院在查明事實(shí)的情況下會(huì )做出公正的判決，不應該用行政的手段來(lái)強行干預。
焦點(diǎn)4：新建物業(yè)是否該交房屋“社?！?？
兩名開(kāi)發(fā)商代表均反對
草案第27條擬規定，新建物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度，建設單位應在交付物業(yè)前按總造價(jià)3%至5%的比例，一次性向有關(guān)部門(mén)交存質(zhì)量保證金，供保修期內的物業(yè)維修之用。
兩名開(kāi)發(fā)商代表均反對此舉，認為并無(wú)實(shí)質(zhì)意義。華潤置地成都分公司助理總經(jīng)理吳剛收集了業(yè)內情況，提出目前相關(guān)領(lǐng)域已有項目法人的責任制度、招投標制度、監理制度、驗收備案制度、質(zhì)量保修制度等一系列制度來(lái)保障建筑工程質(zhì)量，因此設計新制度的必要性并不強。他特別舉了該公司的一個(gè)案例，2008年4月份為城東某項目交納了保證金240多萬(wàn)元，截至2009年6月予以退還時(shí)，僅發(fā)生了約3000元維修費用，而這也是比較常見(jiàn)的比例，因此實(shí)際上該制度發(fā)揮作用并不大。若構成此類(lèi)糾紛，應該交由法院處理。
李寶平也贊同開(kāi)發(fā)商代表的觀(guān)點(diǎn)，認為房屋出現主體結構問(wèn)題的幾率并不大，多是漏水之類(lèi)的小問(wèn)題，所以保證金制度“意義不是太大”，保證質(zhì)量還需要靠日常監督和企業(yè)的責任心來(lái)保證，同時(shí)依靠市場(chǎng)的力量調整。
鄧再勇則認為該制度可以約束開(kāi)發(fā)商和建設單位，促使他們重視工程質(zhì)量，并保障業(yè)主維權。同為律師代表的朱陽(yáng)干脆說(shuō)：“不但要收，而且要提高來(lái)收?！?/P>
聽(tīng)證會(huì )·現場(chǎng)
代表發(fā)言“太積極”
很多環(huán)節被迫取消
省法制辦農林城建處提供的信息顯示，本次聽(tīng)證會(huì )16名聽(tīng)證代表均由公開(kāi)報名者篩選而來(lái)，并被分成6個(gè)不同的組別，分別為：專(zhuān)家代表2人、基層代表2人、物業(yè)企業(yè)代表3人、業(yè)主代表3人、開(kāi)發(fā)商代表2人、律師代表4人。
按照主持人、省法制辦副主任彭矛宣讀的聽(tīng)證會(huì )規則，每名聽(tīng)證代表?yè)碛胁怀^(guò)8分鐘的發(fā)言時(shí)間，并有專(zhuān)人負責在已發(fā)言6分鐘和8分鐘時(shí)，分兩次提示時(shí)間。結果，由于現場(chǎng)觀(guān)點(diǎn)表達太踴躍，工作人員屢屢打斷聽(tīng)證代表發(fā)言卻仍有多數人超時(shí)，以至于補充發(fā)言、詢(xún)問(wèn)和旁聽(tīng)人員發(fā)言等環(huán)節均被迫取消，改為提交書(shū)面意見(jiàn)。
聽(tīng)證會(huì )結束后，草案將經(jīng)過(guò)進(jìn)一步討論完善，各方意見(jiàn)將被匯總并成為修改的重要依據。根據省法制辦1月27日印發(fā)的2011年工作計劃，草案將于7月完成制定。隨后，該草案還須提請省人大常委會(huì )審議。
成都商報記者 鄭銳 攝影記者 陶軻
