目前內地的物業(yè)管理主要存在三種管理模式：
1、專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理模式
管理內容為住戶(hù)提供全方位的綜合服務(wù)，寓公寓管理于服務(wù)中；經(jīng)費來(lái)源主要是通過(guò)收取管理費和多種經(jīng)營(yíng)來(lái)解決，為住戶(hù)提供有償服務(wù)；服務(wù)對象主要是高檔物業(yè)，如寫(xiě)字樓、別墅、賓館、公寓等。
2、專(zhuān)業(yè)化與行政性相結合的管理模式
大多由發(fā)展商自行組建，管理對象以住宅小區為主；由于福利性管理的影響，這類(lèi)公司很難實(shí)現資金平衡，只能靠經(jīng)營(yíng)其它產(chǎn)業(yè)，或者由發(fā)展商支持獲得平衡；管理目標是為居民提供一個(gè)安靜舒適、方便安全的居住環(huán)境，以支持發(fā)展商的開(kāi)發(fā)。
3、傳統行政性福利管理模式
即由北京市房地局或本單位自管。從總體上看，目前后兩種模式尤其是第三種模式仍占主要地位，第一種模式處于起步階段。從管理服務(wù)質(zhì)量看，市場(chǎng)上有影響的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司有10多家，主要是合資或外資企業(yè)，如怡信、魏理仕、梁振英測量行、第一太平洋戴維斯、九龍倉物業(yè)、萬(wàn)通璐頓、威格斯、太聯(lián)物業(yè)等。中資的以萬(wàn)科物業(yè)較為知名。
香港的物業(yè)管理呈現以下特征：
1、物業(yè)管理服務(wù)趨向專(zhuān)業(yè)化
香港人均國民生產(chǎn)總值已達14000美元，居東南亞五小虎之首，直逼一些老牌發(fā)達國家。房屋越建越高，越來(lái)越先進(jìn)，使物業(yè)管理的難度越來(lái)越大，需要有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗和專(zhuān)業(yè)知識的人才能勝任。
2、物業(yè)管理的費用獨立核算
物業(yè)管理的費用均取之于業(yè)主或租客，一幢獨立的大樓就是一個(gè)獨立的戶(hù)頭、管理費收取標準是量入為出。因此，在香港每個(gè)物業(yè)收取的管理費都有可能不同。一般先由物業(yè)公司提出預算，經(jīng)業(yè)主審查同意后執行。管理費一般由以下部分組成：
?。?）聘用管理員工的薪金、福利補貼等約占管理費總額的25%—40%。
?。?）樓宇設備的維修保養費用；
?。?）公共部位電、水、煤及通信的費用；
?。?）樓宇火災保險，公共責任及勞工保險費；
?。?）樓宇清潔及保安、護花種草等及美化環(huán)境方面的費用；
?。?）管理公司的行政開(kāi)支；
?。?）儲備金，實(shí)際上是房屋及設備的大修理費用，專(zhuān)款專(zhuān)用。
上述費用中，除第一項作為物業(yè)公司的法定收入，可以自由支配外，其他費用均需定期向業(yè)主或租戶(hù)公布帳目，年終有余時(shí)，要轉入下年；出現赤字時(shí)，需要由業(yè)主或租客分攤。如果經(jīng)常性收入低于經(jīng)常性支出，就可能要調整管理費。
3、物業(yè)公司扮演著(zhù)雇工角色
香港的物業(yè)公司也受市場(chǎng)規律的支配，捧的是一只“泥飯碗”，業(yè)主是“上帝”。業(yè)主選擇物業(yè)公司時(shí)，一般采取協(xié)議、招標或委托的方式，大的發(fā)展商的物業(yè)，通常都以委托的方式交給他所屬的子公司管理，“肥水不外流”。但一幢大樓很少有發(fā)展商自用的，有出租出售的情況下，小業(yè)主的收益的保障就成了問(wèn)題。所以，政府規定，這種委任性質(zhì)的管理只能在新樓落成后的2—5年內有效，過(guò)了這個(gè)期限，如經(jīng)小業(yè)主半數以上表決，可以選擇另外的物業(yè)公司。
4、訂立公共樓宇契約
物業(yè)管理公司的職責和權力并不完全來(lái)自于業(yè)主方面。香港政府規定，在一幢樓里有兩個(gè)以上的業(yè)主，就必須訂立公共樓宇契約。公契一經(jīng)注冊登記，就成為一份有約束力的法律文件，不受業(yè)主、租客或物業(yè)管理公司的更換而失效。
5、遵守職業(yè)道德
物業(yè)管理公司的另一項非法律性的約束來(lái)自它本身所處的同行協(xié)會(huì )，并有專(zhuān)門(mén)的《物業(yè)管理手冊》。物業(yè)管理公司都服從手則規定的職業(yè)道德。
比較兩地物業(yè)管理的異同可以發(fā)現共同點(diǎn)在于：
?。?）從管理內容上都是為業(yè)主和住戶(hù)提供一個(gè)舒適、和諧的居住和工作環(huán)境，保障業(yè)主和租戶(hù)的利益。
?。?）為使投資者投資的物業(yè)增值提供必要的基本保障。
?。?）向業(yè)主的租客收取物業(yè)管理費用，以保證物業(yè)正常使用和物業(yè)管理公司的正式運作。
不同點(diǎn)為：
