啟動(dòng)業(yè)主大會(huì )，以前只是業(yè)主熱心的事，將來(lái)開(kāi)發(fā)商也要為此操心了?！侗本┦形飿I(yè)管理辦法》明確規定，新建社區除了業(yè)主可以申請啟動(dòng)業(yè)主大會(huì )外，開(kāi)發(fā)商在條件成熟時(shí)，也要準備材料，推薦召集人，主動(dòng)申請啟動(dòng)業(yè)主大會(huì )，否則可能要擔負更多的前期物業(yè)費。

據新《辦法》第十四條規定，物業(yè)管理區域內已交付業(yè)主的專(zhuān)有部分達到建筑物總面積50%以上的，建設單位應當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人，召集占總人數5%以上或者專(zhuān)有部分占建筑總面積5%以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書(shū)面申請成立業(yè)主大會(huì )；占總人數5%以上或者專(zhuān)有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書(shū)面申請成立業(yè)主大會(huì )。

據市住建委物業(yè)處處長(cháng)于良介紹，這條法規首次明確了業(yè)主大會(huì )啟動(dòng)的具體規定。其中，首次明確了開(kāi)發(fā)商的義務(wù)，強制性規定開(kāi)發(fā)商“應當”促使業(yè)主成立業(yè)主大會(huì )，同時(shí)業(yè)主自己也可以提出申請?！皟蓚€(gè)‘5%’是首次提出，明確了業(yè)主大會(huì )成立條件，解決了以往‘有規定難實(shí)施’的問(wèn)題?！?/P>

為了督促開(kāi)發(fā)商積極履行義務(wù)，新《辦法》第八條還明確規定了開(kāi)發(fā)商承擔前期物業(yè)服務(wù)責任。對于前期物業(yè)收費問(wèn)題，市住建委正在緊鑼密鼓地制定相關(guān)細則，可以確定的是，前期物業(yè)費用將由開(kāi)發(fā)商承擔，在前期物業(yè)服務(wù)期間，首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)或首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組成立滿(mǎn)三個(gè)月之前，開(kāi)發(fā)商不得向業(yè)主收取物業(yè)費?！笆裁磿r(shí)候成立業(yè)主大會(huì )進(jìn)行物業(yè)管理查驗交接后，開(kāi)發(fā)商才能撤退?！庇诹颊f(shuō)。

同時(shí)，為了避免業(yè)主遲遲不成立業(yè)主大會(huì )造成開(kāi)發(fā)商長(cháng)期負擔物業(yè)費的問(wèn)題，于良也表示，相關(guān)細則也將明確前期物業(yè)時(shí)限和范圍?！安豢赡茏岄_(kāi)發(fā)商一直背著(zhù)，我們希望從開(kāi)發(fā)商和業(yè)主兩個(gè)方向共同努力，促進(jìn)業(yè)主大會(huì )的成立。只有成立了業(yè)主大會(huì )，才能方便解決物業(yè)管理的其他問(wèn)題?！庇诹急硎?。

據調查顯示，本市實(shí)施物業(yè)管理的住宅物業(yè)項目3591個(gè)，只有730個(gè)小區成立了業(yè)主委員會(huì )，占20.33%，還有近80%的小區沒(méi)有業(yè)委會(huì )或者業(yè)主大會(huì )。新《辦法》的“雙啟動(dòng)”模式將由開(kāi)發(fā)商和業(yè)主共同推動(dòng)業(yè)主大會(huì )的成立。

新規亮點(diǎn)1

街道、鄉鎮督導業(yè)主大會(huì )運行

新規概述：新《辦法》中有多項規定涉及街道辦事處、鄉鎮人民政府對于業(yè)主大會(huì )的監督管理職責。以業(yè)主自治為前提，明確了街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導監督職責。同時(shí)，本市還鼓勵和支持公益律師擔任業(yè)主大會(huì )籌備組組長(cháng)，為住宅區業(yè)主大會(huì )成立活動(dòng)提供法律援助。

