成都市地方標準
寫(xiě)字樓物業(yè)服務(wù)規范
前??? 言
本標準由成都市房產(chǎn)管理局、成都市物業(yè)管理協(xié)會(huì )提出并歸口。
本標準起草單位：成都華昌物業(yè)發(fā)展有限責任公司、成都誠信物業(yè)管理有限公司、成都富力物業(yè)管理有限責任公司。
本標準主要起草人：宋學(xué)明、蔡任重、姜禮、巫慶敏、龐琳、曾光德、楊波、董偉、何昌偉。
1 范圍
本標準規定了寫(xiě)字樓物業(yè)服務(wù)規范的術(shù)語(yǔ)和定義、基本要求、客戶(hù)服務(wù)、房屋共用部位、共同設施設備的運行及維護、秩序維護、環(huán)境衛生的維護、綠化的維護。
本標準適用于本市行政區域內寫(xiě)字樓物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。
2 規范性引用文件
下列文件中的條款通過(guò)本標準的引用而成為本標準的條款。凡是注日期的引用文件，其隨后所有的修改單（不包括勘誤的內容）或修訂版均不適用于本標準，然而，鼓勵根據本標準達成協(xié)議的各方研究是否可使用這些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用于本標準。
GB 5749? 生活飲用水衛生標準
GB 17051? 二次供水設施衛生規范
GB 50034? 建筑照明設計標準
DL/T 596? 電力設備預防性試驗規則
DB51/190? 四川省水污染物排放標準
建設部、衛生部令第53號《生活飲用水衛生監督管理辦法》
建設部令第156號《城市供水水質(zhì)管理規定》
衛監督發(fā)【2006】53號《公共場(chǎng)所集中空調通風(fēng)系統衛生管理辦法》
衛生部《公共場(chǎng)所集中空調通風(fēng)系統衛生規范》
《四川省生活飲用水衛生監督管理辦法》
《成都市公共信息標志標準化管理辦法》
《成都市物業(yè)管理條例》
3 術(shù)語(yǔ)和定義
本標準采用以下術(shù)語(yǔ)和定義。
寫(xiě)字樓
為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑及附屬設施、設備和場(chǎng)地。
3.2
物業(yè)管理
由業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人，雙方按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。
3.3
物業(yè)服務(wù)承接驗收
物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，以保證物業(yè)服務(wù)正常實(shí)施和物業(yè)共用部位、共用設施設備正常使用為目的的檢查驗收。
客戶(hù)
接受物業(yè)服務(wù)的組織或個(gè)人。
注：業(yè)主、使用人及其他相關(guān)方。
3.5
延伸服務(wù)
寫(xiě)字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內容之外，為滿(mǎn)足客戶(hù)個(gè)性需求所提供的服務(wù)。
3.6
突發(fā)性公共事件
在寫(xiě)字樓建筑區劃內發(fā)生的自然災害（包括氣象災害，地震災害，地質(zhì)災害，生物災害等），事故災難（包括各類(lèi)安全事故、消防安全事故、交通運輸事故、共用設施設備事故、輻射事故、環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件），公共衛生事件（包括傳染病疫情、群體性不明原因疾病、食品安全和職業(yè)危害、動(dòng)物疫情、以及其他嚴重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會(huì )安全事件（包括恐怖襲擊事件、經(jīng)濟安全事件、涉外突發(fā)事件和群體性事件）等。
4 基本要求
4.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人的要求
應符合《成都物業(yè)管理條例》的規定。
4.2 承接驗收
4.2.1 按《成都市物業(yè)管理條例》中第七十二條執行，并予以備案。
4.2.2 移交的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案資料記錄清楚，簽訂了《共用部分物業(yè)服務(wù)承接驗收協(xié)議》，對遺留問(wèn)題的處理進(jìn)行了約定。
4.3.1 應根據寫(xiě)字樓的具體特點(diǎn)、功能定位以及合同的約定，設置相應的機構，配備適當的服務(wù)人員。
4.3.2 物業(yè)服務(wù)人員應取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或崗位培訓合格證書(shū)，專(zhuān)業(yè)技術(shù)、操作人員應取得相應專(zhuān)業(yè)技術(shù)證書(shū)或職業(yè)技能資格證書(shū)。
4.3.3 從業(yè)人員接受過(guò)相關(guān)專(zhuān)業(yè)技能的培訓，掌握物業(yè)管理相關(guān)的法律、法規和政策，熟悉物業(yè)的基本情況，能正確使用和維護相關(guān)專(zhuān)用設施設備。
4.3.4 物業(yè)服務(wù)人員著(zhù)裝統一、規范，佩戴標識，文明用語(yǔ)，舉止端莊，服務(wù)主動(dòng)、熱情。
4.4 物業(yè)服務(wù)要求
4.4.1 制訂有切實(shí)可行的物業(yè)服務(wù)方案，有較為完整的服務(wù)制度和作業(yè)規程，并認真執行。
4.4.2 房屋共用部位完好，共用設施設備正常運行。
4.4.3 建筑規劃內的環(huán)境、秩序符合合同約定的服務(wù)標準。
4.4.4 實(shí)行了“三公開(kāi)”（公開(kāi)收費標準、公開(kāi)服務(wù)事項和質(zhì)量、公開(kāi)辦事流程）。
4.4.5 公示24h服務(wù)電話(huà)。
4.4.6 有服務(wù)受理、投訴、回訪(fǎng)處理程序。
4.4.7 物業(yè)服務(wù)中的相關(guān)作業(yè)記錄完整，可追溯。
4.5 檔案管理
有較完善的物業(yè)服務(wù)檔案管理制度，檔案健全，有專(zhuān)人保管，查閱方便。物業(yè)服務(wù)檔案內容至少應包括：
——物業(yè)竣工驗收及物業(yè)服務(wù)共用部分承接驗收檔案；
——共用設施設備臺帳和管理維修檔案；
——客戶(hù)資料檔案；
——物業(yè)服務(wù)日常管理檔案；
——實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制計費模式的還應有財務(wù)檔案。
4.6.1 建立健全財務(wù)管理制度，對物業(yè)服務(wù)費和其它費用的收支進(jìn)行財務(wù)管理，運作規范，賬目清晰。對于客戶(hù)報修、超時(shí)空調等延伸服務(wù)所產(chǎn)生的費用應單獨結算。
