近期房地產(chǎn)板塊持續走強主要由多種因素決定，除了人民幣升值、業(yè)績(jì)增長(cháng)等預期以外，近日頒布的新會(huì )計制度將對房地產(chǎn)上市公司的市場(chǎng)表現影響較大。我們建議關(guān)注以出租性物業(yè)為主的上市公司。

　　部分地產(chǎn)股可望重估

　　近日財政部公布的新會(huì )計準則中規定，會(huì )計報表中須單列“投資性房產(chǎn)”項目，處理可以采用歷史成本模式或公允價(jià)值模式，但以成本模式為主。如有活躍市場(chǎng)，能確定公允價(jià)值并能可靠計量，可采用公允價(jià)值計量模式，這種模式下不計提折舊或減值準備，以會(huì )計期末其公允價(jià)值為基礎調整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額計入當期損益。

　　受此會(huì )計準則影響，市場(chǎng)今后將關(guān)注由此產(chǎn)生的“資產(chǎn)重估升值”概念，因為它將有可能使公司充分體現物業(yè)增值帶來(lái)的股東權益增厚，當期營(yíng)業(yè)利潤增加帶來(lái)的盈利能力提升。此處投資性房地產(chǎn)指為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)。目前適用此會(huì )計準則的公司主要涉及以出租物業(yè)為主的上市公司如金融街、中國國貿、G金橋、G陸家嘴等。

　　當心利好成“水中之月”

　　在當前市場(chǎng)對相關(guān)地產(chǎn)上市公司的良好預期下，我們提醒投資者在會(huì )計準則的具體細則未明確之前，冷靜對待“資產(chǎn)重估升值”概念股。

　　新會(huì )計準則規定，公司在對投資性房產(chǎn)記賬時(shí)可以選擇歷史成本與公允價(jià)值兩種模式，公司在正常經(jīng)營(yíng)狀況下，對于計入當期損益的差額是否計征所得稅是選擇“公允價(jià)值”記賬模式的關(guān)鍵。如果新會(huì )計準則最終細則規定增值額不計征所得稅對于相關(guān)公司構成利好，但是如果征所得稅，上市公司往往不會(huì )因為暫時(shí)賬面凈利潤的“虛增”而交納更多的所得稅。而且，選取原有成本記賬法可以使原有投資性物業(yè)通過(guò)計提折舊來(lái)抵稅。因此，這將使大多數上市公司對選擇此種計賬方法“望而卻步”。如果大多數公司不采用此種方法，對其業(yè)績(jì)增長(cháng)抱有良好預期的投資者來(lái)講無(wú)疑將是“水中之月”。

　　價(jià)值“再挖掘”蔚然成風(fēng)

　　新會(huì )計準則能否推動(dòng)相關(guān)地產(chǎn)公司的業(yè)績(jì)增長(cháng)目前雖然尚無(wú)定論，但是卻對地產(chǎn)公司的投資價(jià)值的“再挖掘”可能產(chǎn)生重要影響。

　　目前行業(yè)內大多采用市盈率法(PE)結合每股凈資產(chǎn)重估法(RNAV)對地產(chǎn)公司進(jìn)行估值。在人民幣升值的預期下，市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)已經(jīng)由公司的業(yè)績(jì)增長(cháng)轉變?yōu)殛P(guān)注公司的“并購價(jià)值”，即關(guān)注公司現有土地儲備及持有物業(yè)的重估價(jià)值。

　　在新會(huì )計準則制度下，出租性物業(yè)公司原有物業(yè)升值將會(huì )“顯性化”，這在公司未來(lái)融資以及資產(chǎn)重組并購方面顯示其獨特的投資價(jià)值。由于未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)不可測風(fēng)險較多，公司業(yè)績(jì)的增長(cháng)將面臨不穩定性，使PE值的參考價(jià)值有所降低，而RNAV方法將會(huì )逐漸被市場(chǎng)所認可。我們建議關(guān)注金融街、中國國貿、G金橋、G陸家嘴等以出租性物業(yè)為主的上市公司。

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