廣東省華僑物業(yè)發(fā)展公司總經(jīng)理 許建華
房地產(chǎn)業(yè)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)已是大勢所趨,也是規范發(fā)展物業(yè)管理的必由之路。從前，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理責任不清遺留下來(lái)很多歷史問(wèn)題，使得物業(yè)管理成為“替罪羊”,物業(yè)管理企業(yè)得不到公正客觀(guān)的評價(jià)和對待。要擺脫這種“父子兵”的關(guān)系, 分業(yè)經(jīng)營(yíng)是首選。只有分業(yè)經(jīng)營(yíng)才有利于整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)向專(zhuān)業(yè)化方向發(fā)展。1996年，深圳萬(wàn)科在全國第一次物業(yè)管理公開(kāi)招標中奪得深圳鹿丹村福利房住宅小區的物業(yè)管理權，一舉打破了物業(yè)管理“誰(shuí)開(kāi)發(fā)，誰(shuí)管理”的局面。
本文將從房地產(chǎn)與物業(yè)管理行業(yè)分業(yè)經(jīng)營(yíng)入手，通過(guò)對物業(yè)管理招投標法律法規的回顧,縱觀(guān)物業(yè)管理招投標的發(fā)展歷程,分析個(gè)中存在的問(wèn)題和發(fā)展動(dòng)態(tài)。
一、前期物業(yè)管理招投標相關(guān)政策法規有待完善
隨著(zhù)我國有關(guān)物業(yè)管理招標投標的法律、法規不斷完善，實(shí)行招標投標的項目和行業(yè)越來(lái)越多，許多原來(lái)不進(jìn)行招標的特殊或壟斷行業(yè)紛紛進(jìn)入有形的建筑市場(chǎng)，按規范程序進(jìn)行公開(kāi)招標交易。招標項目遍布各行各業(yè),物業(yè)管理行業(yè)也不例外。以招投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)，促進(jìn)了公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制的形成，一方面突出了業(yè)主的主導地位，保障了業(yè)主權益，降低了物業(yè)管理費用，另一方面也促進(jìn)了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高。
雖然有關(guān)物業(yè)管理招投標的政策法規已比較完善,對招投標起到了一定的引導和支持作用。但回顧這一系列制度的變遷過(guò)程,不難覺(jué)察到,制度變遷在創(chuàng )造巨大績(jì)效的同時(shí),也積累了不少矛盾和問(wèn)題。系統梳理這些矛盾和問(wèn)題,可以從中發(fā)現責權不清、無(wú)序競爭以及盲目擴張而產(chǎn)生的混亂,也可以找到由于惡性競爭和價(jià)格戰帶來(lái)的后遺癥。
二、招投標規范化管理中的若干問(wèn)題
1、標書(shū)應用的現狀及注重的內容
物業(yè)管理企業(yè)在招投標中所制作的標書(shū)，在招投標活動(dòng)中是重要的環(huán)節。其方案策劃主要是依據企業(yè)已有的經(jīng)驗和對社會(huì )資料的收集編撰合成的,但這個(gè)合成物作為招標的主要依據實(shí)在有點(diǎn)勉強。一旦企業(yè)中標,耗費大量人力、物力編成的標書(shū)就基本完成了使命：一份匯集眾多“秀才”擬制的標書(shū),能在多大程度上反映一個(gè)企業(yè)的實(shí)際情況呢？
筆者認為,標書(shū)不能以厚度來(lái)衡量，關(guān)鍵要實(shí)。每一套標書(shū)都必須為特定物業(yè)項目度身定做,反對千篇一律。所以,適當增大對投標企業(yè)現狀的考察和評分所占的比例,適當減少投標書(shū)所占分數的比例很有必要。有些物業(yè)管理企業(yè)，為了中標，故意把管理費用減低到不合理的程度或脫離實(shí)際做出種種過(guò)高承諾，陪標、走過(guò)場(chǎng)現象時(shí)有發(fā)生。當然，投標企業(yè)也不能唯利是圖，要善于理財,要為業(yè)主精打細算,更要憑借全新的理念,突出自身的管理風(fēng)格和品牌形象,贏(yíng)得物業(yè)管理權,而不是采取不正當競爭手段,鉆政策、法規的空子,公平、公開(kāi)、公正進(jìn)行招標,不能暗箱操作。
2、招投標中的誠信問(wèn)題
招標者希望找到“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”的公司來(lái)管理物業(yè),但都存在著(zhù)“既要馬兒快點(diǎn)跑,又要馬兒少吃草”的心理。天下沒(méi)有免費的午餐，相應的價(jià)格就會(huì )有相應的服務(wù)，價(jià)低者獲得管理權也是不科學(xué)的。這其中就關(guān)系到一個(gè)物業(yè)管理的費用測算和報價(jià)問(wèn)題，報價(jià)低了或者出現偏差，與營(yíng)業(yè)成本相差甚遠，物業(yè)管理就會(huì )貶值。具有招投標評審權和決定權的專(zhuān)家評審小組，要充分發(fā)揮職能作用，嚴格把關(guān)，真正體現物業(yè)管理的價(jià)值。?
中標之后，如實(shí)按照條款中的規定實(shí)施管理也至關(guān)重要。投標后是否按投標的約定做, 這是企業(yè)的誠信問(wèn)題。沒(méi)有誠信就沒(méi)有客戶(hù)，也就沒(méi)有效益。
3、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》與物業(yè)管理招投標
筆者認為，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)固然重要,但不應該是第一位。筆者的觀(guān)點(diǎn)是，不宜提倡資質(zhì)第一，而應該將誠信和品牌放在第一位。
《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》中最重要的一點(diǎn)是：物業(yè)管理公司不能越級接管，不能越級競投。這勢必淘汰很多實(shí)力相對薄弱、但有一定發(fā)展潛力的物業(yè)管理公司。是否可以采用一種全新的模式，各家物業(yè)管理公司聯(lián)合招投標,各取所長(cháng),充分利用資源。假設一家公司的保安服務(wù)水準是一流的，但在清潔或綠化方面的力量較薄弱，如果要提高服務(wù)水平，還需要付出很大的成本。這樣就可以在同等資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)中選出合作伙伴，共同制作標書(shū)，核準預算、降低成本、共同取得管理權。中標后，再根據條款的規定劃分權責，保證服務(wù)水平和質(zhì)量。當然，這是以保證質(zhì)量為前提的，也是在競爭激烈前提下避免惡性競爭和價(jià)格戰的措施之一。
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