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前言

?? 昨天下午，物業(yè)專(zhuān)家，北京惠誠律師事務(wù)所袁前嶺律師做客本報熱線(xiàn)，就物業(yè)管理糾紛、業(yè)委會(huì )成立注意事項等問(wèn)題，為市民提供法律和相關(guān)政策的解答。在一個(gè)小時(shí)的專(zhuān)家熱線(xiàn)時(shí)間內，數十位市民撥打熱線(xiàn)，問(wèn)題主要集中在物業(yè)收費、服務(wù)不滿(mǎn)意等問(wèn)題。此前，據市建委物業(yè)管理處處長(cháng)劉剛表示，目前的物業(yè)糾紛多數屬于開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題，而物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高、收費標準不明和服務(wù)標準不能及時(shí)公布等，是侵害業(yè)主合法權益的大問(wèn)題。

問(wèn)題1 物業(yè)代交鑰匙不簽訂合同不給

?? 嘉銘桐城業(yè)主司女士：我們明年就要收房了，業(yè)主本身買(mǎi)的是開(kāi)發(fā)商的房?？山环繒r(shí)，交鑰匙卻由開(kāi)發(fā)商請的物業(yè)公司負責，業(yè)主不簽合同不交物業(yè)費就不能拿鑰匙。這合法嗎？我們該怎么辦？

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?? 袁前嶺：在購房階段，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間存在信息不對稱(chēng)，在此時(shí)簽訂的合同很多條款對業(yè)主不利。物業(yè)費的金額和交納方式，很多情況在購房合同中已有約定，業(yè)主如果簽訂了購房合同，就視為認可了該合同內容。所以，在簽合同時(shí)，業(yè)主就要仔細研讀。有必要的話(huà)，組織購房者進(jìn)行團簽，與開(kāi)發(fā)商簽訂補充協(xié)議。

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?? 業(yè)主在收房時(shí)，要簽訂物業(yè)管理合同，有權對物業(yè)費提出異議。業(yè)主所提出的問(wèn)題無(wú)法在15日內解決的，一定要就解決方案及期限，與開(kāi)發(fā)商達成書(shū)面協(xié)議，以防止開(kāi)發(fā)商事后不承認。按照規定，開(kāi)發(fā)商可以委托前期物業(yè)向業(yè)主交付房屋鑰匙，但物業(yè)公司無(wú)權以不交納物業(yè)費作為不給鑰匙的理由。另外，契稅、公共維修基金、物業(yè)費的支付方式應由業(yè)主選擇，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司無(wú)權強行要求。

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?? 問(wèn)題2 會(huì )所變賓館物業(yè)費是否該減免

?? 嘉銘桐城小區吳先生：我所在的小區分了A、B、C、D好幾個(gè)區，每個(gè)區的物業(yè)收費情況都不一樣?，F在我們要成立業(yè)委會(huì )，小區辦建議我們先分區成立業(yè)主委員會(huì )，最后成立整個(gè)小區的業(yè)委會(huì )。那么我們的業(yè)委會(huì )會(huì )同時(shí)存在嗎？另外一個(gè)問(wèn)題是，我們小區的會(huì )所變成了賓館，業(yè)主是否可相應減免物業(yè)費？

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?? 袁前嶺：根據物業(yè)管理條例規定，一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)委會(huì )，物業(yè)管理區域的劃分由政府部門(mén)劃定。分區成立是可以的，先成立小的業(yè)委會(huì )解決本區的事情，比如組織業(yè)主投票選舉等，具體辦法要經(jīng)過(guò)小區辦的批準，最后整個(gè)物業(yè)管理區域的業(yè)委會(huì )成立后，小業(yè)委會(huì )就要取消了，二者不能同時(shí)存在。第二個(gè)問(wèn)題，物業(yè)費和社區基礎配套是兩回事。會(huì )所、幼兒園等基礎設施不符合規劃，是開(kāi)發(fā)商的責任，業(yè)主可找開(kāi)發(fā)商，并要求物業(yè)公示物業(yè)費構成和明細清單，但不能以此為由不交物業(yè)費。

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?? 問(wèn)題3 自行車(chē)丟失物業(yè)是否該擔責