4.6.2 物業(yè)服務(wù)費、能耗費、通訊費、雜費、延伸服務(wù)收費、車(chē)庫（場(chǎng)）服務(wù)費以及其它費用的繳付標準、時(shí)間、方式，嚴格按照公開(kāi)的收費制度進(jìn)行（合同另有約定除外），收費應操作規范。
4.6.3 實(shí)行酬金制的，應向業(yè)主大會(huì )或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
4.7 客戶(hù)滿(mǎn)意度
4.7.1 應每年開(kāi)展客戶(hù)意見(jiàn)調查，調查數不低于客戶(hù)數量的三分之二，客戶(hù)對物業(yè)服務(wù)的滿(mǎn)意度不低于合同約定標準。
4.7.2 應對調查結果進(jìn)行分析，并有改進(jìn)措施。
4.8 延伸服務(wù)
應在力所能及的范圍內，開(kāi)展延伸服務(wù)。
4.9 節能管理
應根據物業(yè)的實(shí)際情況，制訂符合國家法規、政策和適宜、有效的節能管理方案，并認真執行。
4.10 突發(fā)性公共事件處理
應對管理服務(wù)過(guò)程中可能出現的突發(fā)性公共事件建立應急預案，組織實(shí)施培訓、演習、評價(jià)和改進(jìn)，事發(fā)時(shí)按規定途徑及時(shí)報告客戶(hù)和有關(guān)部門(mén)，并采取相應措施。
4.11 標識管理
應符合《成都市公共信息標志標準化管理辦法》的規定。
5 客戶(hù)服務(wù)
應設置總服務(wù)臺或服務(wù)窗口，提供咨詢(xún)、服務(wù)受理、投訴接待、引導等服務(wù)。
客戶(hù)需入駐和遷離時(shí)，應按規定的程序及時(shí)受理，在承諾的時(shí)間內辦理完成相關(guān)手續，及時(shí)建檔、歸檔。
5.2 報修服務(wù)
客戶(hù)報修時(shí)，應及時(shí)受理，并在規定的時(shí)間內到場(chǎng)，小修項目當天完成（預約除外）。維修完成后應進(jìn)行回訪(fǎng)。
5.3.1 正確分理信件，報刊雜志和掛號信、特快專(zhuān)遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應進(jìn)行登記。
5.3.2 掛號信、特快專(zhuān)遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應請收件人簽收。
5.3.3 特快專(zhuān)遞、電報等應及時(shí)傳遞的郵件，應在收到郵件后的2h內送達（或通知）收件人（收件人因故不能按時(shí)接收的應做好相關(guān)記錄）。
5.3.4 客戶(hù)遷離本物業(yè)后，應為客戶(hù)提供一個(gè)月的郵件保管服務(wù)，并盡力通知客戶(hù)領(lǐng)取，對無(wú)法聯(lián)系收件人的郵件，要退回郵局。
5.4 裝飾裝修管理服務(wù)
5.4.1 制訂裝飾裝修管理制度，告知客戶(hù)裝飾裝修管理的流程、注意事項和禁止行為。
5.4.2 簽訂《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》，明確相關(guān)方的權利和義務(wù)，建立客戶(hù)裝飾裝修檔案。
5.4.3 依法、依約收取相應的費用。
5.5.1 受理的投訴，核實(shí)情況，及時(shí)處理并回復。
5.5.2 受理的投訴，應在一個(gè)工作日內回復，最長(cháng)不超過(guò)三個(gè)工作日。
5.5.3 涉及依法裁決的投訴，按法律程序處理。
5.5.4 受理、處置客戶(hù)投訴應做好記錄。
5.6.1 對客戶(hù)提出的延伸服務(wù)，應在24h內回復。
5.6.2 在提供延伸服務(wù)前，應向客戶(hù)明示延伸服務(wù)事項和質(zhì)量，并與客戶(hù)商定收費標準。
6 房屋共用部位、共用設施設備的運行及維護服務(wù)
6.1 房屋共用部位的維護服務(wù)
6.1.1 建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知客戶(hù)正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規范、政策、法規。
6.1.2 對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養護，定期檢查房屋的安全狀況，保證使用功能正常，并做好記錄。
6.1.3 發(fā)現問(wèn)題及時(shí)向房屋產(chǎn)權人報告，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復；屬于大、中修范圍的，及時(shí)提出方案或建議，經(jīng)房屋產(chǎn)權人同意后組織實(shí)施。遇緊急情況時(shí)，應采取必要的應急措施。
6.2 裝飾裝修的服務(wù)
按相關(guān)法律、法規的規定制定裝飾裝修的服務(wù)流程。
6.3 共用設施設備的運行、維護服務(wù)
6.3.1 變配電系統
6.3.1.1 參照DL/T 596相關(guān)規定，配合相關(guān)部門(mén)對共用設施設備進(jìn)行安全檢測。
6.3.1.2 低壓配電設備每年至少一次全面停電檢修。
6.3.1.3 按照規定周期、操作規范對變配電設施設備進(jìn)行檢查、維護、清潔，并做好記錄。
6.3.1.4 高低壓配電柜運行正常、操作靈活，儀表顯示準確。
6.3.1.5 變壓器運行正常，溫控系統正常，通風(fēng)降溫設備可靠。
6.3.1.6 直流操作系統運行正常，蓄電池組充、放電量符合工作要求，至少每年進(jìn)行一次充、放電試驗。
6.3.1.7 功率因素自動(dòng)補償裝置運行正常，功率因素不低于0.9，電容器容量滿(mǎn)足工作要求，無(wú)鼓包、漏液等異常情況。
6.3.1.8 制定突發(fā)事件應急處理程序和臨時(shí)用電管理措施，明確停、送電審批權限及流程，停、送電按規定提前通知客戶(hù)。
6.3.1.9 制定配電室人員出入管理制度，配電室通風(fēng)、照明良好，無(wú)鼠洞，配備符合要求的消防器材。
6.3.1.10 涉及電能的計量器具、儀表按規定周期由法定計量技術(shù)機構或授權機構檢定。
6.3.2 應急供電系統
6.3.2.1 定期檢查發(fā)電機組的機油位、冷卻液位、蓄電池液位、空濾指示器是否符合要求，水路、油路有無(wú)滲漏。
6.3.2.2 制定發(fā)電機組管理規程，常備不低于4h運行所需的油料，配置符合要求的消防器材。
6.3.2.3 定期啟動(dòng)發(fā)電機組試機，釋放柴油濾清器中的水或沉積物，檢查皮帶松緊程度。
6.3.2.4 根據設備使用說(shuō)明書(shū)要求，定期更換發(fā)電機機油、機油濾清器、柴油濾清器、空氣濾清器、冷卻液。
6.3.2.5 發(fā)電機組手動(dòng)及自動(dòng)聯(lián)機正常，保護功能完善，發(fā)生停電時(shí)能保證向重點(diǎn)設備、區域供電。
6.3.2.6 應急照明柜工作正常，蓄電池放電工作時(shí)間不低于技術(shù)標準，蓄電池無(wú)漏液、腐蝕現象。
