物業(yè)管理糾紛呈上升趨勢 如何正確解決糾紛?
來(lái)源: 發(fā)布時(shí)間：2006年11月22日
分享文章：
近段日子來(lái)，關(guān)于房地產(chǎn)物業(yè)管理方面的法律糾紛呈上升趨勢，受到業(yè)內的廣泛關(guān)注。筆者從一些律師行了解到這類(lèi)案件的頻發(fā)現象源于和行業(yè)普遍存在的不規范操作，小業(yè)主的自我保護意識不強和對相關(guān)法律條文的不了解有很大聯(lián)系。為此筆者特地采訪(fǎng)了上海市翰森律師事務(wù)所的陳瑋律師。?
注意前期物管合同目前發(fā)展商與小業(yè)主簽定的預售合同中，大多未明確寫(xiě)出前期物業(yè)管理費收費標準，小業(yè)主對此一無(wú)所知，由于預售合同附件中的前期物業(yè)管理合同多為發(fā)展商草擬的格式條款，小業(yè)主在簽定時(shí)往往也未加注意，直到入住時(shí)才?
知悉，此時(shí)往往由于不交物業(yè)管理費就無(wú)法入住，小業(yè)主即使有異議，也只能被迫承受，直到業(yè)主委員會(huì )成立，小業(yè)主才能重新選擇物業(yè)管理企業(yè)。?
《物業(yè)管理規定》彌補空白《上海市住宅物業(yè)管理規定》出臺后，有關(guān)前期物業(yè)管理費的收取問(wèn)題引起了廣大業(yè)主的關(guān)注，前期物業(yè)管理實(shí)際由兩部分組成，一為前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，這部分費用由建設單位承擔，有關(guān)這部分費用的承擔，新法沒(méi)有作任何修改。?
二為出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日當月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，對于這部分費用，新法作了明確規定，由物業(yè)買(mǎi)受人按照房屋銷(xiāo)售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費標準承擔，房屋銷(xiāo)售合同沒(méi)有約定的，由發(fā)展商承擔；這樣一來(lái)，物業(yè)買(mǎi)受人對于前期物業(yè)管理收費的知情權就得到了保障，彌補了舊法在這方面上的空白。?
■案例剖析?
某發(fā)展商在與購房者就位于上海市莘朱路的某樓盤(pán)房屋簽定《上海市商品房預售合同》（下稱(chēng)預售合同）時(shí)，在預售合同里擬訂的格式條款中，并未明確該房屋交付之日起至業(yè)主委員會(huì )成立之日止的前期物業(yè)管理費的收費標準，且交付前也未向虹梅佳苑業(yè)主告知過(guò)前期物管費的收費標準。該房屋交付后，某發(fā)展商單方面通知了業(yè)主前期物業(yè)管理收費標準，并要求業(yè)主交納三個(gè)月的物業(yè)管理費。業(yè)主收到該通知后，對物業(yè)管理公司與某發(fā)展商確定的前期物管費的收費標準并不認可，與發(fā)展商、物管公司交涉后均無(wú)果。在物管公司不交物管費、就不給房屋鑰匙的威脅下，業(yè)主只得被迫支付了部分前期物業(yè)管理費。后83位業(yè)主就此事向法院提出了訴訟，由于此時(shí)《上海市住宅物業(yè)管理規定》還未施行，故法院以舊的《物業(yè)管理條例》為依據，判決業(yè)主敗訴。?
如果此案發(fā)生在《上海市住宅物業(yè)管理規定》施行后，那么判決結果就會(huì )截然相反。發(fā)展商對前期物業(yè)服務(wù)收費標準未盡告知義務(wù)，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間并未構成任何合同關(guān)系；如果根據《規定》第二十四條的規定，出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，房屋銷(xiāo)售合同未約定的，由建設單位承擔，那么該房屋交付之日起至業(yè)主委員會(huì )成立之日止的前期物業(yè)管理費就應由某發(fā)展商承擔。???
