??? 誠信是企業(yè)永續經(jīng)營(yíng)的基石，而欺詐則將企業(yè)的聲譽(yù)毀于一旦。據有關(guān)部門(mén)統計，目前商品房銷(xiāo)售中的欺詐行為主要有9種：交付時(shí)間的欺詐、面積欺詐、質(zhì)量欺詐、配套設施和裝修欺詐、物業(yè)管理欺詐、抵押欺詐、環(huán)境欺詐、合同欺詐和所有權欺詐。
??? 北京零點(diǎn)咨詢(xún)集團零點(diǎn)調查廣州分公司組織的“07廣州地產(chǎn)誠信調查”結果顯示，樓盤(pán)維權已成為廣大消費者關(guān)注的熱點(diǎn)話(huà)題。不少業(yè)主向調查員投訴了開(kāi)發(fā)商的種種非誠信行為，其中，一房多售、發(fā)布虛假廣告、交樓標準貨不對板等五大問(wèn)題最受詬病。
??? 投訴1 物業(yè)管理質(zhì)量差
??? 建議：成立業(yè)主委員會(huì )行使選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的權力
??? 近日，記者從廣州市消委會(huì )了解到，由于許多物管公司服務(wù)質(zhì)量不高、服務(wù)態(tài)度差，管理人員時(shí)常與業(yè)主發(fā)生沖突，導致消費者對物業(yè)管理的投訴呈上升趨勢，占房地產(chǎn)總投訴量約80％。
??? 雖然大部分物管人員都能盡心盡職，但物管人員素質(zhì)參差不齊的現狀仍難以掩蓋：少部分物管人員素質(zhì)低下，損害、竊取業(yè)主財物，甚至侮辱、毆打業(yè)主。究其原因，一是行業(yè)發(fā)展不規范，相關(guān)法律配套不完善，且存在違法不究、執法不嚴的情況；二是對物管企業(yè)資質(zhì)的評核不夠嚴格，眾多操作不規范的中小物管公司大量存在；三是許多物業(yè)管理公司由發(fā)展商建立，缺乏競爭動(dòng)力，從而降低了對人才素質(zhì)的要求。國家規定，物業(yè)管理從業(yè)人員必須持證上崗，但實(shí)際上，許多物業(yè)管理師和保安人員根本就沒(méi)有資格證。另外，物管公司對保安人員的招聘工作把關(guān)不嚴，相關(guān)的管理和培訓不到位，也是其中的重要原因之一。
??? 根據我國2003年9月開(kāi)始施行的《物業(yè)管理條例》，業(yè)主大會(huì )履行“選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)”的職責，選聘、解聘物管企業(yè)“必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過(guò)”。因此，業(yè)主雖然有權更換物管公司，但必須通過(guò)業(yè)主大會(huì )的投票來(lái)解決。一些小區在更換物管公司時(shí)，之所以遭到開(kāi)發(fā)商和舊物管公司的阻撓，多因業(yè)主或業(yè)委會(huì )沒(méi)有按照法律規定的程序來(lái)執行。而對于一些還沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì )的小區來(lái)說(shuō)，成立業(yè)主委員會(huì )是當務(wù)之急。時(shí)報記者 蘇華俊
??? 投訴2 房產(chǎn)證辦理慢
??? 建議：簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)約定房產(chǎn)證辦理時(shí)間
??? 日前，零點(diǎn)調查廣州分公司與信息時(shí)報對廣州居民進(jìn)行訪(fǎng)問(wèn)調查。調查發(fā)現，在207名受訪(fǎng)業(yè)主中，半年內能拿到房產(chǎn)證的僅有13％，48％的受訪(fǎng)業(yè)主要在一年以后才能拿到房產(chǎn)證，8％的業(yè)主表示所住小區沒(méi)有房產(chǎn)證。這反映廣州住宅小區辦理房產(chǎn)證比較拖延。作為房產(chǎn)證歸屬者的小業(yè)主，是其中最終也是最大的受損者。
