上海市陸家嘴物業(yè)管理公司總經(jīng)理：翁國強

??? 前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。國內的物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)的延伸行業(yè)，它從誕生的那天起，就深深地打上了“建設單位”的烙印，即“自建自管”。目前，不少新建摟盤(pán)的物業(yè)管理就屬于這類(lèi)性質(zhì)。前期物業(yè)管理招投標是物業(yè)管理市場(chǎng)化的產(chǎn)物，但目前尚不規范。有些開(kāi)發(fā)商為避開(kāi)監控，借用招投標的形式暗箱操作，一些不知情的投標單位，投入大量成本編制標書(shū)、參加答辯，到頭來(lái)只能作為“陪標”，使廣大業(yè)主和投標人的利益受到損害。本文試圖結合國家建設部于2003年9月頒布的《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》），通過(guò)對這些問(wèn)題的分析，找到解決難點(diǎn)的對策。

一、現狀及分析
?? 《辦法》是為了改變物業(yè)管理招投標的現狀，加快物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)化的進(jìn)程而頒布的，其中招標人確定的投標單位不得少于3個(gè)以及操作規范等內容，就是為了規范市場(chǎng)、阻止暗箱操作等非市場(chǎng)行為?！掇k法》出臺以后，雖然非市場(chǎng)行為得到了一定的遏制，但總體情況仍不盡如人意，遠沒(méi)有達到《辦法》中所規定的要求。主要問(wèn)題有以下幾個(gè)方面：

1、“父子關(guān)系”沉淀開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題
??? 開(kāi)發(fā)商下屬的物業(yè)管理公司與實(shí)行市場(chǎng)化運作的公司相比，缺乏物業(yè)管理經(jīng)驗，且服務(wù)意識較差，廣大業(yè)主投訴率較高。此外，由于是“父子關(guān)系”，所以責、權、利不清，造成許多開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題將責任轉嫁給了物業(yè)管理公司，造成業(yè)主與物業(yè)管理公司矛盾突出，而開(kāi)發(fā)商下屬的物業(yè)管理公司無(wú)法直面“上級”，造成物業(yè)管理矛盾沉淀。

2、 為選“意中人”，隱性招標多
??? 此類(lèi)招標其實(shí)就是為了避開(kāi)監控，暗箱操作。由于招標方在招標前早已定好“意中人”，其他投標單位只是走形式。且評選委員會(huì )門(mén)檻不高，專(zhuān)家資質(zhì)和行業(yè)權威不多，難以充分代表廣大業(yè)主的根本利益。

3、 程序不清、信息不對稱(chēng)
??? 雖然招投標活動(dòng)有一定的程序，但在實(shí)際操作中又是另外一回事。如：有的開(kāi)發(fā)商為打“時(shí)間差”，排擠非“意中人”，在招投標過(guò)程中，搞許多使投標者不知所云的程序。對此不少有識之士提出招投標應進(jìn)行公示，目前上海的徐匯區以及浦東新區已經(jīng)實(shí)行了這種做法，如采用上網(wǎng)、掛牌等形式進(jìn)行公示，收到了很好的效果。

4、 重表象不重實(shí)質(zhì)，投標費用大
??? 據悉，目前投標方的標書(shū)越做越厚，成本越做越高，少則幾千、多則幾萬(wàn)，再加上投標保證金等費用就更多了，致使不少物業(yè)管理公司不堪重負。而招標方幾乎沒(méi)有成本支出，且對投標方的成本不補償。有的開(kāi)發(fā)商將樓房的管理費強行攤派給物業(yè)管理公司，這也是一種不公正的待遇。筆者認為，應對開(kāi)發(fā)商設定一定的招標成本（包括給投標者相應的補償），這是對開(kāi)發(fā)商是一種規范和約束。

5、 政府干預的弊端
??? 政府在招投標過(guò)程中，集“評判”和“參與”于一身，所以在整個(gè)招投標活動(dòng)中，難以體現市場(chǎng)因素。這樣做至少有以下三個(gè)弊端：

??? 一是，以政府評判為主基調。政府若有傾向性的意見(jiàn)，將影響其他評委。同時(shí)由政府出面唱主角，難免帶上行政意志和地方保護主義，使本來(lái)完全市場(chǎng)化的招投標，摻雜了許多非市場(chǎng)因素，不利于物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)化的推進(jìn)。

??? 二是，由于政府參與，致使不少本來(lái)應該由市場(chǎng)解決的開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題，變成了由政府參與解決。致使物業(yè)管理行業(yè)不能象其他服務(wù)行業(yè)一樣，由市場(chǎng)機構（如消費者協(xié)會(huì )）解決。造成政府忙于“救火”，卻不能以市場(chǎng)和法律的方法來(lái)規范。

