重慶市國土資源和房屋管理局政策法規處? 重慶大學(xué)　魏? 勇? 賀云華

　2003年9月1日，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）和建設部制定的《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》正式施行?！稐l例》第二十四條規定“國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”。建設部隨后制定的配套辦法和各省市相繼出臺的物業(yè)管理招投標辦法更加速了物業(yè)管理招投標的普及，使物業(yè)管理招投標成為物業(yè)管理市場(chǎng)規范化的重要手段。

一、推行物業(yè)管理招投標制度的重要意義
　　1、避免了物業(yè)管理的機制缺陷
物業(yè)管理作為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，一開(kāi)始主要依附在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設單位內，作為售后服務(wù)及其延伸服務(wù)的主要執行機構?！敖ü芤患摇钡臋C制導致其職責權限難以分清，業(yè)主也大多把物業(yè)和開(kāi)發(fā)商看成一家，要求物業(yè)管理公司在完成物業(yè)管理應盡的職責之后，必須認可開(kāi)發(fā)商的遺留問(wèn)題也是自己的份內之事。使物業(yè)管理難以建立與開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間的正常合理關(guān)系。

　　招投標機制的建立使開(kāi)發(fā)商自己的物業(yè)管理公司與社會(huì )上的物業(yè)管理公司平等競爭，優(yōu)勝劣汰，逐步削減自建自管的比重，減少業(yè)主對建管關(guān)系的誤解，使物業(yè)管理公司在房地產(chǎn)業(yè)中從依附地位逐步自立于產(chǎn)業(yè)之林。真正成為獨立自主、自負盈虧的法人實(shí)體，擁有決斷權和發(fā)言權。

　　2、有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商輕裝前進(jìn)
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)施物業(yè)管理對外招投標，對開(kāi)發(fā)商自設的物業(yè)管理公司的成長(cháng)也會(huì )起到重要的推動(dòng)作用，“自己的物業(yè)自己不一定能管”，必須自身面向外部市場(chǎng)尋找生路。對社會(huì )性物業(yè)管理公司而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的物業(yè)管理招投標使他們有了一展身手的空間。而開(kāi)發(fā)單位也能不再陷入自建自管的繁瑣事務(wù)之中，可以鉆研開(kāi)發(fā)事宜，有利于社會(huì )分工的科學(xué)化、精細化和物管效率的不斷提高。

　　3、有利于業(yè)主正確認識物業(yè)管理中的矛盾與糾紛
　　目前，物業(yè)管理行業(yè)的多數企業(yè)均是開(kāi)發(fā)商直屬機構，外聘物業(yè)管理公司較少，實(shí)行招投標選聘物業(yè)管理的項目更是屈指可數。因此，業(yè)主入戶(hù)后將開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題混同于物業(yè)管理公司的問(wèn)題也在情理之中。實(shí)行招投標選聘物業(yè)管理公司后，即使仍是開(kāi)發(fā)商下屬的物業(yè)管理公司獲勝，情況也會(huì )大不一樣，業(yè)主會(huì )更認同中標方案的合理性和效力，認清物業(yè)管理與開(kāi)發(fā)建設的區別，雙方應有的職責權限將更加明晰。

　　4、前期物業(yè)管理招投標對物業(yè)管理常規招投標具有重要的示范效應
　　前期物業(yè)管理招投標作為推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)的重要措施，將促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的獨立自主經(jīng)營(yíng)，加快培育社會(huì )型物業(yè)管理企業(yè)，為業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)提供經(jīng)驗和優(yōu)選方案，有利于物業(yè)管理市場(chǎng)普及以招投標形式選定物管的模式。

二、推行物業(yè)管理招投標制度的若干建議
　　1、應當建立物業(yè)管理招投標專(zhuān)業(yè)有形市場(chǎng)
物業(yè)管理招投標的正常運行是物業(yè)管理市場(chǎng)健康發(fā)展的重要條件，為了避免物業(yè)管理招標人假接招投標竊取投標單位的投標方案成果，造成一些投標人知識產(chǎn)權受到侵害，有關(guān)機構應在政府相關(guān)部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì )的引導下，及時(shí)建立物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)機構，使物業(yè)管理招投標活動(dòng)由專(zhuān)業(yè)機構、專(zhuān)業(yè)人員依國家政策法規要求的規程舉行。有了有形的物業(yè)管理招投標市場(chǎng)，物業(yè)管理行政主管部門(mén)可以有效加大監管力度，使違規操作難以進(jìn)行。