6.3.2.7 定期對應急照明柜進(jìn)行檢查、維護、清潔和切換試驗，定期進(jìn)行蓄電池組充、放電試驗。
6.3.2.8 制定雙電源切換操作程序，做好備用電源切換準備。
6.3.3 給排水系統
6.3.3.1 定期檢查生活泵、氣壓罐、排污泵、水池水箱、管道閥門(mén)，定期檢查公共衛生間、開(kāi)水房、管道井內的上下水管道、閥門(mén)、減壓閥，集水坑、污水坑、室內外排水溝渠（井）。設備運行正常，壓力符合要求，儀表指示準確，無(wú)跑、冒、滴、漏現象。
6.3.3.2 生活水泵、管道、閥門(mén)定期進(jìn)行維護保養；集水坑、污水坑、化糞池、室內外排水溝渠（井）定期疏通清掏；排水暢通無(wú)堵塞。
6.3.3.3 生活水箱（池）入口封閉，加蓋加鎖，溢水管、泄水管、通氣口要加金屬網(wǎng)，室外的通氣口要有防護設施。
6.3.3.4 雨、污水分離，不得混排，污水排放達到DB51/190。
6.3.3.5 制定衛生管理制度，供水管理符合GB 17051、《生活飲用水衛生監督管理辦法》、《四川省生活飲用水衛生監督管理辦法》和《城市供水水質(zhì)管理規定》的規定。
6.3.3.6 二次供水的貯水箱（池）不得同其他用途的貯水設施混用。
6.3.3.7 二次供水需辦理《二次供水衛生許可證》、供管水人員應每年進(jìn)行一次健康檢查和衛生知識培訓，培訓合格者方可上崗。
6.3.3.8 每半年應對二次供水水箱（池）進(jìn)行全面清洗消毒，水質(zhì)經(jīng)有資質(zhì)的疾病預防控制機構檢測，水質(zhì)要符合GB 5749和GB 17051的要求。
6.3.3.9 制定停水、爆管及水污染等應急處理程序，計劃停水按規定提前通知客戶(hù)。
6.3.3.10 水表按規定周期由法定計量技術(shù)機構或授權機構檢定。
6.3.3.11 未經(jīng)相關(guān)行政主管部門(mén)許可，不得擅自采取地下水或直接從江河取水。
6.3.4 空調系統
6.3.4.1 集中空調通風(fēng)系統應符合國家衛生標準要求。各設施部件應按照《公共場(chǎng)所集中空調通風(fēng)系統衛生管理辦法》及相關(guān)要求進(jìn)行清洗維護。
6.3.4.2 設備工作正常、安全裝置有效。
6.3.4.3 定期巡查設備運行狀態(tài)并記錄運行參數。
6.3.4.4 定期檢查冷卻塔電機、變速箱、布水器及其它附屬設備，每年至少清洗、維護保養冷卻塔一次（冷卻水不得檢出嗜肺軍團菌）。
6.3.4.5 定期檢查循環(huán)泵、冷卻泵電機及泵體，進(jìn)行添加更換潤滑脂、清潔葉輪、基礎緊固、除銹刷漆等維護保養。
6.3.4.6 定期對空氣處理單元、新風(fēng)處理單元、風(fēng)機盤(pán)管、濾網(wǎng)、加（除）濕器、風(fēng)閥、積水盤(pán)、冷凝水管、膨脹水箱、集水器分水器、風(fēng)機表冷器進(jìn)行檢查、清洗和保養。
6.3.4.7 定期對空調系統電源柜、控制柜進(jìn)行檢查，緊固螺栓、測試絕緣，保證系統的用電安全。
6.3.4.8 定期對空調循環(huán)水進(jìn)行水質(zhì)處理和水質(zhì)分析，保證系統水質(zhì)符合空調設備的要求。
6.3.4.9 定期對風(fēng)管系統進(jìn)行清洗消毒，保證空氣質(zhì)量符合衛生部《公共場(chǎng)所集中空調通風(fēng)系統衛生 規范》的要求。
6.3.4.10 根據實(shí)際情況進(jìn)行風(fēng)管系統清洗和空氣質(zhì)量測定，保證空氣質(zhì)量符合衛生部《公共場(chǎng)所集中空調通風(fēng)系統衛規范》的要求。
6.3.4.11 壓力表、真空儀、傳感器等測量裝置按規定進(jìn)行周期檢定。
6.3.4.12 按國家相關(guān)要求嚴格控制溫度范圍，夏季室內溫度不低于
6.3.4.13 在每個(gè)供冷期或供熱期交替運行之前，或系統停機一段時(shí)間后又重新投入運行時(shí)，必須對系統所有設施設備（如冷卻水循環(huán)管道、冷凍水循環(huán)管道風(fēng)管、新風(fēng)系統等的管件、閥門(mén)、電氣控制、隔熱保溫等）進(jìn)行嚴格細致的檢查、清洗、測試和調整，確定正常后方能投入運行。
6.3.5 鍋爐系統
6.3.5.1 鍋爐（蒸汽鍋爐、承壓熱水鍋爐）
6.3.5.1.1 鍋爐的使用管理
a）???????????? 嚴格執行《特種設備安全監察條例》和有關(guān)安全生產(chǎn)的法律、行政法規的規定，保證鍋爐的安全使用。
b）???????????? 鍋爐投入使用前或者投入使用后30日后，應當向直轄市或者設區的市的特種設備安全監督管理部門(mén)辦理注冊登記手續，領(lǐng)取鍋爐使用證。使用證應置于鍋爐的顯著(zhù)位置。
c）???????????? 建立管理機構，管理人員制定各種安全管理制度、操作規程、記錄表卡及鍋爐的安全技術(shù)檔案，技術(shù)檔案包括：
1）???????????? 鍋爐的設計文件、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、使用維護說(shuō)明等文件以及安裝技術(shù)文件和資料。
2）???????????? 特種設備的定期檢驗和定期自行檢查記錄。
3）???????????? 鍋爐的日常使用狀況記錄。
4）???????????? 鍋爐及其安全附件，安全保護裝置、測量調控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表的日常維護保養記錄（主要安全附件：安全閥每年校驗一次、壓力表每半年檢定一次）。
5）???????????? 鍋爐運行故障和事故記錄。
6）???????????? 鍋爐管理人員、操作人員、水質(zhì)處理人員的安全教育和技能培訓記錄。
d）???????????? 每月對使用的鍋爐應進(jìn)行一次自行檢查，發(fā)現問(wèn)題需及時(shí)處理。
e）???????????? 鍋爐管理人員及操作人員應當經(jīng)特種設備安全監管管理部門(mén)考核合格，取得由國家統一格式的特種作業(yè)人員證書(shū)，從事相應的作業(yè)和管理工作。
f）???????????? 在鍋爐安全檢驗合格有效期屆滿(mǎn)前1個(gè)月向特種設備檢驗檢測機構提出定期檢驗要求（在用鍋爐定期檢驗一般每年進(jìn)行一次外部檢驗，每?jì)赡赀M(jìn)行一次內部檢驗，每六年進(jìn)行一次水壓試驗）。
g）???????????? 未經(jīng)定期檢驗或者檢驗不合格的鍋爐，不得繼續使用。
h）???????????? 制定鍋爐的事故應急措施和救援預案。
i）???????????? 鍋爐存在嚴重事故隱患，無(wú)改造維修價(jià)值或者過(guò)戶(hù)移裝的，及時(shí)向原登記的特種設備安全監督管理部門(mén)辦理注銷(xiāo)手續。
6.3.5.1.2 鍋爐日常維護保養內容
a）???????????? 每年對鍋爐及附屬設備進(jìn)行一次全面二級保養；按規定更換油（氣）噴嘴、保養和潤滑電機、校驗安全閥、檢查水處理設備并添加樹(shù)脂、設備管道補漆；對除氧器、冷凝水箱進(jìn)行檢修清洗；對鍋爐內部進(jìn)行檢查，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)處理。
