“物業(yè)稅年中試點(diǎn)幾乎不可能?！贬槍Ψ婚g的一些傳聞，一位地方稅務(wù)官員如此評價(jià)。

　　“國稅總局的意見(jiàn)是能不能下半年選擇部分試點(diǎn)城市和地區‘實(shí)轉’?！痹撊耸肯蛴浾咄嘎?，“即便如此，尚存不小難度?！?BR>
　　而記者了解到，有關(guān)部門(mén)物業(yè)稅“實(shí)轉”試點(diǎn)城市的選擇正在進(jìn)行當中。作為“空轉”試點(diǎn)城市，雖然前期已經(jīng)做了大量調研和試點(diǎn)工作，由“空轉”階段轉為“實(shí)轉”比較有優(yōu)勢，但是由于物業(yè)稅開(kāi)征爭議比較大，所牽涉的工作和部門(mén)比較多，因此各地對物業(yè)稅“實(shí)轉”持不同看法，有關(guān)方面在試點(diǎn)城市選擇過(guò)程中會(huì )充分考慮其積極性，甚至不排除“實(shí)轉”地點(diǎn)選擇在首批6個(gè)試點(diǎn)城市之外。

　　物業(yè)稅試點(diǎn)年內“實(shí)轉”？

　　據記者了解，目前北京、深圳、南京、重慶等6個(gè)城市已經(jīng)進(jìn)行模擬調研和課題研究，采用不同的改革方案試點(diǎn)。有關(guān)專(zhuān)家透露，財政部門(mén)前期選擇試點(diǎn)城市時(shí)，考慮到了試點(diǎn)范圍的覆蓋度和代表性。

　　前期試點(diǎn)是數據“空轉”，即通過(guò)模擬征收來(lái)摸索征管體制?！啊辙D’的目的是讓這幾個(gè)試點(diǎn)城市拿出方案?！敝醒胴斀?jīng)大學(xué)財政與公共管理學(xué)院副院長(cháng)劉桓認為。

　　為了配合物業(yè)稅開(kāi)征，國家稅務(wù)總局副局長(cháng)王力表示已經(jīng)在部分地區開(kāi)展房地產(chǎn)模擬評稅的試點(diǎn)工作。

　　按照房地產(chǎn)評估值征稅是國際通行而且比較規范的辦法?，F行房地產(chǎn)稅征收辦法是按計稅房產(chǎn)余值征稅，比如原來(lái)的辦法是按照房地產(chǎn)原值減除30％后，剩下70％按照1.2％征收房產(chǎn)稅。

　　“但因為北京的房屋結構比較復雜，很多房子沒(méi)有原值，由于地段不同，房產(chǎn)可能升值，必須要按評估值征收。因此我們試點(diǎn)改革的思路是由原來(lái)按房地產(chǎn)原值征稅改成按評估值征稅?！北本┦械囟惥忠晃还賳T表示。

　　這位地稅局官員進(jìn)一步解釋?zhuān)圏c(diǎn)的基本思路是在稅負不增加的情況下，按評估值征稅。假設某套房產(chǎn)剛購進(jìn)是100萬(wàn)元，按照原值征稅就是減除30萬(wàn)元以后剩下70萬(wàn)元按照1.2%征稅，即8400元；試點(diǎn)辦法是，如果經(jīng)評估后房產(chǎn)升值到200萬(wàn)元，但是稅負還是8400元，那么實(shí)際稅率就比較低。

　　“現在所謂要‘實(shí)轉’，就是看能不能在一些地區把這個(gè)方法實(shí)際操練一下?！鄙鲜龅囟惥秩耸肯蛴浾咦C實(shí)。

　　“其實(shí)按照目前的進(jìn)度，年內試點(diǎn)是否順利啟動(dòng)尚存變數?！?以北京為例，記者了解到，北京雖然較早開(kāi)始物業(yè)稅“空轉”試點(diǎn)，但是由于開(kāi)征物業(yè)稅有大量的工作，比如首先要把圍繞著(zhù)房地產(chǎn)的亂收費問(wèn)題解決掉，取消相關(guān)收費，包括土地出讓金等等，牽涉的部門(mén)也很多，諸多協(xié)調工作尚需假以時(shí)日。

　　試點(diǎn)選擇充分考慮地方意向

　　究竟哪個(gè)城市由“空轉”階段轉為“實(shí)轉”，現在還不得而知。劉桓認為，物業(yè)稅“實(shí)轉”城市的特點(diǎn)應該是，一、規模不要太大，否則牽涉利益太多；二、已經(jīng)有前期準備，比如房地產(chǎn)權屬劃定等問(wèn)題比較清晰；三、當地政府和稅務(wù)機關(guān)要有積極意愿。

