????????????????成都市房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)《成都市物業(yè)管理評標規則》（試行）的通知
????????????????????????????????????成房發(fā)〔2004〕199號

各區（市）縣房產(chǎn)管理局（辦、所），各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設單位，各業(yè)主委員會(huì )，各物業(yè)管理企業(yè)：
????為了規范物業(yè)管理評標活動(dòng)，保證評標的公平、公正，維護招投標活動(dòng)當事人的合法權益，根據國家相關(guān)規定，我局制定了《成都市物業(yè)管理評標規則》（試行），現印發(fā)給你們，請遵照執行。執行中有什么問(wèn)題，請及時(shí)與我局物管處聯(lián)系。

????附：成都市物業(yè)管理評標規則（試行）

二○○四年十一月十六日

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附件：
??????????????????????????????????????成都市物業(yè)管理評標規則（試行）

??????????????????????????????????????????????第一章??總?則

????第一條??為了規范物業(yè)管理評標委員會(huì )組成和物業(yè)管理評標活動(dòng)，保證評標的公平、公正，維護招標投標活動(dòng)當事人的合法權益，依據《評標委員會(huì )和評標方法暫行規定》（國家計委、建設部等7部委第12號令）等有關(guān)規定，結合我市實(shí)際制定本規則。

????第二條??本規則適用于本市行政區域內物業(yè)管理招標項目的評標活動(dòng)。

????第三條??評標活動(dòng)遵循公平、公正、科學(xué)、擇優(yōu)的原則。

????第四條??評標活動(dòng)依法進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得非法干預或者影響評標過(guò)程和結果。

????第五條??招標人應當采取必要措施，保證評標活動(dòng)（現場(chǎng)答辯的除外）在嚴格保密的情況下進(jìn)行。

????第六條??市和各區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)依照職責分工，對評標活動(dòng)依法實(shí)施監督，依法查處評標活動(dòng)中的違法違規行為。

????????????????????????????????????????????????第二章??評標委員會(huì )

????第七條??評標委員會(huì )負責評標活動(dòng)，向招標人推薦中標候選人，或者根據招標人的授權直接確定中標人。

????第八條??評標委員會(huì )由招標人負責依法組建。
????評標委員會(huì )成員名單一般應于開(kāi)標前3日內確定，并在評標過(guò)程必須公開(kāi)前予以保密。

????第九條??按《成都市物業(yè)管理招標投標暫行辦法》的規定，應由建設單位通過(guò)招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，評標委員會(huì )由招標人代表和物業(yè)管理方面的專(zhuān)家組成，成員為5人以上單數，其中物業(yè)管理方面的專(zhuān)家不得少于成員總數的2/3。
業(yè)主大會(huì )作為招標人的，應依法確定其評標委員會(huì )中招標人代表人數，其評標委員會(huì )成員為5人以上單數，并可以選定物業(yè)管理方面的專(zhuān)家參加。

????第十條??評標委員會(huì )的專(zhuān)家成員，應當由招標人從市房產(chǎn)管理局提供的評標專(zhuān)家名冊中以隨機抽取的方式確定。被選定的專(zhuān)家有因本規則第十一條原因而必須回避的，招標人應另行抽取確定。

????第十一條??有下列情況之一的，評標委員會(huì )成員應當主動(dòng)提出回避：
????（一）本人任職于投標人或者與投標人主要負責人有親屬關(guān)系的；
????（二）本人與投標人有經(jīng)濟利益關(guān)系的；
????（三）項目主管部門(mén)或者房產(chǎn)管理部門(mén)的人員；
????（四）本人或本人所在單位為投標人進(jìn)行投標指導或制作投標書(shū)的；
????（五）曾因有招標、評標以及其他與招標投標有關(guān)活動(dòng)中從事違法違規行為而受過(guò)行政處罰或刑事處罰的。
????評標委員會(huì )成員應當回避而不回避，造成招標人或投標人經(jīng)濟損失的，應依法承擔賠償責任。