解讀：據市住建委物業(yè)處介紹，針對業(yè)主大會(huì )的“五難”問(wèn)題（啟動(dòng)難、籌備難、備案難、換屆難、決策難），新《辦法》明確了街道辦事處、鄉鎮人民政府在業(yè)主大會(huì )籌備成立及物業(yè)管理相關(guān)事項的指導監督職責。依據新規，在業(yè)主大會(huì )籌備階段，街道辦事處、鄉鎮人民政府必須自接到申請后60日內，指定代表?yè)位I備組組長(cháng)。當業(yè)委會(huì )提供成立和選舉報告后，街道或鄉鎮政府必須當場(chǎng)予以備案。在業(yè)主大會(huì )運行階段，街道或鄉鎮政府負責監督指導，協(xié)調解決糾紛和矛盾。同時(shí)，本市還鼓勵和支持公益律師擔任籌備組組長(cháng)。

點(diǎn)評：對于律師介入業(yè)主大會(huì )籌備，專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)和物業(yè)管理事務(wù)的北京市華倫律師事務(wù)所主任劉子華認為，律師作為專(zhuān)業(yè)人士，可以從物業(yè)管理區域劃分、物業(yè)費收取方式、籌備工作、查驗交接等方面提供更具法律保障的服務(wù)?！叭绻蟊仨毷枪媛蓭?，則這些服務(wù)都是免費的，對廣大業(yè)主將是一個(gè)好消息?！?/P>

新規亮點(diǎn)2

單元業(yè)主可自決公共維修基金使用

新規概述：新《辦法》創(chuàng )新了業(yè)主大會(huì )表決形式，明確可以以幢、單元、樓層等為單位，共同決定本單位范圍內物業(yè)管理事項。

解讀：據市住建委介紹，現有的法規中，對于物業(yè)區域內的物業(yè)事項管理都必須通過(guò)業(yè)主大會(huì )投票決定，一般重大事項需要一半以上的業(yè)主同意，而像變更物業(yè)等重大事項則需要三分之二的業(yè)主同意方可實(shí)現。由于業(yè)主大會(huì )存在著(zhù)開(kāi)會(huì )難、表決難的實(shí)際問(wèn)題，所以，此次新《辦法》中明確了幢、單元、樓層可以共同決定本單位的物業(yè)事項，提高了業(yè)主在物業(yè)管理中行使決策權的效率，滿(mǎn)足了多元化服務(wù)需求。

案例：華倫律師事務(wù)所律師崔保國告訴記者，該條規定有針對性地方便了公共維修基金的啟動(dòng)。方莊某小區曾發(fā)生過(guò)一個(gè)案例，小區有10棟樓，其中一棟樓的電梯壞了，必須動(dòng)用公共維修基金。但由于業(yè)主大會(huì )遲遲湊不齊50%的業(yè)主進(jìn)行表決，最終，該棟樓的業(yè)主聯(lián)合將物業(yè)公司告上了法院?！昂芏鄻I(yè)主對不涉及自身利益的事一般不關(guān)心，所以造成了維修基金啟動(dòng)難。通過(guò)這種‘化整為零’的方式，能夠很快地解決如電梯維修、防水層漏水等具體問(wèn)題?！?/P>

新規亮點(diǎn)3

業(yè)主可以自管物業(yè)

新規概述：新《辦法》規定，未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專(zhuān)項服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個(gè)人。

解讀：據市住建委介紹，業(yè)主可以對小區物業(yè)實(shí)行自治也是創(chuàng )新的亮點(diǎn)之一。在目前的實(shí)際中，物業(yè)公司往往是由開(kāi)發(fā)商推薦或指定，業(yè)主無(wú)法進(jìn)行選擇。所以，新《辦法》中首次提出，未選聘物業(yè)企業(yè)的小區業(yè)主可以通過(guò)共同決定的方式，將各專(zhuān)項服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個(gè)人，如小區園林綠化、環(huán)衛、保安等事項，可以通過(guò)業(yè)主集體授權業(yè)主大會(huì )單獨和相關(guān)單位簽訂合同或合約進(jìn)行管理。

“已經(jīng)有部分規模較小的小區開(kāi)始實(shí)施自治，效果還不錯。自治能夠提高業(yè)主參與管理的積極性，對于解決物業(yè)糾紛提供了一個(gè)新的模式?！庇诹颊f(shuō)。

案例：品閣小區是一個(gè)建筑面積僅2.5萬(wàn)平方米的社區，只有一棟樓。在2004年業(yè)主入住之時(shí)，遭遇了與眾多小區極其相似的維權經(jīng)歷。業(yè)主雖然按時(shí)繳納物業(yè)費，但丟東西、毀壞車(chē)輛的事件屢有發(fā)生。2006年9月，前期物業(yè)撤離小區。無(wú)奈之下，小區業(yè)主決定自治管理。2007年，品閣小區注冊成立了京城第一家“自管”公司?！白灾巍比暌詠?lái)，該小區的物管費從以往的2.74元/㎡降低到目前的1.6元/㎡，3年降低了42%，還興建了19個(gè)項目，小區運轉平穩有序。