??? “從開(kāi)發(fā)環(huán)節的批地到最后出房產(chǎn)證，要蓋300多個(gè)章?！睆V州市房協(xié)、學(xué)會(huì )名譽(yù)會(huì )長(cháng)陳敦林對記者說(shuō)，辦證遲原因復雜，主要牽涉三方面的因素：一是開(kāi)發(fā)商未交齊地價(jià)、開(kāi)發(fā)環(huán)節不規范；二是政府行政主管部門(mén)原因；三是業(yè)主方面的原因，如未按時(shí)收樓等等。據城啟集團總裁陳繼敏粗略估算，屬開(kāi)發(fā)商原因的辦證難占了預計賠償量的1/3左右。一般來(lái)說(shuō)，小型企業(yè)的遲辦證，原因以遲交地價(jià)為主?！爸灰_(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)各環(huán)節手續清晰、資料齊全，商品房交樓后辦房產(chǎn)證并不難?！睆V州市房地產(chǎn)交易中心有關(guān)負責人強調。
??? 有業(yè)內人士分析，一些業(yè)主之所以至今仍未拿到房產(chǎn)證，絕大多數是因為開(kāi)發(fā)商未能向政府交齊土地使用費、報建費、稅金等而不能通過(guò)大確權驗收。專(zhuān)家建議，預購人在與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應對辦理房產(chǎn)證進(jìn)行明確約定，以保障自己的合法權益。
??? 投訴3 一房多售
??? 建議：買(mǎi)房前先到陽(yáng)光家緣調查該樓盤(pán)的權屬登記和抵押情況
??? 零點(diǎn)調查對廣州173位業(yè)主進(jìn)行調查發(fā)現，僅有5.7%的受訪(fǎng)者或他們的親人、朋友遇到過(guò)一房多售的問(wèn)題，這說(shuō)明廣州地區“一房多售”的現象比較少，在一定程度上反映了廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序相對比較規范。但另一方面也說(shuō)明“一房多售”現象在廣州還是存在的，有關(guān)部門(mén)仍需加強管理。
??? 幾位接受時(shí)報采訪(fǎng)的律師均反映，前幾年出現過(guò)一房多售比較典型的案例，嚴重損害消費者權益，但隨著(zhù)預售制和房產(chǎn)權屬登記的完善，此種現象目前已越來(lái)越少。幾位律師談到“一房多售”，都提起番禺區某某花園的典型案例。據悉，番禺區某某花園的假按揭、重復抵押和一房多售事件中，受害小業(yè)主近400多戶(hù)，所涉金額達2億元以上。據了解，“一房多售”主要是由于開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，將一套商品房同時(shí)賣(mài)給兩個(gè)以上購房者，開(kāi)發(fā)商可借此騙取銀行的貸款和客戶(hù)的購房款，而消費者的房產(chǎn)證則無(wú)法辦理。這嚴重擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)規范，侵犯了消費者的合法權益。針對此種情況，廣東源通律師事務(wù)所段戎倫律師提醒市民，買(mǎi)房前先到陽(yáng)光家緣調查該樓盤(pán)的權屬登記和抵押情況。
??? 廣東正大方略律師事務(wù)所余樹(shù)林律師認為，開(kāi)發(fā)商在資金鏈斷裂時(shí)一房多售，騙取銀行貸款，可能涉及到合同詐騙問(wèn)題，可以提請公訴。一房多售現象雖然少見(jiàn)，也暴露了監管部門(mén)不到位、對違法行為處罰不利等問(wèn)題。
