李有觀(guān)

??? 北歐國家瑞典是世界上福利最好的國家之一 , 其住宅制度被列入社會(huì )保障制度。瑞典政府住宅政策的目標是使每個(gè)國民都能獲得一套足夠寬敞和舒適且環(huán)境優(yōu)美的住房。目前 , 瑞典住房的數量和質(zhì)量,都已跨入了世界最高水平的行列。

一、公房建設與物業(yè)管理
??? 瑞典公房建設和物業(yè)管理工作主要由公房經(jīng)營(yíng)公司負責。公房經(jīng)營(yíng)公司始建于 20 世紀 40 年代 , 其主要作用是影響住房市場(chǎng) , 調節供求 , 而不是去占領(lǐng)住房市場(chǎng)。公司經(jīng)營(yíng)住房的宗旨 , 是向社會(huì )成員提供價(jià)廉物美的住房 , 經(jīng)濟上自負盈虧 , 但不賺錢(qián)?，F在瑞典有 150 萬(wàn)居民居住在由 300 家經(jīng)營(yíng)公司管理的 80 萬(wàn)套公房中 , 占瑞典全部住房的 21% 。

??? 瑞典有一個(gè)全國住房經(jīng)營(yíng)公司協(xié)會(huì ) , 其主要任務(wù)是加強地區之間的聯(lián)系和交流 , 研究如何改進(jìn)管理技能。各城市公房經(jīng)營(yíng)公司屬市政 府管轄 , 公司經(jīng)理由政府指派 , 公司既承擔公房建設 , 也負責公房經(jīng)營(yíng)管理和維修。

?? 公房建設由市政府編制和下達計劃 , 公房經(jīng)營(yíng)公司組織實(shí)施。公房經(jīng)營(yíng)公司十分重視住宅小區建設 , 從總體布局到詳細設計都有具體 規劃 , 對整個(gè)住宅區規模、道路交通、住宅與各種公共服務(wù)設施、立體結構與各種設備安裝、地上與地下管線(xiàn)、室內與室外工程等都予以全盤(pán)考慮 , 并注重對環(huán)境綠化和空間的藝術(shù)處理。住宅小區直接為住戶(hù)服務(wù)的市政配套工程和洗衣房、汽車(chē)庫、公共用房和兒童娛樂(lè )設施等由住房建設單位負責建設 , 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等營(yíng)利設施由獲利單位建設 , 幼兒園、醫療所和老年活動(dòng)場(chǎng)所等社會(huì )福利設施由市政當局建設 , 住宅小區外的市政配套工程按法律規定由主管部門(mén)負責 , 如果有關(guān)方面發(fā)生爭執由市政府協(xié)調。住宅小區在規劃設計和施工階段 , 物業(yè)管理人員可以提出建議和意見(jiàn) ,目的是保證住宅質(zhì)量 ,在交付使用后便于使用和管理。

??? 公房經(jīng)營(yíng)公司負責對公房進(jìn)行管理和維修。公司分區分片建立管理機構 ,下設管理所和管理點(diǎn) , 管理人員大多數經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓。每個(gè)管理員負責管理 100~300 戶(hù) , 管理點(diǎn)設在居民樓內 , 點(diǎn)上設有專(zhuān)業(yè)維修人員:管理所設在住宅區內 , 負責日常維修和管理工作 , 難度較大的修繕項目或重大修繕技術(shù)問(wèn)題 , 由公司技術(shù)人員協(xié)助解決:各級管理維修人員按少而精的原則配備 , 用工量小的工作 ( 如換玻璃、涂油漆等 ) 不配備專(zhuān)職人員 , 需要時(shí)從社會(huì )上雇請。

??? 公房租金與維修方式有很大靈活性。住戶(hù)可以自由選擇室內裝修的材料和裝修標準 , 衛生設備由管理所負責安裝 ,其超標準部分分攤在住房的房租內。住戶(hù)可以自行決定維修方式 , 如果室內維修由住戶(hù)負責 , 房租內就可以減去室內維修費用。

??? 瑞典住房存在著(zhù)多種所有制形式 ,各種房屋經(jīng)營(yíng)條件基本相同 , 經(jīng)濟上都沒(méi)有什么特別政策優(yōu)惠 , 公房經(jīng)營(yíng)公司也不例外。在住房市場(chǎng)上 , 房屋供大于求 , 用戶(hù)在選擇住房地點(diǎn)、住房標準時(shí) , 就有挑選余地。各種住房的經(jīng)營(yíng)管理者各自發(fā)揮優(yōu)勢 , 在平等基礎上展開(kāi)競爭 ,提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量 ,降低經(jīng)營(yíng)成本吸引用戶(hù)。