b）???????????? 每季度對鍋爐及附屬設備進(jìn)行一次一級保養；對防爆門(mén)及泄爆裝置進(jìn)行安檢；清理燃燒器、鼓風(fēng)機風(fēng)葉、煙管通灰；對機械設備更換或添加潤滑油；超壓、超溫保護試驗，安全閥自動(dòng)排氣一次。
c）???????????? 對管路過(guò)濾器進(jìn)行一次清洗，對安全連鎖裝置的安全性能進(jìn)行一次試驗。
d）???????????? 鍋爐安全附件及儀表齊全，動(dòng)作靈敏可靠，其中安全閥需經(jīng)常啟動(dòng)排氣。
e）???????????? 在額定的流量范圍內，系統各設備不得超壓運行。
f）???????????? 汽、水管道完好，閥件及儀表齊備，無(wú)跑、冒、滴、漏。
g）???????????? 蒸汽減壓裝置輸出壓力波動(dòng)在20％之內。
6.3.5.2 非承壓熱水鍋爐，參照鍋爐管理執行。
6.3.6 電梯、自動(dòng)扶梯
6.3.6.1 電梯運行平穩、平層準確、開(kāi)/關(guān)門(mén)姿態(tài)正常，轎廂照明、樓層顯示器、內外呼梯控制板外觀(guān)及功能完好，轎廂內整潔無(wú)污染。
6.3.6.2 電梯使用單位應依據國家有關(guān)法律法規，設置電梯安全管理機構或配備專(zhuān)職的安全管理人員。使用單位必須到當地特種設備安全監察機構辦理電梯注冊登記手續，建立健全設備安全技術(shù)檔案，制定完善設備管理制度和操作規程，必須聘用持證人員上崗工作，制定電梯事故應急救援預案，負責電梯維修、大修、改造、檢驗等所需資金的落實(shí)和使用。
6.3.6.3 電梯使用單位必須保障電梯運行的基本條件（如溫度、濕度、電壓等），對機房實(shí)行封閉管理，配備應急照明，滅火器和盤(pán)車(chē)工具，并置于顯著(zhù)方便之處。
6.3.6.4 電梯必須經(jīng)過(guò)國家核準的特種設備檢驗機構定期檢驗（檢驗周期為一年），取得安全檢驗合格標志，并在檢驗有效期內運行。
6.3.6.4.1 電梯運行的基本技術(shù)要求：電梯運行平穩、平層準確，轎箱照明、內外呼梯按鈕完好，樓層顯示正常，轎箱內整潔無(wú)污染。警鈴或其它救助設備功能完備，稱(chēng)重裝置可靠，安全裝置有效無(wú)缺損，電梯運行無(wú)異常。
6.3.6.4.2 自動(dòng)扶梯運行的基本技術(shù)要求：自行扶梯運行平穩舒適，安全防護裝置齊全有效。
6.3.6.5 電梯使用單位應當與取得相應特種設備許可的電梯維修保養單位簽訂電梯維修保養合同，不得使電梯脫離維修保養。電梯維修保養合同應當約定維修保養的期限、項目和救援責任等內容。
電梯使用單位的安全管理人員，應對電梯進(jìn)行日常安全管理，按照安全技術(shù)要求做好日常運行巡檢記錄，對維修保養單位的維修保養工作進(jìn)行監督，并督促電梯維修保養的單位至少每15日對電梯進(jìn)行一次維護保養，并在其維護保養、維修、報修等工作記錄上進(jìn)行簽字確認。
6.3.6.6 電梯使用單位應要求電梯維修保養單位對電梯及其安全設施至少每15日對電梯進(jìn)行一次維護保養，保證其維修保養的電梯安全技術(shù)性能符合國家規定的標準和安全技術(shù)規范。
6.3.6.6.1 電梯使用單位應要求電梯維修保養單位設立24h維修值班電話(huà)，保證接到故障通知后30min趕到現場(chǎng)，采取積極措施消除事故隱患，配合電梯的使用單位采取正確有效的救援方法。
6.3.6.6.2 電梯使用單位應要求電梯維修保養單位落實(shí)維修保養過(guò)程中的現場(chǎng)安全防護措施，保證施工安全。應當做好維修保養記錄，并歸入電梯維修保養檔案。
6.3.6.6.3 電梯使用單位應要求電梯維修保養單位為其介紹必要的管理知識、安全技術(shù)知識、安全規章制度；協(xié)助電梯使用單位建立電梯技術(shù)檔案。配合電梯的使用單位采取有效措施確保電梯安全運行。
6.3.6.7 電梯發(fā)生故障時(shí)，應立即停止電梯使用，及時(shí)通知維修保養單位進(jìn)行維修保養，及時(shí)消除安全隱患，保證安全可靠使用。
電梯發(fā)生事故時(shí)，應采取積極有效的應急救援措施，保護好現場(chǎng)，視其情況立即上報主管單位、質(zhì)監、安監、公安、房管、建設等政府部門(mén)。
6.3.6.8 電梯使用單位應當宣傳國家關(guān)于電梯安全的法律法規，宣傳電梯正確使用、應急救援等方面的知識，提高乘坐電梯人員的愛(ài)護意識和安全意識。
6.3.6.9 電梯機房由專(zhuān)人管理，機房空氣溫度應保持在5～400C之間，溫度應保持在設備安全運行所允許的范圍內；機房通風(fēng)、照明良好，配備應急照明、滅火器材，盤(pán)車(chē)工具及標識齊全，并掛于顯眼方便處。
6.3.7 消防系統
6.3.7.1 消防系統由具有相關(guān)專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的消防維保公司對其進(jìn)行維護保養。
6.3.7.2 工作人員經(jīng)消防培訓考試合格，持證上崗。
6.3.7.3 消防設備除檢修外，必須處于正常運行狀態(tài)。
6.3.7.4 發(fā)生一般性故障，應即時(shí)通知專(zhuān)業(yè)維修公司在規定時(shí)間內到達現場(chǎng)，進(jìn)行維修；發(fā)生重大故障時(shí)，物業(yè)服務(wù)人員應及時(shí)采取相應措施應急處理，專(zhuān)業(yè)維修保養人員應在30min內到達現場(chǎng)進(jìn)行搶修。
6.3.7.5 監督專(zhuān)業(yè)消防維護保養公司做好消防設備月、季、年度檢查工作，按時(shí)段和設備數量比例，抽查、檢測系統設備，全年覆蓋所有系統設備。
6.3.7.6 配合專(zhuān)業(yè)消防公司制定消防設備年度保養計劃，并督促完成情況。
6.3.7.7 消防應急照明、疏散指示標志的應急時(shí)間應大于90min。
6.3.7.8 室內消火栓每月檢查一次，保證消火栓箱內配件齊全完好，閥桿每年加注潤滑油并放水檢查一次。
6.3.7.9 聯(lián)動(dòng)控制臺工作正常、顯示正確，系統誤報率不超過(guò)3％。
6.3.7.10 消防泵每月啟動(dòng)一次，每年保養一次。
6.3.7.11 火災探測器至少每三年進(jìn)行一次專(zhuān)業(yè)清洗。
6.3.7.12 消防管道、閥門(mén)至少每二年進(jìn)行一次除銹刷漆。
6.3.7.13 保證消防用水的基本儲備，確?；馂臅r(shí)不低于10min的消防滅火用水量。
6.3.7.14 消防通道要暢通。
6.3.7.15 室外消火栓和消防水泵結合應保證完整好用，并有明顯標志。
6.3.7.16 建筑滅火器應按相關(guān)規定配備，并保證完好有效。
6.3.7.17 防排煙系統應保證處于正常運行狀態(tài)。
6.3.7.18 防火門(mén)和防火卷簾門(mén)應保證完好，具備防火分隔功能。