?? 豐臺區新發(fā)地天倫錦城于先生：我的自行車(chē)前段時(shí)間在小區內丟了，物業(yè)不管。物業(yè)該不該負責任？

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?? 袁前嶺：業(yè)主認為繳納了物業(yè)費，物業(yè)就應該負責保管；物業(yè)則認為自己簽訂的只是租賃合同，沒(méi)有保管財物的義務(wù)。法院在審判過(guò)程中，對這兩種情況各有支持。但物業(yè)對于業(yè)主車(chē)輛的管理是基于租賃合同還是保管合同，目前物業(yè)管理條例對此無(wú)明確規定，為了保護業(yè)主的利益，應在成立業(yè)主大會(huì )后和物業(yè)簽訂物業(yè)管理合同對此進(jìn)行約定，明確物業(yè)的保管責任。

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?? 問(wèn)題4 業(yè)主惡意拒交物業(yè)怎么辦

?? 物業(yè)公司員工于先生：在我們小區籃球場(chǎng)旁邊有一業(yè)主，因為嫌周末其他業(yè)主打籃球打擾了他，兩年沒(méi)有交物業(yè)費。為此，物業(yè)對打籃球的時(shí)間作了規定，太早和太晚都不讓打，可該住戶(hù)還是不滿(mǎn)意，仍拒交物業(yè)費。還有，小區有的居民說(shuō)自己家東西被盜了，說(shuō)物業(yè)有責任，也不交物業(yè)費。針對這些情況，物業(yè)公司該怎么辦？

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?? 袁前嶺：這里涉及3個(gè)問(wèn)題。首先，確實(shí)存在惡意欠費的業(yè)主，但這只是極少數的情況。對這樣的業(yè)主，物業(yè)公司可以進(jìn)行起訴。其次，是業(yè)主的自律問(wèn)題，這是業(yè)主和業(yè)主之間的關(guān)系，需要成立業(yè)主委員會(huì )后，簽訂業(yè)主公約，約定業(yè)主在社區生活中應該遵守的細則，在享受自己的權利時(shí)，保證不打擾、侵犯別人。這個(gè)問(wèn)題物業(yè)公司是無(wú)權進(jìn)行管理的。第三，物業(yè)公司的管理范圍不包括私人住宅內部，但是物業(yè)要在小區公共管理中盡到自己的安全保護職責，如定崗保安、定點(diǎn)巡邏、門(mén)禁系統等，丟了東西物業(yè)應主動(dòng)配合業(yè)主、公安機關(guān)進(jìn)行調查。

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?? 問(wèn)題5 入住率太低如何成立業(yè)委會(huì )

?? 遠洋德邑小區趙先生：我用孩子的名義買(mǎi)了一套房子，孩子今年才15歲，我是他的監護人。在成立業(yè)委會(huì )籌備組的過(guò)程中，小區辦、街道辦認為我不具備業(yè)主資格。類(lèi)似這樣的問(wèn)題一直阻撓著(zhù)我們業(yè)委會(huì )的成立。

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?? 時(shí)代國際崔女士：我們小區入住率不到50%，是否影響業(yè)主大會(huì )成立？

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?? 袁前嶺：業(yè)委會(huì )的成立都是有法可依的，物業(yè)管理條例有明確的規定，業(yè)主公約、業(yè)主議事規則等的格式、擬訂網(wǎng)上都有版本可借鑒。政府部門(mén)如小區辦、街道辦在這個(gè)過(guò)程中不作為，業(yè)主可以對其提起行政訴訟；法律問(wèn)題業(yè)主可以聘請律師做顧問(wèn)，或者業(yè)主中有律師的都可以自己做。一般情況下入住后就可著(zhù)手準備成立業(yè)委會(huì )的相關(guān)事宜，入住滿(mǎn)一年后即可成立業(yè)主大會(huì )。入住不滿(mǎn)50%的小區兩年后也可成立業(yè)主大會(huì )，在業(yè)主大會(huì )中，開(kāi)發(fā)商所占的表決權不超過(guò)20%.

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?? 問(wèn)題6 小區清潔不到位可否拒交物業(yè)費

?? 通州京通園郭先生：我剛住進(jìn)京通園，這里的清潔衛生做得不太好，我們可以拒交物業(yè)費嗎？

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?? 袁前嶺：按照規定，物業(yè)公司應每日對保潔服務(wù)范圍內的區域進(jìn)行一次清掃，做到服務(wù)范圍內無(wú)廢棄雜物；對樓梯間、門(mén)廳、電梯間、走廊等的門(mén)、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進(jìn)行一周一次清掃；按政府有關(guān)規定向服務(wù)范圍內噴灑、投放滅鼠藥等。業(yè)主可對照此規范要求物業(yè)提供服務(wù)，如達不到要求可相應減免物業(yè)費。