　　有關(guān)專(zhuān)家透露，財政部也在研究討論試點(diǎn)城市，現在確定試點(diǎn)城市的總體原則是地方要有積極性，其次是各個(gè)試點(diǎn)城市要有代表意義。前述人士表示，前期選擇試點(diǎn)城市最少要6個(gè)，估計會(huì )有10多個(gè)城市參與。有專(zhuān)家估計，試點(diǎn)城市的選擇很可能在東部、中部和西部地區同時(shí)展開(kāi)。另一位曾參與過(guò)物業(yè)稅討論的稅收專(zhuān)家告訴記者，由于物業(yè)稅是地方稅種，中央也不參與分享，因此財政部只會(huì )出臺一些傾向性意見(jiàn)，具體征收細則和試點(diǎn)方案主要由地方確定。另外由于開(kāi)征物業(yè)稅需要有內外資房地產(chǎn)稅制并軌、對土地使用稅額和征收環(huán)節的調整，以及房地產(chǎn)登記制度和評估體系等的建立，所以前期參與的試點(diǎn)城市也不一定就會(huì )全面推開(kāi)征收物業(yè)稅，很有可能實(shí)行分城市分項目的試點(diǎn)，如有的城市可能只做房地產(chǎn)評估體系建立的試點(diǎn)。

　　“總體上說(shuō)，財政部對于物業(yè)稅試點(diǎn)是采取慎重而又全面的態(tài)度?！?財政部科研所的一位專(zhuān)家這樣評價(jià)。財政部主要目的是通過(guò)物業(yè)稅來(lái)規范物業(yè)和房地產(chǎn)稅收改革，規范各地的投資環(huán)境。 對個(gè)人影響有限？

　　“對企業(yè)的影響主要體現在稅費合并上，而且實(shí)施難度也不大?！必斦靠蒲兴彼L(cháng)王朝才說(shuō)，現在我國還存在內外資企業(yè)稅收不統一的問(wèn)題，這主要就表現在企業(yè)所得稅和涉及房地產(chǎn)的稅收。因此需要對內外資企業(yè)稅收進(jìn)行統一。據悉，今年人大即將審議的企業(yè)所得稅就是對內外資企業(yè)稅的統一，而物業(yè)稅也是內外資稅收統一的一個(gè)方面。另外對于內資企業(yè)的物業(yè)稅收負擔基本會(huì )保持不變。因為我國過(guò)去涉及房地產(chǎn)的稅收多而且復雜，還存在許多不規范的行政性收費。目前，物業(yè)稅的意義就在于把不規范的收費統一起來(lái)成為規范合理的稅收。

　　記者還了解到，物業(yè)稅最終可能會(huì )實(shí)行以代扣代繳、代收代繳方式為主，自主申報為輔的制度。對單位統管房，由單位代扣代繳；有物業(yè)公司管理的，由物業(yè)公司代收代繳；對其他建筑，采取納稅人主動(dòng)申報和稅務(wù)人員上門(mén)征收相結合的方式。

　　另外為了減少物業(yè)稅開(kāi)征的阻力，在物業(yè)稅開(kāi)征初期，減免稅的范圍可能適當放寬。有專(zhuān)家建議法定的人均免稅面積定為25平方米。

　　王朝才對記者分析說(shuō)，目前物業(yè)稅的實(shí)行對于個(gè)人也不會(huì )有太大影響。因為現在對于個(gè)人房地產(chǎn)的價(jià)值評估以及征稅時(shí)的扣除標準等都沒(méi)有一個(gè)合適的標準，現在理論界和實(shí)際操作部門(mén)仍在討論之中。據悉，物業(yè)稅出臺的初衷也希望能對富人和豪宅等征以重稅，“但實(shí)際上這一點(diǎn)很難做到?！蓖跽f(shuō)。財政部科研所的一份研究報告這樣建議，通過(guò)對居住豪宅者課以高稅，對居住陋室者課以低稅甚至免稅來(lái)縮小社會(huì )財富占有的差距。物業(yè)稅不宜采用全國統一的比例稅率，而應規定一個(gè)幅度稅率（如 0.1%~0.3%），由地方根據本地區的收入水平和應稅房地產(chǎn)的位置與用途具體確定適用的稅率。