6.3.7.19 門(mén)警系統應保證在火災等緊急情況下，釋放所有門(mén)警裝置，做好疏散門(mén)的暢通。
6.3.7.20 消防電梯應保證24h運行。
6.3.7.21 當主電源斷點(diǎn)時(shí)，消防備用電源應當能自動(dòng)投入運轉；當主電源恢復時(shí)能從備用電源自動(dòng)轉入主電源狀態(tài)。
6.3.7.22 制定消防應急預案，每年進(jìn)行一次消防演練。
6.3.8.1 系統設置時(shí)間、日期準確，攝像機編號有邏輯性。
6.3.8.2 矩陣工作正常，線(xiàn)路整齊，分組同步切換標識清楚。
6.3.8.3 傳輸線(xiàn)路應有良好的接地，并對干擾信號進(jìn)行屏蔽，同軸電纜兩端“地電壓”應一致。
6.3.8.4 錄像機工作正常，顯示準確、整潔。
6.3.8.5 錄入資料應保持7天以上，并應有時(shí)間、日期及攝像機編號，有特殊要求的參照相關(guān)規定。
6.3.8.6 攝像機安裝牢固，位置正確，工作正常、整潔，室外攝像機應注意防水、防塵、防霜密封及散熱，并應滿(mǎn)足室外最低照度要求。
6.3.8.7 畫(huà)面分割器工作正常、整潔。
6.3.8.8 監視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔。
6.3.8.9 多媒體圖形工作站應直觀(guān)顯示各監控點(diǎn)位置，對報警應及時(shí)響應。
6.3.8.10 紅外雙鑒探測器、玻璃破碎探測器、周界報警裝置應安裝牢固，靈敏可靠，及時(shí)反饋報警信息。
6.3.8.11 每季度對UPS電源進(jìn)行一次完全代載放電，并充電檢測。
6.3.8.12 維修保養工作由專(zhuān)職人員進(jìn)行，非受權專(zhuān)業(yè)人員不得擅自更改安防設置及對主機開(kāi)蓋檢測箱內元件。
6.3.8.13 設立監控資料調用、查閱權限，調用、查閱需經(jīng)授權。
6.3.8.14 制定應急處理程序，出現重大安全隱患時(shí)應采取必要補救措施。
6.3.8.15 每年組織相關(guān)人員對安全防范系統進(jìn)行一次全面檢查，對安全防范方面存在的漏洞、隱患等情況進(jìn)行限期整改。
6.3.9 樓控系統
6.3.9.1 服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常。
6.3.9.2 工作站工作正常、通訊正常、整潔。
6.3.9.3 傳感器工作正常，靈敏度適應，通訊正常。
6.3.9.4 執行調節器工作正常，狀態(tài)及反饋信息準確。
6.3.9.5 直接數字控制器工作正常，輸出信號正確，通訊正常、整潔、線(xiàn)路整齊。
6.3.9.6 末端設備工作正常，線(xiàn)路無(wú)損，安裝牢固。
6.3.9.7 執行計算機權限管理規定，不得私自改變計算機設置和更換計算機硬件、軟件、使用外來(lái)軟件和光盤(pán)。
6.3.9.8 制定應急處理程序，定期對計算機系統數據進(jìn)行備份。
6.3.9.9 每年對儀器儀表、傳感器進(jìn)行校對。
6.3.9.10 建立機房管理制度，控制室機房實(shí)行封閉管理，無(wú)老鼠進(jìn)入縫隙，配備符合要求的滅火器材。
6.3.10 網(wǎng)絡(luò )通訊
6.3.10.1 通信處理機、交換和調制解調機數據通訊工作正常、整潔、線(xiàn)路整齊。
6.3.10.2 維護終端工作正常、整潔。
6.3.10.3 工作電源及UPS工作正常，設備整潔，顯示儀表無(wú)損。
6.3.10.4 配線(xiàn)架排線(xiàn)整齊，標識完好，數據齊全。
6.3.10.5 光纖配架排線(xiàn)整齊，標識完好，數據齊全。
6.3.10.6 插座模塊安裝完好，線(xiàn)路暢通，表面整潔。
6.3.10.7 建立授權機制、訪(fǎng)問(wèn)控制、加密與解密相關(guān)管理制度。
6.3.10.8 專(zhuān)人監控關(guān)鍵設備:文件服務(wù)器、數據庫服務(wù)器、打印服務(wù)器、交換機等。
6.3.10.9 病毒預防：從管理、技術(shù)和法律等方面著(zhù)手，預防病毒侵入。
6.3.10.10 實(shí)時(shí)對服務(wù)器數據進(jìn)行文件備份。
6.3.10.11 計算機工程師應用相關(guān)軟件定期進(jìn)行觀(guān)測，發(fā)現故障及時(shí)記錄，并通知軟件供應商進(jìn)行維修。
6.3.11 門(mén)禁系統
6.3.11.1 服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常。
6.3.11.2 工作站工作正常、通訊正常、整潔。
6.3.11.3 讀卡器指示燈完好、工作正常。
6.3.11.4 電子門(mén)鎖工作正常。
6.3.11.5 門(mén)磁開(kāi)關(guān)工作正常，靈活有效。
6.3.11.6 建立系統權限管理規定，不得隨意更改系統設置。
6.3.11.7 作好門(mén)禁系統的安全保密工作，不得泄露有關(guān)信息。
6.3.11.8 每半年對門(mén)磁開(kāi)關(guān)、讀卡器、電子門(mén)鎖及蓄電池進(jìn)行檢測。
6.3.12 有線(xiàn)及衛星電視
6.3.12.1 衛星天線(xiàn)安裝牢固，外觀(guān)整潔。
6.3.12.2 放大器、解碼器、混合器、鄰頻調制器等設備工作正常、整潔。
6.3.12.3 光纖收發(fā)機、放大器、分配器工作正常，線(xiàn)路衰減小。
6.3.12.4 傳輸線(xiàn)路正常，圖像清晰。
6.3.12.5 每半年檢測一次干線(xiàn)及各分支器的輸出電頻。
6.3.13 廣播與背景音樂(lè )系統
6.3.13.1 節目源設備工作正常。
6.3.13.2 信號放大及處理設備工作正常、整潔，音量及音響調控效果完好。
6.3.13.3 揚聲器等末端設備工作正常、整潔，音質(zhì)保持清晰。
6.3.13.4 背景音樂(lè )與消防報警系統的連接切換工作正常。
6.3.13.5 每季度檢測傳輸電壓。
6.3.13.6 每半年進(jìn)行一次全面檢查與調試。
6.3.14 數字會(huì )議系統
6.3.14.1 多媒體顯示、數字音響、攝錄像、同聲翻譯等設備工作正常。
6.3.14.2 視頻、音頻、網(wǎng)絡(luò )線(xiàn)路傳輸正常、無(wú)干擾。
6.3.14.3 每半年進(jìn)行一次全面檢查與調試。
6.3.15 停車(chē)場(chǎng)管理系統
6.3.15.1 服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常。
6.3.15.2 工作站工作正常、通訊正常、整潔。
6.3.15.3 出入口機工作正常，通訊正常。
6.3.15.4 區域及車(chē)場(chǎng)車(chē)位計數顯示器工作正常、整潔，數據準確。
6.3.15.5 圖像識別系統工作正常，攝像機工作正常，車(chē)輛及車(chē)牌號清晰，信息相對應及時(shí)存入、讀出數據庫。
6.3.15.6 電動(dòng)道閘工作正常、整潔，反應靈敏。
