業(yè)主趕走了物業(yè)
南京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與某物業(yè)公司2006年7月簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同：物業(yè)公司對小區實(shí)行前期物業(yè)管理服務(wù)，期限至業(yè)委會(huì )成立后另聘物業(yè)公司并訂立物管合同時(shí)止；開(kāi)發(fā)商補貼物業(yè)公司開(kāi)辦費12萬(wàn)元，分三次支付，即物業(yè)公司進(jìn)駐七日后、小區二期開(kāi)始辦理入住之日起10日內、二期入住完畢后各支付4萬(wàn)元；任何一方無(wú)正當理由提前終止合同的應向對方支付5萬(wàn)元違約金。
但先期入住的業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì )，于2008年3月2日通知物業(yè)公司、小區物管處：3月8日與你處商討簽訂物業(yè)服務(wù)合同，如逾期未能出席，視為放棄，業(yè)主委員會(huì )將另聘物業(yè)。物業(yè)公司對此未予理睬。業(yè)主委員于是告知全體業(yè)主，物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商簽訂的合同現已終止，可暫緩交納物業(yè)費用；通知物業(yè)公司于4月11日開(kāi)始向業(yè)委會(huì )移交工作，10日內撤離。
物業(yè)公司滿(mǎn)口應承，并很快告知開(kāi)發(fā)商、業(yè)委會(huì )和全體業(yè)主。
開(kāi)發(fā)商認為物業(yè)違約
開(kāi)發(fā)商獲悉此事，再三挽留，希望物業(yè)公司繼續按合同履行物業(yè)管理服務(wù)，并聲稱(chēng)業(yè)委會(huì )作為第三方無(wú)權約束你我依合同合作行事。但早有去意的物業(yè)公司因“業(yè)委會(huì )要我走”，撤離了小區。
為此，開(kāi)發(fā)商一紙訴狀將物業(yè)公司告上法庭。要求其賠償提前終止合同的違約金，以及因管理不善造成的消防、照明等公用設施損失。
物業(yè)公司辯駁：合同雖約定物業(yè)公司服務(wù)至業(yè)委會(huì )成立并與第三方訂立的物業(yè)管理服務(wù)合同生效時(shí)止，但《物權法》81條規定“對建設單位聘請的物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法變更”，現業(yè)委已成立，并要求本公司限期撤離，故本公司按要求撤離并未違約。開(kāi)發(fā)商作為小區的開(kāi)發(fā)建設者，將商住樓出售并交付給業(yè)主后，小區內一切設施均屬全體業(yè)主，其無(wú)權要求物業(yè)公司賠償因管理不善造成的設施物品損失。
法院判物業(yè)賠償
南京中院審理認為，小區在二期尚未完全交付時(shí)，先行入住的部分業(yè)主成立的業(yè)委會(huì )在未得到多數業(yè)主授權的情況下，發(fā)函限物業(yè)公司與之簽訂正式物業(yè)合同，后又要求物業(yè)公司撤離，兩個(gè)行為均無(wú)效；開(kāi)發(fā)商再三挽留，業(yè)委會(huì )也在物業(yè)公司撤離前公開(kāi)表示廢除其要求物業(yè)公司撤離的通知，要求全體業(yè)主配合物業(yè)公司工作；相關(guān)部門(mén)也組織業(yè)委會(huì )、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)調，并釋明相關(guān)法律。在此前提下物業(yè)公司執意撤離，構成單方違約。
公共設施經(jīng)開(kāi)發(fā)商交付業(yè)主使用后，所有權歸全體業(yè)主，但前期物業(yè)管理期間，部分業(yè)主尚不確定，業(yè)主尚不能行使管理權和訴權。這時(shí)，由開(kāi)發(fā)商行使管理權和訴權，符合立法精神和客觀(guān)事實(shí)，本案開(kāi)發(fā)商已就實(shí)際損壞設施向業(yè)主進(jìn)行賠償，其當然有代位求償權。最終法院判決物業(yè)公司向開(kāi)發(fā)商支付違約金5萬(wàn)元，并賠償因管理不善造成的公用設施損失5萬(wàn)多元。
業(yè)委會(huì )不一定都能炒物業(yè)
住宅小區現在多分期開(kāi)發(fā)、分期交付，前期入住的業(yè)主常常急于簽訂正式的物業(yè)合同，成立業(yè)委會(huì )代表業(yè)主對小區行使管理權。按《物業(yè)管理條例》的規定，成立業(yè)委會(huì )要有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主、且總人數過(guò)半數的業(yè)主參加才有效。小區的房屋沒(méi)有交付使用前，開(kāi)發(fā)商是最大的業(yè)主，部分交付使用后，開(kāi)發(fā)商仍然有可能是最大的業(yè)主，所以部分業(yè)主很難達到“雙過(guò)半”的標準。
小區內的公用設施一旦交付，所有權即歸全體業(yè)主。但若認同分期交付的房屋與其配套的公用設施也同期完成交付，業(yè)主的權利很難保障，因小區的公用設施是整個(gè)小區業(yè)主共有，先行入住的部分業(yè)主不一定具備成立業(yè)委會(huì )條件，公用設施損壞后，業(yè)主難以行使訴權。故，前期物業(yè)管理期間，如認定分期交付的房屋與之配套的公用設施同時(shí)完成交付，但仍由開(kāi)發(fā)商代替全體業(yè)主行使管理權和訴權，既能保障全體業(yè)主的利益，也具有可操作性。