????第十二條??評標委員會(huì )成員應當認真、客觀(guān)、公正、誠實(shí)、廉潔地履行職責，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見(jiàn)承擔個(gè)人責任。
????評標委員會(huì )成員不得與任何投標人或者與招標結果有利害關(guān)系的人進(jìn)行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關(guān)系人的財物或者其他好處。
????評標委員會(huì )成員應按照招標文件確定的評標標準和方法，獨立地對投標文件進(jìn)行評審、比較、評分，不得互相串聯(lián)、議論有關(guān)標書(shū)的內容。

????第十三條??評標委員會(huì )成員和與評標活動(dòng)有關(guān)的工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關(guān)的其他情況。
????前款所稱(chēng)與評標活動(dòng)有關(guān)的工作人員，是指評標委員會(huì )成員以外的因參與評標監督工作或者事務(wù)性工作而知悉有關(guān)評標情況的所有人員。

???????????????????????????????????????第三章??評標的準備與初步評審

????第十四條??評標委員會(huì )成員應當編制供評標使用的相應表格，認真研究招標文件，至少應了解和熟悉以下內容：
????（一）招標目的；
????（二）招標物業(yè)的具體情況；
????（三）對投標人及投標書(shū)的要求；
????（四）物業(yè)管理服務(wù)內容及要求，包括招標文件中規定的主要技術(shù)要求、管理服務(wù)標準和其他條件；
????（五）招標文件規定的投標報價(jià)要求、評標標準、評標方法和在評標過(guò)程中考慮的相關(guān)因素。

????第十五條??招標人應當向評標委員會(huì )如實(shí)提供評標所需的重要信息和數據，包括從成都市物業(yè)管理信用體系中獲得的投標人的相關(guān)記錄。
????招標人設有標底的，標底應當保密。?

????第十六條??評標委員會(huì )應當根據招標文件規定的評標標準和方法，對投標文件進(jìn)行系統地評審和比較，并對投標人的投標答辯表現和知識能力進(jìn)行評審和比較。招標文件中沒(méi)有規定的標準和方法不得作為評標的依據。
????招標文件中規定的評標標準和評標方法應當合理，不得含有傾向性、或者排斥潛在投標人的內容，不得妨礙或者限制投標人之間的競爭。

????第十七條??評標委員會(huì )可以書(shū)面方式要求投標人對投標文件中含義不明確、對同類(lèi)問(wèn)題表述不一致或者有明顯文字和計算錯誤的內容作必要的澄清、說(shuō)明或者補正。澄清、說(shuō)明或者補正應以書(shū)面方式進(jìn)行，并不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實(shí)質(zhì)性?xún)热荨?BR>????投標文件中用文字表示的金額和用數字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準；總價(jià)金額與單價(jià)金額不一致的，以單價(jià)金額為準，但單價(jià)金額小數點(diǎn)有明顯錯誤的除外；對不同文本投標文件的解釋發(fā)生異議的，以中文文本為準。

????第十八條??評標委員會(huì )在評標過(guò)程中發(fā)現的問(wèn)題，應當及時(shí)作出處理或者向招標人提出處理建議，并作書(shū)面記錄。

????第十九條??在評標過(guò)程中，發(fā)現有下述情形之一的，評標委員會(huì )應將投標人的投標作為廢標處理：
????（一）投標人以他人的名義投標、串通投標、以行賄手段謀取中標或者以其他弄虛作假方式投標的；?
????（二）投標人的投標報價(jià)明顯低于管理服務(wù)成本的，或者管理服務(wù)內容、標準、質(zhì)量要求被實(shí)質(zhì)性裁減的，或者在設有標底時(shí)投標報價(jià)明顯低于標底，投標人不能合理說(shuō)明或者不能提供相關(guān)證明材料的；
????（三）投標人資格條件不符合國家有關(guān)規定和招標文件要求的，或者拒不按照要求對投標文件進(jìn)行澄清、說(shuō)明或者補正的。