6.3.15.7 車(chē)輛檢測器工作正常。
6.3.15.8 執行計算機權限管理規定，不得私自改變計算機設置和更換計算機硬件、軟件、使用外來(lái)軟件和光盤(pán)。
6.3.15.9 每月對車(chē)位進(jìn)行一次系統數據和現場(chǎng)實(shí)際情況的校對，并及時(shí)調整區域及車(chē)場(chǎng)車(chē)位顯示器數據，核對收費數據。
6.3.15.10 定期備份系統軟件及數據。
6.3.16 公共照明系統
6.3.16.1 制定公共照明節能管理制度，照度符合GB50034《建筑照明設計標準》。
6.3.16.2 每天一次巡檢大堂、電梯間、停車(chē)場(chǎng)、通道、光彩照明、景觀(guān)照明、霓虹燈等公共部位照明，有效亮燈率98％以上，如有缺損及時(shí)更換。
6.3.16.3 每周一次巡檢公共照明電源柜，如有問(wèn)題及時(shí)處理，保證設備正常運行和安全用電。
6.3.17 避雷系統
6.3.17.1 每年雨季前由防雷中心對建筑避雷系統進(jìn)行檢測，留存檢測合格報告，同時(shí)動(dòng)員和組織客戶(hù)對重要設施設備進(jìn)行防雷檢測。
6.3.17.2 保持避雷系統完整性，不得擅自拆除、遷改避雷設施。
6.3.17.3 每半年對樓頂層的避雷針、避雷帶、避雷線(xiàn)、避雷網(wǎng)、屋面設備、其它金屬物體的接地裝置進(jìn)行全面檢查，有問(wèn)題及時(shí)解決。
6.3.17.4 每季度對強、弱電井、設備間內的機電設備、配電柜接地裝置進(jìn)行檢查，每月對變配電設備接地裝置、避雷器進(jìn)行檢查，保證所有機電設備、配電柜（箱）、管道、金屬構架物接地良好。
6.3.17.5 寫(xiě)字樓建筑物（無(wú)特殊計設要求情況下）接地電阻標準：
???? ——3類(lèi)建筑接地電阻：≤10Ω；
???? ——2類(lèi)建筑接地電阻：≤4Ω；
???? ——計算機房接地電阻：≤4Ω。
6.3.18 高空作業(yè)設備
6.3.18.1 設備需經(jīng)有資質(zhì)的檢測機構檢驗合格，保持安全裝置完好并在有效期內安全運行。
6.3.18.2 設備操作人員應嚴格遵守安全規定，嚴格執行安全操作規程，嚴禁超載。
6.3.18.3 設備應嚴格執行作業(yè)前的機電系統安全檢查與運行狀態(tài)的確認。
6.3.18.4 吊籃運行平穩，無(wú)傾斜。
6.3.18.5 設備各儀表指示準確，各類(lèi)開(kāi)關(guān)動(dòng)作靈活；通訊設備正常。
6.3.18.6 在運行中，不得隨意卸開(kāi)裝置的護罩、封門(mén)及其他裝置。
6.3.18.7 設備使用完畢后，需切斷電源，鎖好操縱裝置，并將懸掛裝置按規定方法予以鎖定。應有專(zhuān)業(yè)人員對設備運行進(jìn)行管理、記錄。
6.3.18.8 應定期對設備系統進(jìn)行檢查及保養，對提升系統進(jìn)行全面測試。清除灰塵、滴漏的液體以及可能打滑的其他物質(zhì)因素。
6.3.19 計量檢測
6.3.19.1 建立計量器具臺帳，制定周期檢定、校準計劃表。
6.3.19.2 計量器具按規定進(jìn)行周期檢定、校準。
6.3.19.3 按規定周期記錄電能表、煤氣表、水表等的計量數據，計算能源消耗量，建立數據檔案并進(jìn)行數據分析。
6.3.19.4 未經(jīng)檢定合格的計量器具不得投入使用。
7 秩序維護服務(wù)
7.1 門(mén)衛
7.1.1 主出入口24h值班，舉止文明、態(tài)度和藹，用語(yǔ)規范、禮儀規范，按時(shí)到崗，堅守崗位不脫崗。
7.1.2 保持個(gè)人儀表整潔、門(mén)崗周?chē)h(huán)境清潔，注意觀(guān)察人員進(jìn)出情況，發(fā)現疑點(diǎn)應當及時(shí)詢(xún)問(wèn)，勸阻小商小販不要在建筑區劃內亂設攤點(diǎn)。
7.1.3 對進(jìn)出寫(xiě)字樓的各類(lèi)車(chē)輛進(jìn)行有效疏導，保持出入口的暢通。
7.1.4 對外來(lái)人員（施工、送貨、參觀(guān)等）實(shí)行進(jìn)出記錄，必要時(shí)引導至電梯廳或指定區域；對非工作時(shí)間進(jìn)入寫(xiě)字樓的人員應進(jìn)行詳細登記。
7.1.5 對物品進(jìn)出實(shí)施分類(lèi)記錄，大件物品進(jìn)出應進(jìn)行審驗，拒絕危險物品進(jìn)入。
7.2 巡邏
7.2.1 科學(xué)、合理安排巡邏路線(xiàn)，排除各種不安全因素，發(fā)現違法、違章行為應及時(shí)制止，發(fā)現疑點(diǎn)應追查原因，同時(shí)通知有關(guān)部門(mén)。
7.2.2 發(fā)現疑點(diǎn)應追查原因，同時(shí)通知有關(guān)部門(mén)。
7.2.3 巡視中發(fā)現異常情況，應立即通知有關(guān)部門(mén)并在現場(chǎng)采取必要措施，隨時(shí)準備啟動(dòng)相應的應急預案。
7.2.4 收到中央監控室發(fā)出的指令后，巡邏人員應及時(shí)到達，并采取相應措施。
7.2.5 對寫(xiě)字樓內設置的消火栓（箱）、窨井蓋、安全警示標志等涉及公共安全的設施設備進(jìn)行巡查，發(fā)現缺失，損壞或不能正常使用等情況，應及時(shí)報告并記錄。
7.3 監控室值守
7.3.1 監控設施應24h開(kāi)通，保證對安全出入口、內部重點(diǎn)區域的安全監控，保持完整的監控記錄。
7.3.2 監控中心收到火情、險情及其他異常情況報警信號后，應及時(shí)報警，并通知相關(guān)人員及時(shí)趕到現場(chǎng)進(jìn)行處理。
7.3.3 監控的錄入資料應至少保持7天（特殊情況除外）。
7.3.4 保持治安電話(huà)暢通，接聽(tīng)及時(shí)（鈴響三聲內應接聽(tīng)）。
7.4 車(chē)輛停放服務(wù)
7.4.1 根據實(shí)際情況設置行車(chē)指示標志，規定車(chē)輛行駛路線(xiàn)，指定車(chē)輛停放區域，公開(kāi)收費標準。
7.4.2 秩序維護人員應對進(jìn)出的各類(lèi)車(chē)輛進(jìn)行記錄，維護交通秩序，保證車(chē)輛便于通行、易于停放；若對進(jìn)出車(chē)輛有疑問(wèn)，應向駕駛員敬禮后再進(jìn)行詢(xún)問(wèn)。
7.4.3 收費停放的車(chē)庫應24h有專(zhuān)人管理；車(chē)輛停放有序，車(chē)庫場(chǎng)地定時(shí)清潔，無(wú)易燃、易爆等危險物品存放；防止漏油、漏氣車(chē)輛進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)。
7.4.4 地面、墻面按車(chē)輛道路行駛要求設立明顯指示牌，照明、消防器械配置齊全。
7.4.5 非機動(dòng)車(chē)應定點(diǎn)停放。
7.5 消防安全的協(xié)助
7.5.1 協(xié)助客戶(hù)建立健全、落實(shí)? 消防安全責任制。