?。?）模式上的區別：
內地的物業(yè)管理公司起步較晚，除了新興的專(zhuān)業(yè)化管理公司模式外，有相當比重是專(zhuān)業(yè)化與行政性管理模式相結合以及以房管局系統為主體的傳統行政管理模式，并管理著(zhù)數量極大的居民住宅區，存在著(zhù)維護、治安、環(huán)境、管理等方面的眾多問(wèn)題；而香港則以專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理公司為主。
?。?）社會(huì )化運作方面
內地的物業(yè)管理公司只限于在外資、合資公司和新開(kāi)發(fā)的小區實(shí)行物業(yè)收費制管理；而香港物業(yè)公司管理已形成市場(chǎng)，物業(yè)管理通過(guò)招標方式，有完善的法律和成熟的運作市場(chǎng)。
?。?）物業(yè)管理的內涵方面
香港物業(yè)管理的目的，是要為業(yè)主或租戶(hù)，提供一個(gè)安全、舒適、和諧的居住環(huán)境或作環(huán)境，保障業(yè)主及租戶(hù)的利益。同時(shí)，更是提高了物業(yè)的投資回報率。因此，服務(wù)內容不僅包含日常的房屋維修和保養工作，更為重要的是通過(guò)這些物業(yè)，去推動(dòng)和協(xié)調在這些物業(yè)內進(jìn)行各類(lèi)活動(dòng)的業(yè)主或租客之間的社會(huì )與人際關(guān)系，建立起互惠互利、和睦共處的鄰里關(guān)系，使房地產(chǎn)這類(lèi)貴重資產(chǎn)和高價(jià)商品得以發(fā)揮最高的效益。這是香港方面在物業(yè)管理上與內地最大的區別之一。
?。?）物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化方面
香港物業(yè)管理公司有400多家，物業(yè)本身的硬件水平越來(lái)越先進(jìn)：軟件上，香港多家大學(xué)開(kāi)設物業(yè)管理課程，培養優(yōu)秀的大學(xué)畢業(yè)生，內地在這方面應迎頭直趕上。
比較兩地的物業(yè)管理，內地的物業(yè)管理可參考如下對策：
1、健全法制的配合
國內目前似乎只有一些沿海大城市如深圳、廣州、上海等部分地區制定自己本身之物業(yè)條例，而且只限于住宅小區方面，故當物業(yè)管理遇上問(wèn)題，解決較為困難，行內人士皆認為需由中央建設部統籌制定：
?。?）標準公文條文指導
草擬有關(guān)指引范本，頒與各省市參照編制管理合作，減少不公平現象，約束業(yè)主及管理公司共同遵守。
?。?）統一物業(yè)管理條例
參照境外及部分省市現行物業(yè)管理條例，再結合國情需要，編制一套完善的物業(yè)管理條例，做到有法可依，無(wú)論對業(yè)主，發(fā)展商與管理公司都有幫助，減少不必要磨擦及困難。
?。?）建立物業(yè)管理審裁處
目前一些如欠費、違章塔建、非法占用及帳目混亂等管理問(wèn)題，解決并不容易。建議盡快成立一個(gè)獨立審裁處，解決此類(lèi)問(wèn)題，審裁處的委員會(huì )成員包括建設部、房管局、公安局、消防局及環(huán)衛局官員，物業(yè)管理協(xié)會(huì )成員、會(huì )計師、律師、建筑師等。
2、灌輸正確概念
許多業(yè)主對物業(yè)管理之認識性很弱，甚至于抱著(zhù)“為可付錢(qián)給你來(lái)管”等抗拒念頭，與管理人員產(chǎn)生不必要的磨擦，故應加強公民教育，強調物業(yè)管理之重要性，灌輸正確概念。
3、加強培育人才
短期應多舉辦一些座談會(huì )，多吸收寶貴經(jīng)驗及技巧；中期來(lái)說(shuō)，各大公司或發(fā)展商應建立內部培訓制度，吸納大專(zhuān)學(xué)生，在崗培訓，兩年內即可成才；長(cháng)期要靠大專(zhuān)院落校積極開(kāi)班，源源不絕供應有關(guān)人才。
4、收費標準
管理費之訂價(jià)標準容易與樓宇檔次、發(fā)展商的銷(xiāo)售策略及客戶(hù)之承受能力產(chǎn)生矛盾，有時(shí)物價(jià)局亦給一定程度干預，造成與實(shí)際需要程度上有一定差距。因此：一些低檔次的內銷(xiāo)住宅樓管理費宜由物價(jià)局審批；其它高檔次住宅商品房及寫(xiě)字樓宇之管理費，應由市場(chǎng)自己調節，政府監控。
5、財務(wù)透明度
定期公布財務(wù)狀況，最好不少于三個(gè)月公布一次，及方便業(yè)主查閱，增加透明度，減少不必要誤解，加強業(yè)主對管理處的信心。
6、組織物業(yè)管理協(xié)會(huì )
如前所說(shuō)，由于物業(yè)管理牽涉范圍非常廣泛，故成立協(xié)會(huì )，達到以下目標：
?。?）提高業(yè)內管理水平。
?。?）制定及監管會(huì )員以保障業(yè)主權益。
?。?）鼓勵公司彼此合作，提高服務(wù)水平。
?。?）向政府提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)及方便公眾人士咨詢(xún)。
