??? 3月12日，北京市建委和北京市工商局將修訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》《業(yè)主臨時(shí)公約》示范文本。而新修訂的示范文本，將于本周通過(guò)北京市建委網(wǎng)站公開(kāi)向社會(huì )各界征求意見(jiàn)。

　　與以往相比，新的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》分別設定了強制性條款和選擇性條款。新修訂的示范文本加大了對前期物業(yè)的管理力度，對開(kāi)發(fā)企業(yè)依法進(jìn)行公開(kāi)招投標選聘物業(yè)公司及檢查監督物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)施情況設定了強制性條款。同時(shí)，對于接收小區和業(yè)主入住前的管理服務(wù)、業(yè)主入住后的管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)費用收取方式等40余項內容做出強制性規定。

　　北京市建委在調查研究中發(fā)現，目前物業(yè)糾紛的很多問(wèn)題集中在前期物業(yè)管理階段。而長(cháng)期以來(lái)，開(kāi)發(fā)建設單位自建自管，建、管之間界限模糊，缺乏明確的承接驗收過(guò)程和手續，則是造成此問(wèn)題的主要原因。開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題在物業(yè)管理階段暴露出來(lái)后，由于法律關(guān)系不清，主體責任不明，問(wèn)題往往被掩蓋，無(wú)法得到根本解決。

　　北京知名房地產(chǎn)律師秦兵曾極端地強調：“前期物業(yè)一定要炒掉?！?
　　北京市物業(yè)管理商會(huì )會(huì )長(cháng)徐北鳳表示：“強制的意義在于禁止發(fā)展商把自己的項目承包給自己的兒子公司、孫子公司，把此項目推到社會(huì )上去，讓社會(huì )上的物業(yè)管理公司進(jìn)行招投標，讓這個(gè)項目的服務(wù)品質(zhì)得到改善?！?/P>

　　此前，北京市建委發(fā)出《關(guān)于加強物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（京建物[2006]666號）。其中規定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有物業(yè)管理資質(zhì)的，不得承接本企業(yè)及相關(guān)單位開(kāi)發(fā)的新建住宅項目?！蹦康氖羌铀俳ü芊蛛x，解決物業(yè)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題。但從市場(chǎng)來(lái)看，小區的前期管理者多是開(kāi)發(fā)商的屬下或與開(kāi)發(fā)商有關(guān)系的物業(yè)管理公司。

　　北京南洋物業(yè)公司總經(jīng)理高凱翔指出存在的一個(gè)歷史遺留問(wèn)題：“前幾年，北京市建委是明文要求每一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都必須成立一個(gè)自己的物業(yè)公司，目的在于讓開(kāi)發(fā)公司更好地管理自己的項目。因此，目前北京市場(chǎng)上的物業(yè)管理公司80％都是和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有著(zhù)多少關(guān)系?！?

　　“但是，現在的物業(yè)公司大多數已經(jīng)從開(kāi)發(fā)企業(yè)剝離，北京市的住宅項目在這幾年也嚴格地按照招投標形式選聘前期物業(yè)?！备邉P翔認為，此次修訂并不會(huì )給正規經(jīng)營(yíng)物業(yè)公司帶來(lái)直接影響，“物業(yè)公司是在整個(gè)市場(chǎng)上競爭的，而不是在一個(gè)已經(jīng)圈定的范圍內?！?

　　此外，政策的執行存在一定的難度。比如開(kāi)發(fā)商附屬的公司是否可以投標，如果可以投標誰(shuí)來(lái)監管。假如是發(fā)展商在前期進(jìn)行定向招投標，容易出現黑箱操作。而如果都是在網(wǎng)上公開(kāi)招標，則容易帶來(lái)效率非常低、物業(yè)公司針對性不強等問(wèn)題。

　　新的《業(yè)主臨時(shí)公約》示范文本，對業(yè)主使用小區共用部分的權利和義務(wù)明確規定，業(yè)主有占有、使用、收益和處分的權利，但不得妨礙其正常使用及其他業(yè)主和使用人的正常使用。

　　“如何適當地劃分利益才是關(guān)鍵?！毙绿斓谛^業(yè)委會(huì )主任張大憲認為：“《物權法》正式頒布后，很多輔助的條例也要配套地進(jìn)行修改，《業(yè)主臨時(shí)公約》示范文本的修改就是重新明確了業(yè)主的權利范圍?！?/P>

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