　　2、合理建立物業(yè)管理評標專(zhuān)家庫，建立科學(xué)、公正的評標機制
　　目前，經(jīng)主管部門(mén)推薦，國內首批物業(yè)管理評標專(zhuān)家已入庫，但名額明顯偏少，結構也不盡合理，難以實(shí)現隨機抽選和滿(mǎn)足多種類(lèi)型物業(yè)招投標對專(zhuān)家的需求，也難以避免招投標單位與評標專(zhuān)家的非正常接觸。因此，對專(zhuān)家較少的省區應跨省區資源共享，使評審專(zhuān)家具有較高的公信度和代表性。

　　其次，應給予專(zhuān)家評標結果應有的法定效力。凡是申請或法定必須實(shí)行物業(yè)管理招投標的項目，只要招投標市場(chǎng)機構受理后按照法定程序公開(kāi)、公正、公平評選出來(lái)的結果，招標人必須無(wú)條件接受，否則應當承擔損失賠償和相應法律責任，并在招投標市場(chǎng)誠信檔案中留下相關(guān)記錄。

　　3、逐步減少招標人自行招標的比例
　　目前，實(shí)行招投標的項目以招標人自行招標為主，這種做法雖然與自建自管、內部欽定物業(yè)管理單位相比有了較大的進(jìn)步，但自行招標的公正性和科學(xué)性難以保障，使物業(yè)管理投標方處于不利地位。因而我們建議符合條件的項目均應納入招投標代理機構的招標范圍，以維護招投標雙方的合法權益。

　　4、招投標項目規模、主體資格和結果的認定必須明確
　　目前，關(guān)于應當實(shí)施招投標項目的最小規模尚無(wú)界定，按規定“投標人少于3個(gè)或者住宅規模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”。投標人較少可能是因為項目的招標公告傳播范圍和知曉度太??；也可能因為項目太差或要求太高，符合要求或愿意參與的競爭者過(guò)少；還有就是項目未達最小經(jīng)濟規模，使物業(yè)公司不主動(dòng)接招。各地應根據當地經(jīng)濟發(fā)展水平，項目業(yè)主的承受能力及服務(wù)要求確定應實(shí)施物業(yè)管理招投標項目的最小規模標準，使公開(kāi)招投標項目有法定界限，避免協(xié)議選聘方式過(guò)多。另外，對招標主體和投標主體雙方的資格認定和合理搭配也是必須明確的，可參照物業(yè)管理資質(zhì)和物業(yè)項目分類(lèi)分級標準進(jìn)行認定，通過(guò)政府文件或專(zhuān)業(yè)機構招標文件發(fā)布。物業(yè)管理的招投標結果應當由監管機構認定其科學(xué)性、公正性后，得到招投標雙方認可和尊重，不得無(wú)故棄標或撤標，主管部門(mén)應維護公開(kāi)招投標的嚴肅性。

　　5、應研究從前期物業(yè)管理招投標向全過(guò)程物業(yè)管理招投標過(guò)渡的問(wèn)題
　　前期物業(yè)管理招投標的招標主體是開(kāi)發(fā)建設單位，各級主管部門(mén)對其進(jìn)行管理和調控比較容易進(jìn)行，只要法規政策作出明確規定，各相關(guān)機構齊抓共管，就會(huì )得到積極響應，而前期物業(yè)管理投標主體符合條件的很多，僅重慶就有900多家有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，因此，前期物業(yè)管理招投標可能會(huì )得到較快的推行。但當業(yè)主入住達到規定比例，房屋銷(xiāo)售達到規定年限后，就必須成立業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )，由業(yè)主大會(huì )決定選聘、解聘物管企業(yè)。業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )作為招標主體時(shí)會(huì )產(chǎn)生意想不到的困難：如業(yè)主大會(huì )難以召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì )越權決定是否招投標甚至私自議標、無(wú)法人地位、無(wú)常規經(jīng)費、失誤造成損失無(wú)力承擔責任等問(wèn)題。因此，我們應研究和關(guān)注物管項目的第二次，及以后物管合同到期時(shí)科學(xué)地實(shí)施物業(yè)管理招投標的問(wèn)題。否則，很可能前期物業(yè)管理招投標轟轟烈烈，以后各期物業(yè)管理招投標難以進(jìn)行，使物業(yè)管理模式最優(yōu)化選擇難以持續實(shí)現。

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