物業(yè)服務(wù)收費標準不透明，業(yè)主對物業(yè)公司怨聲不斷；小區設施維修不及時(shí)，業(yè)主與物業(yè)公司劍拔弩張……10月1日起，南寧物業(yè)服務(wù)收費行為將進(jìn)一步規范。近日，南寧市物價(jià)局與南寧市房產(chǎn)管理局聯(lián)合制定《南寧市普通住宅小區物業(yè)服務(wù)等級及收費標準》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《標準》），南寧市普通住宅小區前期物業(yè)管理服務(wù)分為4個(gè)等級。不同等級有不同收費標準，最低0.36元/月·平方米，最高可達1.65元/月·平方米?！稑藴省吠瑫r(shí)也規定收費標準原則上一年一定。

政策解讀

1 對象：適用于前期物管小區

規定：收費標準只適用于南寧市區范圍內、業(yè)主大會(huì )成立前由建設單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對住宅（不含別墅）物業(yè)進(jìn)行管理的住宅小區。建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)已簽訂住宅物業(yè)服務(wù)合同的，物業(yè)服務(wù)及收費仍按原合同約定執行。合同到期后，尚未成立業(yè)主委員會(huì )的住宅物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)及其收費標準按正式公布實(shí)施的等級收費標準執行。

解讀：南寧市房產(chǎn)局物業(yè)管理科副科長(cháng)姚麗麗表示，南寧很多小區的前期物業(yè)管理糾紛和投訴多是由于物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主在收費與服務(wù)方面存在信息不對稱(chēng)所造成的。物業(yè)服務(wù)公司沒(méi)有一個(gè)具體的服務(wù)等級指標，業(yè)主也無(wú)法用客觀(guān)的標準來(lái)衡量物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。而很多物業(yè)服務(wù)公司也抱怨業(yè)主們總能找到各種借口拒交管理費?！稑藴省返某雠_有利于解決這一難題。

新的收費標準適用于住宅小區業(yè)主大會(huì )成立前由建設單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，即前期物業(yè)管理小區才適合按等級收費。已成立業(yè)主委員會(huì )的小區，則不適用于此標準，不過(guò)，該收費標準也提供了一定的指導作用，業(yè)主委員會(huì )可據此與物業(yè)公司協(xié)商確定。商業(yè)、寫(xiě)字樓和別墅，依然按原來(lái)的桂價(jià)格[2007]122號規定執行。

2 標準：按4個(gè)等級收費

規定： 物業(yè)服務(wù)分為4個(gè)等級，不同等級有不同的收費標準。新《標準》還制定了10%的浮動(dòng)范圍，以利于企業(yè)制定具體的價(jià)格（見(jiàn)表一）。實(shí)行分等級收費后，小區停車(chē)收費標準也重新進(jìn)行了規定（見(jiàn)表二）。

解讀：《標準》明確規定了物業(yè)服務(wù)各等級的內容，每個(gè)等級標準都包含綜合服務(wù)、房屋管理及維修養護、共用設施設備維修養護、綠化養護、保潔服務(wù)、協(xié)助公共秩序6個(gè)方面，每個(gè)方面都有詳細的要求（見(jiàn)表三）。物業(yè)公司要提高物業(yè)管理收費，只能通過(guò)提升服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平來(lái)提高自己的物業(yè)服務(wù)等級。而業(yè)主們也可根據自己的承受能力，選擇相應等級的物業(yè)公司。

3 監督：收費和服務(wù)信息公開(kāi)

規定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照規定實(shí)行明碼標價(jià)，在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置，將實(shí)行的服務(wù)等級相對應的服務(wù)內容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況進(jìn)行公示。

解讀：南寧市物價(jià)局有關(guān)負責人解釋?zhuān)飿I(yè)公司將服務(wù)內容、收費標準予以公示，接受業(yè)主的監督，也讓業(yè)主對物業(yè)收費更加明了，明明白白消費，減少物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾糾紛。

4 后續：收費標準原則上一年一定

規定：根據市場(chǎng)及物價(jià)指數的變化情況，服務(wù)等級標準可相應調整；收費標準原則上一年一定，如在沒(méi)有新的年度價(jià)格出臺前，則繼續延用上一年度的收費標準。

解讀：南寧市物價(jià)局有關(guān)負責人解釋?zhuān)撘幎▽?shí)際上是綜合考慮了物業(yè)公司與業(yè)主的需求。由于物價(jià)指數每年不同，始終執行一個(gè)標準，有可能造成業(yè)主承受不起，也有可能讓物業(yè)公司入不敷出?！稑藴省芬幎ㄊ召M標準原則上一年一定，以適應市場(chǎng)變化。

焦點(diǎn)關(guān)注

1 不收電梯費,總費用不降反升？

《標準》規定，帶電梯住宅物業(yè)服務(wù)收費還包含以下3項：物業(yè)公司對電梯的日常維護費（日常檢查及小修）；專(zhuān)業(yè)維保商的維護費；電梯的年檢費。電梯電費按實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行分攤。

目前，南寧市所有享用電梯的業(yè)主，每月都要交30元左右的電梯維護費。實(shí)行等級收費后，物業(yè)服務(wù)公司不得再收取這30元的電梯費。但一些業(yè)主擔心《標準》實(shí)施后業(yè)主的物業(yè)總體費用不降反升。家住龍光·普羅旺斯的張小姐表示，目前小區物管費用0.75元/月·平方米，電梯維修費用30元/月，而小區的物業(yè)服務(wù)公司廣東龍光集團物業(yè)管理有限公司是國家一級資質(zhì)的物管企業(yè)，按《標準》收取的是1.5元/月·平方米，以一套100平方米的房子為例，實(shí)際上業(yè)主比原來(lái)多交45元/月。

對于業(yè)主的擔心，廣東龍光集團物業(yè)管理有限公司南寧分公司總經(jīng)理鄭曉嘉表示，公司將結合小區的實(shí)際情況，廣泛征求業(yè)主的意見(jiàn)后，再制定具體的收費標準。

2服務(wù)等級由誰(shuí)來(lái)定？

物業(yè)公司的服務(wù)等級由誰(shuí)來(lái)確認？采訪(fǎng)過(guò)程中很多業(yè)主表示疑問(wèn)，該不會(huì )是物管公司說(shuō)自己是多少級就多少級吧？

南寧市房產(chǎn)局物業(yè)管理科副科長(cháng)姚麗麗表示，物業(yè)服務(wù)等級是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設單位在物業(yè)服務(wù)合同中約定的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，應當以書(shū)面形式及時(shí)將執行的服務(wù)等級和收費標準分別向南寧市房產(chǎn)局、南寧市物價(jià)局備案，如不備案，一律按服務(wù)合同所簽訂的服務(wù)等級及收費標準降低一級執行。