友光

???? 澳大利亞是世界上擁有自有住房比例較高的國家。一些實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商和眾多的小投資者都熱衷于投資居民住房，以求獲得合法的稅收減免以及較高的投資回報。建成的住宅區一般都委托給專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理，因此，實(shí)施物業(yè)管理非常普遍。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，澳大利亞已形成了比較健全的物業(yè)管理法律體系和比較成熟的物業(yè)管理行業(yè)體系。

一、物業(yè)管理具有良好的社會(huì )環(huán)境和健全的法律體系
??? 澳大利亞是市場(chǎng)經(jīng)濟國家，其公眾的私權意識、消費意識、有償服務(wù)意識、等價(jià)交換意識、按質(zhì)論價(jià)意識較強。這些意識也體現在物業(yè)管理上：二是業(yè)主自愿接受花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的管理形式，認為支付物業(yè)管理費是理所當然的，因此主動(dòng)聘請有資格的物業(yè)管理人員管理物業(yè)：二是公眾積極參與物業(yè)管理，對物業(yè)管理的有關(guān)事項積極發(fā)表意見(jiàn)，并按照一定的議事規則做出決策，配合、監督物業(yè)管理工作。這些意識己形成社會(huì )共識，營(yíng)造了物業(yè)管理的良好社會(huì )環(huán)境。

??? 澳大利亞的物業(yè)管理法律體系比較健全，國家有國家一級的法律，州有州一級的法律，對物業(yè)管理的各方面都有具體法律規定。澳大利亞有關(guān)物業(yè)管理的法律主要有《物業(yè)、股票及商業(yè)代理法案》、《分層樓宇計劃管理法案》等。這些法案對物業(yè)管理涉及的法律關(guān)系，如業(yè)主與物業(yè)管理公司的關(guān)系、業(yè)主與物業(yè)管理代理者的關(guān)系等都做出了比較具體和明確的規定。健全的法律體系，規范并促進(jìn)了物業(yè)管理的發(fā)展。

二、對物業(yè)管理公司和從業(yè)人員有嚴格的要求
??? 澳大利亞對物業(yè)管理公司及其從業(yè)人員有嚴格的要求。如新南威爾市州要求物業(yè)管理公司必須持有《物業(yè)、股票及商業(yè)代理法案》規定的特別執照：從業(yè)人員必須經(jīng)過(guò)6個(gè)月至3年的物業(yè)管理課程學(xué)習，并經(jīng)國家承認的培訓機構考試合格后才能擔任項目經(jīng)理職務(wù)，再經(jīng)過(guò)3年的實(shí)踐，才有資格掛牌開(kāi)辦物業(yè)管理公司。對培訓機構也規定了相應的要求。在澳大利亞從事物業(yè)管理的企業(yè)必須有管理牌照，從業(yè)人員必須具備相應的專(zhuān)業(yè)知識和技能。由于物業(yè)分類(lèi)較多，不同種類(lèi)的物業(yè)有不同的特點(diǎn)，這就需要有不同的法律知識和專(zhuān)業(yè)技能，所以就產(chǎn)生了不同的物業(yè)管理牌照。例如，持居民住宅牌照的不能管理商業(yè)辦公樓，而持工業(yè)用房牌照的不能管理購物中心大樓等。另外，物業(yè)管理公司或物業(yè)代理者也受到政府監督和檢查，若發(fā)現有違紀違法行為，將受到不同形式的處罰和制裁，如罰款、吊銷(xiāo)或暫停牌照，嚴重的甚至會(huì )判刑。

三、物業(yè)管理的社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化比較發(fā)達
??? 澳大利亞物業(yè)管理的總體水平比較高。房屋及其設施設備的維修保養及時(shí)，樓宇及周?chē)沫h(huán)境衛生清潔、綠化養護工作到位。物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化程度較高，物業(yè)管理企業(yè)與一些專(zhuān)業(yè)公司如清潔、保安、空調保養維修等公司的分工與協(xié)作關(guān)系緊密。由于市場(chǎng)競爭激烈，物業(yè)管理公司與各專(zhuān)業(yè)公司簽訂的合同到期時(shí)，物業(yè)管理公司有權對各專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行招標更換，以取得客戶(hù)的滿(mǎn)意及獲取更大的經(jīng)濟效益。一些獨立的房屋如別墅等，由于行業(yè)發(fā)展分工的高度社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化，業(yè)主可以很容易地實(shí)現自我管理，不再需要聘請專(zhuān)職的物業(yè)管理人員。

四、物業(yè)管理責任劃分明確
??? 澳大利亞對共用物業(yè)和各單元及附屬地域之間的界限有明確的劃分，其分層樓宇圖則必須在有關(guān)部門(mén)進(jìn)行登記。共用物業(yè)是指未包括在任何單元及附屬地域中的土地和建筑物。有關(guān)物業(yè)管理的法律規定，共用物業(yè)由所有單位的所有人按照與各自應享權利的比例份額來(lái)按份共有，各共有人都有義務(wù)維護管理。沒(méi)有獲得批準，業(yè)主不得增加額外設施或進(jìn)行結構改造。以下是對不同樓房的管理辦法：

1．中低層住宅樓的管理
?? 中低層住宅樓的業(yè)主只擁有一小部分產(chǎn)權，即僅限于其居住的一定范圍內的空間，因此就需要有一個(gè)由業(yè)主組成的樓房管理委員會(huì )來(lái)管理大樓的外圍及樓內的公共部分。一般的做法是由業(yè)主中的幾個(gè)人組成管委會(huì )，并推選一人為負責人，該負責人負責大樓的所有事務(wù)，包括收取管理費，在銀行設立戶(hù)頭，委托專(zhuān)業(yè)公司或個(gè)人負責清潔、綠化、管道維修及大樓保安等。管委會(huì )的其他人起著(zhù)協(xié)助和監督的作用，檢查管理費是否用于大樓的合理開(kāi)支等。管委會(huì )有權制定管理標準，不夠開(kāi)支時(shí)可適當增加，如果每年剩余還可回報該大樓，更新一些公用設施等。

2．高層住宅樓管理
?? 高層樓宇由于居住人員多，樓宇所配套的電梯、中央空調系統、消防系統、保安監控系 統、游泳池等公用設備、設施較多，因此聘請專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司或物業(yè)代理進(jìn)行管理是通常的做法，當然管理費也相應較高。

3．商用辦公大樓管理
?? 這類(lèi)大樓的管理一般采取由業(yè)主聘請物業(yè)管理公司代為管理。管理形式可分為兩種，一種是物業(yè)管理公司與各專(zhuān)業(yè)公司簽訂合同：另一種是物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂“二手合同”。第一種管理較為普遍，物業(yè)管理公司與一些專(zhuān)業(yè)公司如清潔公司、保安公司、空調保養維修公司等簽訂合同，合同中具體規定了服務(wù)管理的具體項目及費用。由于市場(chǎng)競爭激烈，合同到期時(shí)，物業(yè)管理公司有權對各專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行更換，以取得客戶(hù)的滿(mǎn)意及獲得更大的經(jīng)濟效益?！岸趾贤惫芾硇问?，即大樓的物業(yè)管理公司與另一家物業(yè)管理公司簽訂合同。這種管理形式主要是由于近幾年的經(jīng)濟不景氣，取得大樓管理權的物業(yè)管理公司為了降低營(yíng)運成本和縮小管理規模而出現的，目前雖然還不普遍，但卻是物業(yè)管理的一種新模式。