用工成本悄然增加，物業(yè)公司入不敷出無(wú)奈撤離。近日，晨報連續對老式小區頻遭物業(yè)公司“拋盤(pán)”的嚴峻情況進(jìn)行了報道，引起各方高度關(guān)注。記者昨天從市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )了解到，一份對上海11個(gè)區180個(gè)售后房的摸底調研報告，已遞交至相關(guān)部門(mén)。其中顯示，在售后公房小區，物業(yè)收費的平均成本價(jià)與收費之間，較大程度出現了虧損。針對集中凸現的物業(yè)管理費困境問(wèn)題，相關(guān)部門(mén)針對收費政策的調整工作已進(jìn)入緊急調研階段。

售后公房小區虧損嚴重

售后公房物業(yè)收費從1996年起實(shí)行政府指令價(jià)，每戶(hù)月收費按居室大小，分別為4.5元、6元、7.5元，高層住宅每戶(hù)每月5—10元。另外，每戶(hù)每月收取保安、保潔服務(wù)費各3—6元。

按照這項12年不變的收費政策，目前上海售后公房物業(yè)管理費平均每平方米只有0.23元，商品房也只達到0.8元。從4月1日開(kāi)始，本市月最低工資標準上調為960元，加上物價(jià)水平上漲，但物業(yè)費收費標準一成不變，讓諸多微型、老式小區陷入物業(yè)管理困境。通過(guò)對閘北、靜安、黃浦、長(cháng)寧等11個(gè)區內的180個(gè)售后房小區的調研，成本價(jià)與收費之間出現了嚴重不平衡，虧損較為嚴重。

物業(yè)協(xié)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)許玉彪介紹說(shuō)，根據2004年的實(shí)際情況，本市售后公房按面積分攤成本，月平均就已經(jīng)達到了0.54元/平方米。經(jīng)過(guò)預測，4月1日之后，平均一個(gè)小區的年工資支出將增加4.3萬(wàn)多元，“相當于少收一個(gè)月的管理費”，管理成本也將攀升到0.92元/平方米。

最低收繳率僅1%—2%

據了解，一般公有售后住房的管理費平均收繳率僅為80%。此次對售后公房小區的統計顯示，管理費平均收繳率僅為74.34%，最低的甚至只有1%—2%。

 “業(yè)主拒付物業(yè)費的現象較為普遍?！痹S玉彪表示，物業(yè)費收繳率低成為了企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難的又一大原因。記者調查發(fā)現，有物業(yè)公司管轄多個(gè)老式住宅小區，據稱(chēng)每年物業(yè)管理費收繳率只有70%—80%，被拖欠的物業(yè)管理費達700萬(wàn)元/年。

業(yè)內人士表示，業(yè)主覺(jué)得物業(yè)服務(wù)不到位，管理措施跟不上，拒絕交付管理費，低收費標準加上收繳率逐年下降，物業(yè)公司只能靠加大催討力度才能勉強維持生計。在入不敷出的情況下，一些物業(yè)公司只能壓縮人員、降低服務(wù)質(zhì)量，甚至不惜動(dòng)用小區公共收益、維修基金，導致物業(yè)服務(wù)的惡性循環(huán)，甚至發(fā)生嚴重的“拋盤(pán)”現象。

解決辦法：

根據服務(wù)內容等級不同進(jìn)行收費

物業(yè)收費政策調整勢在必行，相關(guān)部門(mén)針對此項工作已進(jìn)入緊急調研階段。售后公房小區有可能逐步推行分等收費，由業(yè)主大會(huì )與從事物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行協(xié)商，選擇雙方都能接受的服務(wù)內容和價(jià)格，即在選定物業(yè)服務(wù)后，根據服務(wù)內容、等級不同進(jìn)行收費，實(shí)現服務(wù)質(zhì)量與價(jià)格對等。

同時(shí)，物業(yè)協(xié)會(huì )方面還建議，通過(guò)退稅、降低稅收等財政調節手段進(jìn)行扶持，對售后房住宅管理繼續免營(yíng)業(yè)稅，并對經(jīng)營(yíng)收入實(shí)行部分退稅。對舊住房小區管理在達到一定標準后，采取營(yíng)業(yè)稅“先征后返”的稅收優(yōu)惠政策，保證物業(yè)企業(yè)在收支平衡的同時(shí)，加大投入，提高管理服務(wù)質(zhì)量。