??? 瑞典的公房經(jīng)營(yíng)公司具有如下特點(diǎn) :1. 新建單元式公房比例大、比較集中 ,維修點(diǎn)分布合理 , 能充分利用現代化手段管理房屋。住戶(hù)電話(huà)通知 ,維修車(chē)隨叫隨到。 2. 公司與住戶(hù)聯(lián)合會(huì )經(jīng)常保持聯(lián)系 , 昕取意見(jiàn) , 改進(jìn)服務(wù) , 同時(shí)定期談判 , 制定合理租金標準 , 其租金一般比私人出租房的低。 3. 努力美化住宅區環(huán)境 , 如增添綠地、花木、藝術(shù)小品或公共活動(dòng)場(chǎng)地等。 4. 為不同的住戶(hù)提供不同的服務(wù), 如為老年人代購物品、醫療服務(wù)等。通過(guò)不斷改進(jìn)管理工作 , 提高服務(wù)質(zhì)量 , 使所管公房質(zhì)量越來(lái)越好 , 住房數量和住戶(hù)越來(lái)越多。

二、合作社住宅與物業(yè)管理
??? 瑞典全國合作住宅的建設和物業(yè)管理主要由全國住房合作社聯(lián)盟負責 ,該組織由數十個(gè)省、市級的住房合作協(xié)會(huì )組成。

??? 住房合作協(xié)會(huì )按照會(huì )員入會(huì )時(shí)間長(cháng)短和儲蓄額的多少 , 決定用戶(hù)取得住房的次序。住房費用由住戶(hù)采取分期付款的方式償還。房?jì)r(jià)的 70% 為抵押貸款 , 利率按市場(chǎng)利率計算 , 償還抵押貸款的錢(qián)用個(gè)人所得稅前的工資支付 , 這部分錢(qián)國家予以減免所得稅 ,實(shí)際上是對買(mǎi)房人的補貼。分期付款的錢(qián)加上住房外部的維修費 ( 室內維修自理) 、集中供熱費、公用水電費、 污水處理費、衛生服務(wù)費、保險費以及設備維修費合起來(lái) , 構成每年需交付的住房費用。用戶(hù)搬進(jìn)合作社住宅 , 就等于獲得了永久的使用權。如住房需轉讓、轉租、交換時(shí) , 需要 經(jīng)過(guò)當地住房合作協(xié)會(huì )的批準 , 價(jià)格可以由雙方自由商定。規定了 回購 制度 , 即收購會(huì )員要出賣(mài)的住房 , 以協(xié)助政府防止住宅方面的投機倒把行為。

???? 瑞典住房合作社聯(lián)盟認為 , 住宅建設僅僅是一兩年時(shí)間 , 而住戶(hù)居住要持續幾十年以上 , 所以管理維護好住宅 , 為住戶(hù)提供良好的服務(wù)非常重要。該組織大多數工作人員都從事管理工作 , 并注意不斷提高管理技能和管理方式的現代化。住房屬于合作社會(huì )員所有和使用 , 所以他們很重視發(fā)揮會(huì )員的作用。會(huì )員遷入新居后 , 就選舉他們所信任的人參加管理委員會(huì ) , 其中有一名委員由 HSB 協(xié)會(huì )指派熟悉業(yè)務(wù)有經(jīng)驗的人承擔 , 以便與其他委員一起 , 有效地進(jìn)行管理工作。管理委員會(huì )的成員都是兼職的。大的合作社 (50 戶(hù)以上 ) 有時(shí)雇傭一名專(zhuān)職管理員 , 維修工作由協(xié)會(huì )和住戶(hù)分別承擔 , 室內的一些設備維修由住戶(hù)自己修理養護或委托協(xié)會(huì )維修 , 室外管理等比較復雜部件的維修由協(xié)會(huì )負責。此外,協(xié)會(huì )還為會(huì )員提供各種服務(wù)和咨詢(xún) , 開(kāi)展各種技術(shù)培訓 , 培養居民愛(ài)護住宅和環(huán)境的習慣。