????第二十條??評標委員會(huì )應當審查每一投標文件是否對招標文件提出的所有實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應。未能在實(shí)質(zhì)性要求和條件上作出響應的投標文件，應作廢標處理。

????第二十一條??評標委員會(huì )應當根據招標文件要求，審查并逐項列出投標文件的主要投標偏差。
投標偏差分為重大偏差和細微偏差。

????第二十二條??下列情況屬于重大偏差：
????（一）投標文件沒(méi)由投標人的法定代表人簽署和加蓋公章，或投標人不是投標資格預審合格并確定的投標人；
????（二）物業(yè)設施設備的維護方案明顯不符合相關(guān)技術(shù)標準的要求；
????（三）投標文件載明的物業(yè)管理服務(wù)內容和標準等不符合招標文件的要求；
????（四）投標文件內容明顯不符合法律法規、行業(yè)規范、技術(shù)規范的要求，或投標文件提出明顯不切實(shí)際、不可實(shí)現的管理服務(wù)承諾目標；
????（五）投標文件附有超出物業(yè)管理相關(guān)法律法規規定等使招標人不能接受的條件；
????（六）投標文件未按招標文件要求順序編制，或投標文件有重要實(shí)質(zhì)內容遺漏、缺失；
????（七）投標文件未對招標項目特點(diǎn)進(jìn)行有針對性的策劃，明顯存在文不對題、抄襲或敷衍應付；
????（八）不符合招標文件中規定的其他實(shí)質(zhì)性要求。
????投標文件有上述情形之一的，視為未能對招標文件作出實(shí)質(zhì)性響應，并按本規則第二十條規定作廢標處理。招標文件對重大偏差另有規定的，從其規定。

????第二十三條??細微偏差是指投標文件在實(shí)質(zhì)上響應招標文件要求，但在個(gè)別地方存在漏項或者提供了不完整的技術(shù)信息和數據等情況，并且補正這些遺漏或者不完整不會(huì )對其他投標人造成不公平的結果。細微偏差不影響投標文件的有效性。
????評標委員會(huì )應當書(shū)面要求存在細微偏差的投標人在評標結束前予以補正。拒不補正的，在詳細評審時(shí)可以對細微偏差作不利于該投標人的量化，量化標準應當在招標文件的評標標準和方法中規定。

???????????????????????????????????????????第四章??詳細評審

????第二十四條??物業(yè)管理評標方法一般采用綜合評估法，或者法律、行政法規允許的其他評標方法。

????第二十五條??綜合評估法是將物業(yè)管理投標評審分為投標企業(yè)資信部分、技術(shù)部分、商務(wù)部分、現場(chǎng)答辯等四部分的評審，采取百分制的方法將四個(gè)部分評審評分加權求和，按總評分從高到低順序最后確定中標候選人的評標方法。
????資信部分、技術(shù)部分、商務(wù)部分、現場(chǎng)答辯部分評審評分權重比例可以為20:30:30:20；四個(gè)部分評審的評分項目和評分方法、評分權重等應在招標文件的評標標準和方法中明確。

????第二十六條??資信部分評審，是招標人將投標人資質(zhì)等級、管理現狀和業(yè)績(jì)、項目主要管理人員業(yè)績(jì)、從物業(yè)管理信用體系中獲得的有關(guān)情況，提供給評標委員會(huì )進(jìn)行綜合評比、打分。
????技術(shù)部分評審，是評標委員會(huì )對投標文件中的物業(yè)服務(wù)內容和標準、人員配備、物業(yè)管理機構運作方法及管理制度、項目收支預算和各項收費標準報價(jià)等，進(jìn)行評比、打分。
????商務(wù)部分評審，是評標委員會(huì )對投標文件中的物業(yè)服務(wù)費、特約服務(wù)費和其他委托代理服務(wù)的費用等，進(jìn)行評比、打分。
????投標答辯評審，是由招標人組織，投標企業(yè)的投標答辯人出席作答，評標委員會(huì )按評標標準和方法對投標答辯人進(jìn)行現場(chǎng)提問(wèn)、考核、比較，并量化打分。