小區業(yè)委會(huì )主任邵里庭給記者算了一筆賬：物業(yè)費用中有三個(gè)大頭，一是人員工資，二是水電能耗，三是電梯費。人工費用，原先老物業(yè)21人，自管后8個(gè)人，現在降為6個(gè)半人。小區從原來(lái)的18個(gè)探頭增加到現在41個(gè)探頭，監控整個(gè)院落并且沒(méi)有死角。

據介紹，小區灌溉和養魚(yú)用水來(lái)自樓頂收集的雨水雪水，地下車(chē)庫內132個(gè)40瓦的日光燈，全部改成9瓦的節能燈。過(guò)去一年一兩萬(wàn)元的電費，降到了目前的六七千元。小區4部電梯根據實(shí)際需要，高峰和節假日全開(kāi)，平時(shí)只開(kāi)兩部。過(guò)去一年下來(lái)一部電梯費用5萬(wàn)多元，現在4部電梯只用4.5萬(wàn)元。但他也表示，小區“自治”并不能代替專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司，一些專(zhuān)業(yè)項目如電梯維修、環(huán)衛等還是需要請專(zhuān)業(yè)公司來(lái)做。

據介紹，北京目前有三個(gè)自治小區，另外兩個(gè)是馨蓮茗園和水木清華，都是2008年底開(kāi)始自治的，馨蓮茗園采用業(yè)委會(huì )自己成立物業(yè)公司進(jìn)行小區管理，水木清華則與居委會(huì )合作進(jìn)行管理。

“新《辦法》從立法上肯定了小區自治的模式，但仍然要從本小區的實(shí)際出發(fā)，才能解決問(wèn)題，真正地當家作主。小區要搞自治還需要從實(shí)際出發(fā)，因地制宜地開(kāi)展?！鄙劾锿フf(shuō)。

新規亮點(diǎn)4

商住區別管理業(yè)主可共同決定

新規概述：新《辦法》的第五條、第六條和第十一條明確規定了業(yè)主可以通過(guò)共同決定的方式對物業(yè)管理區域的分立或合并進(jìn)行管理。如果業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區域進(jìn)行分立或者合并，應當經(jīng)原物業(yè)管理區域內以及擬調整后物業(yè)管理區域內的專(zhuān)有部分占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且總人數三分之二以上的業(yè)主同意，并應當按照相關(guān)規定提出申請，由街道辦事處、鄉鎮人民政府會(huì )同區縣房屋行政主管部門(mén)等相關(guān)部門(mén)進(jìn)行審查。

解讀：據市住建委介紹，這些法規也是創(chuàng )新亮點(diǎn)之一。在以往的規定中，對于小區的物業(yè)管理區域沒(méi)有進(jìn)行明確的區分，一個(gè)小區就是一個(gè)物業(yè)管理區域。而實(shí)際中，因為一部分小區存在商住混合、住改商等現象，造成了業(yè)主對物業(yè)費高低爭議比較大。因此，在新《辦法》中，通過(guò)區分物業(yè)管理區域，對同一小區內不同用途的區域進(jìn)行劃分，方便管理，化解矛盾。

案例：律師崔保國告訴記者，北京市新天第小區共有業(yè)主392戶(hù)，比例上“三分天下”，即三分之一業(yè)主購房為了居住，三分之一業(yè)主購房為了出租投資，三分之一業(yè)主購房就是辦公司，商住矛盾突出。最終，該小區業(yè)主委員會(huì )主任張大憲通過(guò)商戶(hù)物業(yè)費“加一元方案”解決這個(gè)矛盾。

“如果通過(guò)業(yè)主大會(huì )對物業(yè)管理區域進(jìn)行區分，商用的作為一個(gè)區域，居住的劃為另一個(gè)，采用不同的物業(yè)收取標準，這類(lèi)問(wèn)題的解決就比較容易了?！贝薇硎?，這個(gè)創(chuàng )新點(diǎn)針對的是目前小區商住混合矛盾，非常有實(shí)際意義。