2003年9月，某小區業(yè)主的父母來(lái)探望兒子，并在兒子家小住。2003年9月26日上午8時(shí)，該小區停電，該業(yè)主的父親只得走樓道外出辦事，但一直未歸。后該小區物業(yè)公司工作人員在該樓一層通往地下室的平臺上發(fā)現了摔傷的老人。后雖然經(jīng)醫院及時(shí)搶救，但老人終因傷勢過(guò)重而死亡。
悲痛之余，分析老人致死的原因，該業(yè)主認為開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司都有責任。開(kāi)發(fā)商未按購房合同約定采用雙路供電，致使老人不能乘坐電梯，而只能改走樓道。而且，該樓的設計存在問(wèn)題，不僅一層公共通道狹窄，而且通往地下室的樓梯與地面通道未進(jìn)行隔離防護。因此，該業(yè)主認為老人的死亡與物業(yè)公司的行為也有直接的因果關(guān)系，物業(yè)公司未事先公告停電情況，致使老人外出時(shí)在黑暗中無(wú)法辨明方向，從而跌入通往地下室的樓梯下部摔傷致死。在交涉未果的情況下，該業(yè)主將小區物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商告上法庭，提出賠償各項損失共計37萬(wàn)余元的訴訟請求。
法院經(jīng)審理認為，根據國家有關(guān)規定，標準高層民用建筑的地下室與地上層不宜共用樓梯間。必須使用共用樓梯間時(shí)，應在首層與地下層入口處，設置隔離墻和防火門(mén)隔開(kāi)，并有明顯標志。本案的該樓樓梯存在的設計瑕疵與老人的摔傷致死存在因果關(guān)系，開(kāi)發(fā)商應當承擔主要賠償責任；該樓停電后，物業(yè)公司雖然采取了部分措施，但未完全盡到管理職責，仍應承擔一定的賠償責任；老人外出時(shí)已明知停電事實(shí)，本人亦應注意個(gè)人的人身安全，其摔傷與本人的疏忽大意有一定關(guān)系。法院根據各自的過(guò)錯程度判決：開(kāi)發(fā)商賠償64800元，物業(yè)公司賠償32400元。
律師點(diǎn)評：
通過(guò)本案首先應引起物業(yè)公司注意的是：當開(kāi)發(fā)商沒(méi)有達到與業(yè)主的購房合同中所約定的交付條件時(shí)，或存在其他遺留問(wèn)題時(shí)，物業(yè)公司應如何處理與開(kāi)發(fā)商及業(yè)主的關(guān)系，以減少、避免承擔損害賠償責任。在開(kāi)發(fā)商存在遺留問(wèn)題的情況下，物業(yè)公司首先應把開(kāi)發(fā)商的遺留問(wèn)題對業(yè)主委員會(huì )或全體業(yè)主進(jìn)行告知和提示，并應就這些問(wèn)題將對物業(yè)管理服務(wù)工作造成的影響，如實(shí)地向業(yè)主委員會(huì )或全體業(yè)主進(jìn)行匯報，聽(tīng)取他們的處理意見(jiàn)。無(wú)論業(yè)主們決定采取單獨與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行談判的方式，物業(yè)公司均應積極配合。物業(yè)公司雖沒(méi)有督促開(kāi)發(fā)商解決遺留問(wèn)題的法定義務(wù)，但一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)公司應該積極督促開(kāi)發(fā)商解決遺留問(wèn)題，這主要是基于以下三點(diǎn)理由：（1）基于物業(yè)管理服務(wù)工作本身應具有的、為業(yè)主的財產(chǎn)保值、增值考慮的原則，及應最大限度地維護業(yè)主利益的職責；（2）減少開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題給物業(yè)公司管理工作及業(yè)主帶來(lái)的不便和損失；（3）區分開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司的責任。
物業(yè)公司積極處理開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題的表現應是：將需由開(kāi)發(fā)商解決的問(wèn)題及時(shí)列出清單，要求開(kāi)發(fā)商予以解決；要求開(kāi)發(fā)商制定出具體的解決方案和解決時(shí)間或給開(kāi)發(fā)商提供可行的解決方案建議；與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行有效的協(xié)調、談判；采取其他積極促使開(kāi)發(fā)商解決問(wèn)題的舉動(dòng)等。
特別值得物業(yè)公司注意的是：在開(kāi)發(fā)商的遺留問(wèn)題沒(méi)有得到妥善解決之前，物業(yè)公司有義務(wù)采取預防措施，以避免出現危及業(yè)主利益的損害情況發(fā)生，或是當損害情況發(fā)生時(shí)，把業(yè)主的損失降到最低。
在本案中，法院認定物業(yè)公司未完全盡到管理職責是正確的，因為物業(yè)公司不可能不了解開(kāi)發(fā)商不能提供雙路供電的情況。在這種情況下，物業(yè)公司應預見(jiàn)到一旦發(fā)生停電事件，可能出現一些危及業(yè)主安全的問(wèn)題。在這種情況下，物業(yè)公司應做好諸如以下的工作：樓道應急燈等設備的開(kāi)啟工作，并應派出保安在停電過(guò)程中加強樓道的巡視，以防止出現各種突發(fā)事件，比如：人員受傷、有人利用停電制造樓道治安案件等。
該案中老人的死亡原因是值得人們深思的。開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司和購房人均應從中吸取教訓。購房人應在購房時(shí)注意該小區的各種硬件設施的完備程度，特別應注意開(kāi)發(fā)商對于小區設施的承諾是否兌現，因為居住環(huán)境是居住生活不可分割的一部分。而開(kāi)發(fā)商應注意設計單位和施工企業(yè)在樓房建設中的缺陷問(wèn)題，在合同中對這些問(wèn)題加以明確。這樣，在發(fā)生侵權事件時(shí)，能夠起到區分責任的作用。在本案中，如果開(kāi)發(fā)商和設計單位簽訂有一份完備的合同，雙方有關(guān)設計缺陷造成損害的賠償責任的約定，則開(kāi)發(fā)商在對本案中的受害人承擔賠償責任后，可以依據合同，追究設計單位的違約責任。