????第二十七條??經(jīng)投標有效性評審合格的投標文件，評標委員會(huì )應評審、衡量投標文件是否最大限度地滿(mǎn)足招標文件中規定的各項評價(jià)標準，根據招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件載明的物業(yè)管理服務(wù)內容、質(zhì)量標準、管理服務(wù)承諾目標、資源配置、管理措施、服務(wù)流程設計、管理服務(wù)成本分析等作進(jìn)一步評審、比較，并量化打分。

????第二十八條??根據綜合評估法，評分加權后總評分最高，且最大限度地滿(mǎn)足招標文件中規定的各項綜合評價(jià)標準的投標，應當推薦為中標候選人。

????第二十九條??評標委員會(huì )對各個(gè)評審因素進(jìn)行量化時(shí)，應當將量化指標建立在同一基礎或者同一標準上，使各投標文件具有可比性。

????第三十條??評標和定標應當在投標有效期結束日30個(gè)工作日內完成。不能在投標有效期結束日30個(gè)工作日內完成評標和定標的，招標人應當通知所有投標人延長(cháng)投標有效期。拒絕延長(cháng)投標有效期的，投標人有權收回投標保證金。同意延長(cháng)投標有效期的投標人應當相應延長(cháng)其投標保證金的有效期，但不得修改投標文件的實(shí)質(zhì)性?xún)热?。因延長(cháng)投標有效期造成投標人損失的，招標人應當給予補償，但因不可抗力需延長(cháng)投標有效期的除外。
????招標文件應當載明投標有效期。投標有效期從提交投標文件截止日起計算。

???????????????????????????????????????????第五章??推薦中標候選人

????第三十一條??評標委員會(huì )根據招標人的授權直接確定中標人的，應由評標委員會(huì )成員各自根據評定結果對投標人進(jìn)行排序后交評標委員會(huì )匯總確定中標人。
????評標委員會(huì )推薦中標候選人的，應當以評審綜合得分高低向招標人推薦不多于3名且標明排列順序的中標候選人。

????第三十二條??評標委員會(huì )根據國家有關(guān)規定和本規則的規定及招標文件的要求，否決不合格投標或者界定為廢標后，因有效投標少于3個(gè)使得投標明顯缺乏競爭的，評標委員會(huì )應要求招標人重新招標。

????第三十三條??評標委員會(huì )完成評標后，應當向招標人提出書(shū)面評標報告，闡明評標委員會(huì )對投標文件的評審、比較意見(jiàn)。評標報告應當如實(shí)記載以下主要內容：
????（一）基本情況和數據表；
????（二）評標委員會(huì )成員名單；
????（三）開(kāi)標記錄；
????（四）符合要求的投標一覽表；
????（五）廢標情況說(shuō)明；
????（六）評標標準、評標方法或者評標因素一覽表；
????（七）經(jīng)評審的價(jià)格或者評分比較一覽表；
????（八）推薦的標明排列順序的中標候選人名單；
????（九）簽訂合同前要處理的事宜；
????（十）澄清、說(shuō)明、補正事項紀要。

????第三十四條??評標報告由評標委員會(huì )全體成員簽字。對評標結論持有異議的評標委員會(huì )成員可以書(shū)面方式闡述其不同意見(jiàn)和理由。評標委員會(huì )成員拒絕在評標報告上簽字且不陳述其不同意見(jiàn)和理由的，視為同意評標結論。評標委員會(huì )應當對此作出書(shū)面說(shuō)明并記錄在案。

????第三十五條??向招標人提交書(shū)面評標報告后，評標委員會(huì )即告解散。評標過(guò)程中使用的文件、表格以及其他資料應即時(shí)歸還招標人。

????????????????????????????????????????????????第六章??附?則

????第三十六條??本規則由成都市房產(chǎn)管理局負責解釋。

????第三十七條??本規則自2004年12月1日起施行。