??? 廣東勝倫律師事務(wù)所劉繼承律師介紹，一房多售性質(zhì)惡劣，按照最高法院的司法解釋?zhuān)环慷嗍蹖儆谄墼p行為，最高可以按“退一賠一”的原則賠償，也就是說(shuō)，原本價(jià)值30萬(wàn)元的房產(chǎn)一房多售提請訴訟處理，最高可獲得60萬(wàn)元的賠償。
??? 投訴4 交樓標準貨不對板
??? 建議：及時(shí)保留證據，盡快向開(kāi)發(fā)商提出維修
??? 記者從廣州市消委會(huì )了解到，房屋裝修、建材投訴是去年商品房投訴的四大熱點(diǎn)之一，主要表現為：貨不對板，交付使用樓房的裝修材料與樣板房所用材料不一致，降低材料等級、降低施工等級，將損壞的材料用在隱蔽位置，甚至使用假冒偽劣產(chǎn)品等。
??? 受訪(fǎng)者向零點(diǎn)調查員投訴，一些裝修標準號稱(chēng)800~1000元/平方米，但是少數開(kāi)發(fā)商和一些資質(zhì)不足的小建筑隊為了節約成本賺取高額利潤以次充好。監管部門(mén)或難以監管或被人收買(mǎi)，睜只眼閉只眼，害苦了消費者。
??? 在商品房銷(xiāo)售過(guò)程中，貨不對板引起的糾紛很少能像其它類(lèi)型消費品一樣做到“包退包換”。那么，貨不對板該如何避免、如何維權呢？廣州人民時(shí)代律師事務(wù)所程根球律師提醒消費者，簽訂合同之前要仔細審查條款，有條件的話(huà)要將自己關(guān)心的一些質(zhì)量問(wèn)題寫(xiě)進(jìn)合同，以利于日后維權。
??? 廣東勝倫律師事務(wù)所劉繼承律師建議，業(yè)主入住后如發(fā)現質(zhì)量問(wèn)題，應盡快向開(kāi)發(fā)商提出維修，通常施工單位在開(kāi)發(fā)商處會(huì )繳納5％的質(zhì)量保證金，在質(zhì)量保證金未退回之前，施工單位通常不會(huì )推委維修工作。業(yè)主發(fā)現房屋質(zhì)量問(wèn)題后要及時(shí)保留證據，如拍照等，邀請物管公司確認，以利于評估損失解決問(wèn)題。
??? 投訴5 虛假廣告
??? 建議：多渠道了解分析項目情況
??? 在過(guò)去的一年里，房地產(chǎn)消費投訴數量雖然有所下降，但依然高居各項消費的榜首。房地產(chǎn)廣告發(fā)布的虛假信息所產(chǎn)生的誤導作用，恰恰是房地產(chǎn)投訴依然高居第一的重要原因。
??? 彭清正律師認為，房地產(chǎn)領(lǐng)域僅靠《廣告法》的約束是不夠的?！胺康禺a(chǎn)產(chǎn)品在上市的時(shí)候應真實(shí)、完整、準確地發(fā)布信息，從而從立法的層面盡量消除房地產(chǎn)廣告的誤導性成數?！?BR>??? 從過(guò)往的房地產(chǎn)糾紛案例中可知，消費者獲取樓盤(pán)的信息，基本只有廣告這一種方式。這既有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因，也與消費者自身預防性維權意識薄弱密不可分。消費者應該多渠道地進(jìn)行了解、分析，作出適當的甄別判斷后才作出理性的消費行為?！斑z憾的是，由于政府的公共信息披露系統較為單一，消費者沒(méi)有辦法去了解更多信息，因而無(wú)法作出理性、正確的消費行為?！?BR>??? 消費者如何應對花樣百出的房地產(chǎn)廣告？彭清正律師建議，首先，消費者在交易過(guò)程中必須把相關(guān)的信息資料、廣告資料與房地產(chǎn)交易文件系統保存，作為以后談判、協(xié)商乃至訴訟的證據；其次，出現問(wèn)題時(shí)及時(shí)求助專(zhuān)業(yè)、權威的維權機構，以便能夠及時(shí)得到專(zhuān)業(yè)的維權指導；最后，對具有普遍意義、明顯欺詐的行為，應及時(shí)通過(guò)相關(guān)政府部門(mén)或維權機構及時(shí)制止，以免給其他消費者帶來(lái)更多、更大的傷害。