7.5.2 樓內應設置消防設施，保持消防通道暢通，在樓內明顯位置設置消防疏散示意圖。
7.5.3 對易燃易爆、危險物品設專(zhuān)人專(zhuān)區管理。
7.6 安全生產(chǎn)與災害預防
7.6.1 建立健全安全生產(chǎn)規章制度和操作規程，普及安全用電、用氣知識。
7.6.2 如遇暴雨或其他災害性天氣時(shí)，應采取以下應急措施。
7.6.2.1 對設備機房、停車(chē)場(chǎng)、廣告牌、電線(xiàn)桿等露天設施的抗強風(fēng)能力進(jìn)行檢查和加固。
7.6.2.2 對集水井水泵運轉情況進(jìn)行檢查，保證正常排澇。
7.6.2.3 對排水系統進(jìn)行檢查疏通，清除雜物，確保排水暢通。
7.6.2.4 及時(shí)準備必要的搶險物資，安排值班人員進(jìn)行巡查。
7.7 突發(fā)事件處置
7.7.1 根據各寫(xiě)字樓的實(shí)際情況，制定突發(fā)性公共事件處置應急預案，每年根據實(shí)際情況組織1～2次應急演習。
7.7.2 當發(fā)生突發(fā)性事件時(shí)，應按預定方案進(jìn)行處理，全力配合有關(guān)部門(mén)，保護客戶(hù)人身安全并盡量減少財產(chǎn)損失。
8 環(huán)境衛生的維護
8.1 環(huán)衛設施
應根據寫(xiě)字樓的實(shí)際情況合理設置相關(guān)環(huán)衛設施，如在主要進(jìn)出口設置果皮箱、在適當位置設置垃圾中轉房、在集中裝修期間應有臨時(shí)建渣堆放處等。
8.2 清潔、保潔責任制
清潔、保潔實(shí)行責任制，有專(zhuān)職保潔人員和明確的責任范圍。
8.3 各區域清潔衛生要求（見(jiàn)表1）
表1? 衛生要求
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名? 稱(chēng) |
要??? 求 |
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外圍及周邊道路 |
地面干凈無(wú)雜物、無(wú)積水，無(wú)明顯污跡、油漬；明溝、窨井內無(wú)雜物、無(wú)異味；各種標示標牌表面干凈無(wú)積塵、無(wú)水??；路燈表面干凈無(wú)污漬。 |
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綠化帶及水池 |
綠地內無(wú)雜物，花臺表面干凈無(wú)污漬，水池內水質(zhì)清澈，池內無(wú)漂浮物，池壁無(wú)青苔等污垢，水池無(wú)異味。 |
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大廳、樓內公共通道 |
地面干凈、無(wú)污漬，有光澤，保持地面材質(zhì)原貌；門(mén)框、窗框、窗臺、金屬件表面光亮、無(wú)灰塵、無(wú)污漬；門(mén)窗玻璃干凈無(wú)塵，透光性好，無(wú)明顯印跡；各種金屬件表面干凈，無(wú)污漬，有金屬光澤；門(mén)把手干凈、無(wú)印跡、定時(shí)消毒；天花板干凈，無(wú)污漬、無(wú)蛛網(wǎng)；燈具干凈無(wú)積塵，中央空調風(fēng)口干凈，無(wú)污跡，進(jìn)出口地墊擺放整齊，表面干凈無(wú)雜物，盆栽植物無(wú)積塵。 |
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會(huì )議室、接待室 |
地面、墻面、干凈，無(wú)灰塵、污漬；天花板、風(fēng)口目視無(wú)灰塵、污漬；桌椅干凈，物品擺放整齊、有序。 |
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樓梯及樓梯間 |
梯步表面干凈無(wú)污漬，防滑條（縫）干凈，扶手欄桿表面干凈無(wú)灰塵，防火門(mén)及閉門(mén)器表面干凈無(wú)污漬，墻面、天花板無(wú)積塵、蛛網(wǎng)。 |
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公共衛生間 |
地面干凈，無(wú)污漬、無(wú)積水，大小便器表面干凈，無(wú)污漬，有光澤；各種隔斷表面干凈，無(wú)亂寫(xiě)亂畫(huà)，金屬飾件表面干凈，無(wú)污跡，有金屬光澤；墻壁表面干凈，天花板無(wú)污漬、蛛網(wǎng)；風(fēng)口或換氣扇表面干凈無(wú)積塵；門(mén)窗表面干凈，窗臺無(wú)灰塵；玻璃干凈無(wú)水漬；洗手臺干凈無(wú)積水，面盆無(wú)污垢；各種管道表面干凈無(wú)污漬；各種物品擺放整齊規范；廢紙簍雜物超過(guò)2/3應及時(shí)傾倒，衛生間內空氣流通并且無(wú)明顯異味。 |
續表1? 衛生要求
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停車(chē)場(chǎng) |
地面干凈，無(wú)雜物，無(wú)明顯油漬、污漬；頂部各種管網(wǎng)、燈具表面干凈無(wú)積塵、蛛網(wǎng)；墻面干凈無(wú)積塵，各種指示牌表面干凈有光澤；消防器材表面干凈，擺放整齊；減速帶表面干凈無(wú)明顯污跡，各種道閘表面無(wú)灰塵。 |
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開(kāi)水間及清潔間 |
地面干凈，無(wú)雜物、無(wú)積水，地墊擺放整齊干凈，天花板干凈無(wú)蛛網(wǎng)，燈罩表面無(wú)積塵、蛛網(wǎng)，墻面干凈無(wú)污漬，各種物品表面干凈無(wú)漬，清潔工具擺放整齊有序，室內無(wú)明顯異味。 |
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電梯及電梯廳 |
電梯轎廂四壁光潔明亮，操作面板無(wú)污跡、無(wú)灰塵、無(wú)印跡，地面干凈，空氣清新、無(wú)異味；電梯凹槽內無(wú)垃圾無(wú)雜物，按鈕表面干凈無(wú)印跡；扶梯踏步表面干凈，扶手表面干凈無(wú)灰塵、污漬，玻璃表面干凈透光性好，不銹鋼光亮無(wú)塵；梳齒板內無(wú)雜物污漬；廳內地面干凈有光澤。 |
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電器設施 |
燈泡、燈管、燈罩無(wú)積塵、無(wú)污跡。裝飾件無(wú)積塵、無(wú)污跡；開(kāi)關(guān)、插座、配電箱無(wú)積塵、無(wú)明顯污跡。 |
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垃圾桶及果皮箱 |
桶、箱按指定位置擺放，桶身表面干凈無(wú)污漬無(wú)痰跡，煙灰缸內煙頭不應超過(guò)3個(gè)，垃圾不應超過(guò)2/3，內膽應定期清潔、消毒。 |
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消防栓、消防箱、公共設施 |
