在剛剛結束的2005中國財稅論壇上，財政部部長(cháng)金人慶提出“十一五”將逐步出臺消費稅和物業(yè)稅。在學(xué)界的討論中，有人認為，開(kāi)征物業(yè)稅可以促進(jìn)地方財源建設。目前，地方財源有不斷下降的趨勢，致使有些地方財政日趨窘迫，赤字擴大，負債沉重。地方政府基礎建設的資金都是來(lái)自于土地出讓金，但是隨著(zhù)土地資源的不斷減少，這方面的收入將會(huì )減少。調整地方征收結構，擴大稅基，需要新的財源。

??? 物業(yè)稅之征收，到底應該實(shí)現收入功能還是分配功能？筆者認為，如果將物業(yè)稅作為新的財源來(lái)滿(mǎn)足地方增收入需要，不一定妥當。

??? 目前，我國房地產(chǎn)稅收零碎紛亂，稅負很高。資料顯示，目前的住房稅收中，包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等等，以及房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅等。除此之外，房屋出售中還有契稅。在目前的房?jì)r(jià)構成中，稅費及房產(chǎn)商利潤占到60%，建筑成本只占40%。購房者買(mǎi)一套房子的錢(qián)，有30%～40%是繳了各種稅費。

??? 在這極為混亂繁雜的稅費中，有一部分是不合理的。有的是重復征收，有的則是純粹的亂收費。如果要整合為統一的物業(yè)稅，一些不合理的稅費無(wú)疑是要取消的。取消就意味著(zhù)減收。另外，如今這些稅費，是對今后40～70年稅費的一次性提前總支付，如果分解為年度繳納，則每年征收的額度顯然會(huì )比一次提前總收的額度要小得多。這樣，與未實(shí)行物業(yè)稅相比，稅收總額會(huì )下降。

??? 影響稅收收入的另一因素是，政府能夠征收的物業(yè)費，只能就改革之后新建的住房征收，在短期內，這個(gè)稅基是很小的。對于數量巨大的舊房，不可能實(shí)行新的物業(yè)稅。如果對舊房實(shí)行新的物業(yè)稅，無(wú)疑會(huì )增加稅收，但是，這是典型的重復征收。這種情況下，在可以預見(jiàn)的時(shí)期內，地方政府征收的物業(yè)稅總額非常有限。

??? 以上分析表明，物業(yè)稅作為收入手段增加收入，目前是不現實(shí)的。如果僅從增收角度來(lái)說(shuō)，甚至根本就不值得開(kāi)征物業(yè)稅。

??? 因此，物業(yè)稅之設計，必以完善稅制和調節分配為主要目標。中國房地產(chǎn)稅費繁雜混亂，必得規范整合。另外，中國宏觀(guān)稅制結構中，作為分配手段的稅收只在收入(個(gè)人所得稅)和支出(特別消費稅)兩個(gè)環(huán)節有所作為，但對于作為存量的財產(chǎn)沒(méi)有什么稅種。這種格局造成的后果是，對于正在走向富裕的人征收調節性質(zhì)的稅收，而對于已經(jīng)富裕的人卻不予調節。這顯然不公平。而物業(yè)稅是對作為存量的財產(chǎn)課稅的最為重要的稅種，可以彌補這個(gè)不合理的漏洞。

??? 調節分配的物業(yè)稅，應該體現出負擔能力的差別。在基本住房與豪華住房、自住用房與經(jīng)營(yíng)性用房、一次性繳納各種稅費的舊房與沒(méi)有繳納這種稅費的新房之間體現差別?；咀》靠梢缘投惢蛘呙舛?，而經(jīng)營(yíng)性用房、占地廣闊的豪宅別墅，應該實(shí)行更高的稅率。這樣，會(huì )有效起到抑制土地浪費的作用。

??? 物業(yè)稅應該征收，它可以成為地方政府的一種財源。但是，征收的制度設計中，應切記一條，不要只為斂財而征收。