??? 三是，中介機構沒(méi)有市場(chǎng)。物業(yè)管理的招投標，應該有市場(chǎng)經(jīng)濟的產(chǎn)物——中介機構。但是中介機構能否介入招投標，由政府一錘定音。從某種意義上說(shuō)，中介機構成為政府的附屬機構。加上目前中介機構自身不規范，所以對招投標雙方缺乏吸引力。
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二、解決問(wèn)題的對策
1、 轉換思想觀(guān)念
??? 政府應從管理轉到指導、監督、培訓、評價(jià)等服務(wù)的層面上來(lái)。讓開(kāi)發(fā)商認清優(yōu)秀的物業(yè)管理，無(wú)疑將提升物業(yè)的質(zhì)量和吸引力，同時(shí)可以幫助開(kāi)發(fā)商從根本上解決遺留問(wèn)題。所以實(shí)行招投標最大的受益者是開(kāi)發(fā)商。如不少開(kāi)發(fā)商將資深的物業(yè)管理公司作為賣(mài)點(diǎn)，就取得很好的售房效果。

2、 培育市場(chǎng)機制
??? 政府應該將參與和服務(wù)兩項功能?chē)栏穹珠_(kāi)。即政府不直接參與招投標活動(dòng)，而將服務(wù)功能做強。政府部門(mén)應以制定政策并監督執行政策為主，不應參與政策的執行，包括價(jià)格的制定等。為此，政府在物業(yè)管理招投標活動(dòng)中有以下職責：制定推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)相關(guān)政策并監督其執行狀況；對物業(yè)管理招投標活動(dòng)中的專(zhuān)家評委進(jìn)行培訓和資格認定，并對其進(jìn)行年檢；不失時(shí)機地將中介機構導入物業(yè)管理招投標市場(chǎng)，并對中介機構實(shí)行資質(zhì)管理；建立物業(yè)管理仲裁機構等，以培育健康的物業(yè)管理市場(chǎng)。

3、細化招投標程序
?? 1）評委會(huì )組成和資格鑒定???
????? 政府官員與物業(yè)管理公司總經(jīng)理等評委會(huì )成員，必須具備豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗和資格。但是在進(jìn)入評委會(huì )之前需要通過(guò)政府相關(guān)部門(mén)的培訓和認定，取得相應的資格，以保證評委的質(zhì)量，使整個(gè)評標過(guò)程更加客觀(guān)和公正。如果發(fā)現違規現象，應終生停止其“評委”生涯。

?? 2）評委會(huì )組成人員的比例分配???
????? 目前，評委會(huì )70%是由專(zhuān)家組成的，30%是由開(kāi)發(fā)商和業(yè)主組成的。這種比例由于業(yè)主不占多數，難以真正體現業(yè)主的權益。恰當的比例應是以業(yè)主為主，專(zhuān)家為輔。

?? 3）評委評分結果的權威性???
????? 在招投標活動(dòng)中，必須保持它的公開(kāi)性和權威性。在招標文件中，必須有詳細的評分規則。招標每一步結束后應將分數公開(kāi)，讓參加的企業(yè)知道自己企業(yè)的得分。一旦有了最終的評判結果，就應該確認，不應出現一票否決的現象，以維護評分的權威性。

?? 4）明確組織招標形式???
????? 目前，開(kāi)發(fā)商或業(yè)委會(huì )組織招標的形式多種多樣，容易帶來(lái)多種弊端和黑箱操作的現象。應明文規定具備何種條件的樓盤(pán)采用何種招標形式，具備何種資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)參加何種招標形式。

4、 培育中介機構
?? 中介機構是推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化的重要環(huán)節。為此要做好三個(gè)方面的工作：一是對中介機構的成員要實(shí)行嚴格的資格認定；二是強化對中介機構運作的管理，對其實(shí)行嚴格的年檢，審查其是否有違規現象，若有不軌政府應吊銷(xiāo)其資質(zhì)；三是實(shí)行對中介機構成員嚴格的培訓制度，使其符合中介機構成員的條件；四是政府應鼓勵物業(yè)管理招投標活動(dòng)到中介機構開(kāi)展。

5、 建立仲裁機構
??? 為使物業(yè)管理招投標活動(dòng)，真正體現公開(kāi)性和權威性，應該建立解決開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì )等多方糾紛的仲裁機構——“快速法庭”。這一機構以第三方的身份快速、專(zhuān)業(yè)、公正地裁斷物業(yè)管理市場(chǎng)中產(chǎn)生的糾紛，并且輔助政府主管部門(mén)的正確實(shí)施法規，幫助和指導招投標過(guò)程中物業(yè)管理公司和業(yè)主的權利保護，以推動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)化的過(guò)程。??
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??? 在公開(kāi)、公平、公正和誠實(shí)信用原則的指導下，仲裁機構的建立能夠使相關(guān)投標物業(yè)管理公司投訴有部門(mén)、申訴有渠道。保障投標物業(yè)管理公司的合法權益，以體現招投標的“三公”原則，通過(guò)招投標選出一家真正能為業(yè)主服務(wù)的物業(yè)管理公司。
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