?????近日據報載，廣州23億元房屋專(zhuān)項維修資金被侵吞，巨大的資金黑洞引起公眾的廣泛關(guān)注。自1999年1月1日建設部推行《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“213號文”）至今已有七年，房屋專(zhuān)項維修資金被侵吞挪用的情況時(shí)有發(fā)生并見(jiàn)諸報端。筆者通過(guò)相關(guān)政策分析，對維修資金管理如何堵“漏”作一點(diǎn)探討。

　　維修資金黑洞成因

　　按照國家有關(guān)政策規定，專(zhuān)項維修資金是物業(yè)保修期滿(mǎn)后專(zhuān)項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、改造和更新的儲備資金。提出設立維修資金，也是國家住房改革并走向市場(chǎng)化過(guò)程中的必然選擇。那么，專(zhuān)項維修資金何以會(huì )出現資金黑洞？

　　一是資金監管不當、執法不嚴。按照“213號文”的有關(guān)規定，商品住宅的維修資金主要由業(yè)主按合同約定繳納，公房出售后維修資金由售房單位和購房者共同繳納。至于資金監管，在業(yè)主辦理權屬登記前，由售房單位（開(kāi)發(fā)商）代收代管；辦理權屬登記后，交由政府代管；業(yè)主委員會(huì )成立后，交物業(yè)公司代管。這樣的三級代管的資金監管設定，如果執法不嚴，很容易出現房屋維修資金被侵吞挪用?！渡虾Ｊ猩唐纷≌S修資金管理辦法》中關(guān)于維修資金的規定則更加細化，操作性更強一些。如專(zhuān)項維修資金由開(kāi)發(fā)商和購房者按規定比例繳納；開(kāi)發(fā)商拖欠專(zhuān)項維修資金，就無(wú)法辦出大產(chǎn)證和小產(chǎn)證。對于專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)的設立、監管和核查，規定得更加細致一些，相對而言比較安全。

　　二是前期物業(yè)管理瓶頸。前期物業(yè)管理期間，是指業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )成立并選聘新的物業(yè)管理公司之前的階段。這一階段的瓶頸主要存在兩個(gè)方面：（1）、開(kāi)發(fā)商通過(guò)協(xié)商的方式選擇自己的關(guān)聯(lián)企業(yè)或子公司擔任前期物業(yè)管理企業(yè)，由于缺少制約，可能出現“監守自盜”的現象。（2）、前期物業(yè)管理期間，由于業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )尚未成立，業(yè)主缺少對專(zhuān)項維修資金的有效監管渠道，資金安全完全依賴(lài)于代管部門(mén)的職責履行和禁止性法律規定的威懾。因此，防范專(zhuān)項維修資金的黑洞問(wèn)題，除了加強政府的監管職能和政策立法以外，取消非金融部門(mén)的代收代管，簡(jiǎn)化資金管理環(huán)節，消除資金被截留、挪用和侵吞的制度漏洞，將是必然的選擇。

　　司法救濟面臨尷尬

　　一旦出現專(zhuān)項維修資金黑洞，法律上如何來(lái)救濟，目前仍是一個(gè)比較尷尬的問(wèn)題。按照國務(wù)院行政法規《物業(yè)管理條例》第63條的規定，違反規定挪用專(zhuān)項維修資金的，由所在區（縣）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)追回挪用的專(zhuān)項維修資金。有法院據此認為，對于專(zhuān)項維修資金被挪用，應先找政府解決，而不是直接提起訴訟，也就是所謂的行政救濟程序前置。但政府如何追回？行政決定不具有強制執行的法律效力。行政救濟措施在挪用者履行不能或拒絕履行的情況下，又該如何處理？行政救濟程序前置必然排斥了利害關(guān)系人司法救濟的權利，顯然是不妥當的。

　　此外，由于開(kāi)發(fā)商占用業(yè)主維修資金的行為并不必然觸犯國家的刑法而構成犯罪，理論上司法救濟只能是由業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主提起民事訴訟，要求歸還被挪用的維修資金。但實(shí)踐表明，這樣的官司還存在法律上的爭議和程序上的障礙，需要審判與立法層面的進(jìn)一步研究和思考。