保持表面干凈，無(wú)灰塵、無(wú)污漬。報警器、火警通訊電話(huà)插座、滅火器表面光亮、無(wú)積塵、無(wú)污跡；噴淋蓋、煙感器、揚聲器無(wú)積塵、無(wú)污漬。監控攝像頭、門(mén)警器表面光亮、無(wú)積塵、無(wú)斑點(diǎn)；消防栓外表面光亮、無(wú)印跡、無(wú)積塵，內側無(wú)積塵、無(wú)污跡。 |
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垃圾中轉房 |
中轉房應專(zhuān)人管理定時(shí)開(kāi)放，袋裝垃圾擺放整齊，地面無(wú)明顯垃圾，無(wú)污水外溢，房?jì)葢獰o(wú)明顯異味，垃圾日產(chǎn)日清。 |
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設備機房、管道、指示牌 |
無(wú)衛生死角、無(wú)垃圾堆積，無(wú)積塵、目視無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)明顯污漬、無(wú)水漬；指示牌、廣告牌無(wú)灰塵、無(wú)污跡，金屬件表面光亮，無(wú)痕跡。 |
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外墻 |
目視潔凈、無(wú)污垢；表面、接縫、角落、邊線(xiàn)等處潔凈，無(wú)污跡、無(wú)積塵。 |
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平臺、屋頂 |
無(wú)垃圾堆積。 |
8.4 材料分類(lèi)保潔服務(wù)質(zhì)量要求（見(jiàn)表2）。
表2? 質(zhì)量要求
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名???? 稱(chēng) |
要???? 求 |
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大理石、花崗石 |
表面光亮，色澤均一，淺深紋理清晰，無(wú)花斑 |
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面磚 |
表面光潔，色澤均一，無(wú)污跡、油污和膠黏物 |
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金屬附件及面板 |
明亮，具有折射光澤，能反映金屬質(zhì)量，無(wú)濁水痕跡 |
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木質(zhì)地板 |
花紋清晰，色澤光潔，貼面平整無(wú)劃痕，保持原色，無(wú)灰塵 |
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亞光絲文不銹鋼、黃銅等 |
光亮潔凈，保持原材料質(zhì)量，無(wú)油灰吸附、粒點(diǎn)狀和水跡 |
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墻紙 |
花紋清晰，表面無(wú)灰塵、油跡、霉點(diǎn)和劃痕 |
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涂料墻 |
無(wú)明顯印跡 |
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木質(zhì)護墻板 |
光潔，花紋呈現原樣，無(wú)印跡和水跡 |
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軟質(zhì)墻面 |
表面色彩不受污染，保持原色，無(wú)油斑、灰塵和水跡 |
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地毯 |
纖維方向一致，色澤花紋不混濁，無(wú)垃圾和灰塵 |
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玻璃墻面 |
清潔明亮，玻璃有透視度，影像清晰，鏡面無(wú)霧氣 |
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潔具瓷面 |
表面光潔，保持原色，無(wú)積垢 |
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水泥地面 |
防水、防滑，保持地面潔凈，無(wú)起砂狀態(tài) |
8.5 消毒滅害
8.5.1 消毒滅害工作是有關(guān)部門(mén)發(fā)放，或者是使用低毒高效的藥劑，應符合國家、行業(yè)標準的要求，在盡量不影響客戶(hù)工作的前提下進(jìn)行，如上班前、下班后或者利用節假日等；消毒使用的藥劑應在消毒過(guò)程中注意做好個(gè)人防護。
8.5.2 滅鼠、滅蟑的毒餌、藥劑應妥善保管，施放、回收應有記錄。
8.6 垃圾清運
生活垃圾應專(zhuān)人負責，日產(chǎn)日清；建筑垃圾應有專(zhuān)人負責清理。
8.7 環(huán)境衛生維護中的應急處理
如出現自來(lái)水爆管、化糞池外溢、公共性疫情等情況，應啟動(dòng)相應的應急預案，全力配合有關(guān)部門(mén)，保障客戶(hù)人身安全，減少財產(chǎn)損失。
9 綠化的維護
9.1 公共區域盆栽植物管理
9.1.1 植物應鮮活，具有觀(guān)賞價(jià)值。葉面干凈，具有光澤，無(wú)積塵，無(wú)枯枝敗葉，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)雜草；盆器及托盤(pán)完好干凈，托盤(pán)無(wú)積土。土面不外露。
9.1.2 選擇適宜栽培的植物品種，觀(guān)賞性強，觀(guān)賞期長(cháng)，管理方便。
9.1.3 植物的大小和色彩應與寫(xiě)字樓相協(xié)調。
9.1.4 應選用無(wú)毒、無(wú)害、無(wú)異味的基質(zhì)栽培；如需施肥只能使用無(wú)機肥，嚴禁使用有機肥；發(fā)現病蟲(chóng)害及時(shí)更換植物，寫(xiě)字樓內禁止噴灑農藥。
9.2 花壇、綠地養護
9.2.1 綠地及花壇內各種植物地勢良好。綠地設施及硬質(zhì)景觀(guān)完好無(wú)損。植物群落完整，層次豐富，黃土不外露，有整體的觀(guān)賞效果。植物季相分明，生長(cháng)茂盛。
9.2.2 保持土壤適度濕潤；澆灌中流出的余水及時(shí)清理。
9.2.3 草坪保持平整，高度不超過(guò)
9.2.4 綠地內立視應無(wú)明顯雜草，土壤疏松通透。
9.2.5 按植物品種、生長(cháng)速度、土壤狀況，適時(shí)適量施無(wú)機肥。
9.2.6 預防為主，生態(tài)治理。草皮無(wú)病斑，植物枝葉無(wú)蟲(chóng)害咬口、排泄物、無(wú)懸掛或依附在植物上的蟲(chóng)繭、休眠蟲(chóng)體及越冬蟲(chóng)蛹。
9.2.7 綠地內無(wú)垃圾，喬木無(wú)樹(shù)掛。
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