2006年是我國實(shí)施“十一五”規劃的開(kāi)局之年，是成都市努力實(shí)現 “三新”、“三最”宏偉目標的重要一年，同時(shí)也是我市房屋專(zhuān)項維修資金監管工作全面規范發(fā)展的一年。
今年4月1日是《成都市城市住房專(zhuān)項維修資金管理暫行辦法》（市政府第103號令，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）正式實(shí)施兩周年的日子。成都市作為我國西部地區首個(gè)以政府令形式規范管理房屋專(zhuān)項維修資金制度的城市，在兩年的時(shí)間里，房屋維修保障機制歷經(jīng)了從無(wú)到有，從起步到跨越式發(fā)展的歷程。
一、適應社會(huì )需求，制定并實(shí)施《辦法》
（一）客觀(guān)必要性
隨著(zhù)成都“三新”、“三最”建設步伐的加快，成都作為最適合居住、創(chuàng )業(yè)的“東方伊甸園”已被越來(lái)越多的國內外人士所認同，隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和住房制度改革不斷深化，市民生活水平穩步提高，使我個(gè)人擁有住房的比例越來(lái)越高。這些房屋共用部位、共用設施設備是否完好、運行是否正常，關(guān)系到相鄰房屋甚至整幢樓、整個(gè)住宅小區的正常安全使用，關(guān)系到全體業(yè)主和社會(huì )公共利益。因此，基于全體業(yè)主的公共利益需要，由房屋所有權人預先繳存一定費用，建立起專(zhuān)門(mén)用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的大修、中修、更新、改造的資金儲備制度，顯得尤為必要。
（二）現實(shí)必需性
2004年4月1日以前，房屋專(zhuān)項維修資金的繳存、管理、使用在我市沒(méi)有統一的規范。開(kāi)發(fā)商、物管公司按原相關(guān)政策規定，或多或少地要求購房人交納了房屋專(zhuān)項維修資金，其管理方式是“打捆”存入銀行，未建立業(yè)主專(zhuān)項維修資金分戶(hù)明細帳和設立業(yè)主專(zhuān)項維修資金分戶(hù)帳號，業(yè)主所交納的專(zhuān)項維修資金利息 “懸空”，得不到具體落實(shí)；在使用上多是采取平均分攤辦法而未實(shí)行業(yè)主“誰(shuí)受益，誰(shuí)負擔”的原則，這樣一來(lái)，部分業(yè)主權益得到維護而造成另一部分業(yè)主權益受到侵害；并且據不完全統計，這部分維修資金數額龐大，被多家單位或機構代管著(zhù)，維修資金不用于維修的情況、被挪用、侵占的現象時(shí)有發(fā)生，資金安全存在著(zhù)很大風(fēng)險。
為化解歷史遺留風(fēng)險，維護物業(yè)管理的正常秩序和社會(huì )穩定，切實(shí)保護廣大業(yè)主的合法權益， 2004年3月8日市政府頒布了《成都市城市住房專(zhuān)項維修資金管理暫行辦法》，成都市房屋專(zhuān)項維修資金監管工作就此拉開(kāi)了序幕。這無(wú)疑是我市物業(yè)管理發(fā)展中的一件大事，是住房商品化的必然要求，是深化城鎮住房制度改革的一項重要舉措，標志著(zhù)我市房屋專(zhuān)項維修資金的繳存、管理、使用從此步入了法制化軌道。
二、加大歸集力度，實(shí)施規范化管理
（一）我市房屋維修保障機制穩步建立，覆蓋面不斷擴大
自《辦法》頒布實(shí)施以來(lái)，成都市住房專(zhuān)項維修資金監督管理辦公室按照市委、市政府的要求，把維修資金監管工作作為踐行“三個(gè)代表”重要思想和為人民群眾辦好事、辦實(shí)事的具體內容。
一是，已為183336萬(wàn)戶(hù)業(yè)主、1621個(gè)物業(yè)區域、4110.09余萬(wàn)平方米物業(yè)建立了房屋專(zhuān)項維修資金保障機制，有力的維護了業(yè)主的合法權益；除了加強對新建商品房專(zhuān)項維修資金的歸集外，還啟動(dòng)了對房屋產(chǎn)權轉移過(guò)程中舊有商品房專(zhuān)項維修資金的歸集工作，使維修資金保障機制的覆蓋面穩步擴大。
二是，廣大市民對政府實(shí)施這項政策的認同度日益提高，特別是對《辦法》課以了開(kāi)發(fā)建設單位繳存義務(wù)、且繳存的維修資金歸全體業(yè)主所有的規定表示出極大支持，許多市民從《辦法》頒布之日起就積極學(xué)習政策、了解政策，極大地促進(jìn)了我市房屋專(zhuān)項維修資金制度的建立步伐。
（二）分層次分步驟細化工作，全面推進(jìn)《辦法》的實(shí)施
1、組建住房維修資金監督管理辦公室，為監管工作提供組
織保障
市房管局根據《辦法》規定職責，組建了專(zhuān)門(mén)的監管機構——成都市住房專(zhuān)項維修資金監督管理辦公室，具體負責全市房屋專(zhuān)項維修資金的統一歸集和監督管理工作。在市房管局的統一指導下，各區（市）縣房管部門(mén)均設立了專(zhuān)門(mén)的專(zhuān)項維修資金監管分支機構（下稱(chēng)分支機構），由市監管辦領(lǐng)導，具體負責轄區內專(zhuān)項維修資金的繳存、使用的監督管理以及專(zhuān)項維修資金信息系統操作、業(yè)務(wù)指導和培訓。通過(guò)組織、制度方面的建設，市監管辦與分支機構建立和實(shí)行了“統一決策、統一制度、統一專(zhuān)戶(hù)管理銀行、統一核算、授權管理、強化內控”的監管方式。
2、組織開(kāi)展宣傳、培訓，形成良好的政策導向
通過(guò)相關(guān)媒體，開(kāi)展了以《辦法》及其配套政策和專(zhuān)項維修資金管理信息系統知識為主題的宣傳活動(dòng)；開(kāi)通了有關(guān)專(zhuān)項維修資金管理方面的咨詢(xún)熱線(xiàn)；組織有開(kāi)發(fā)建設單位、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主代表參加的專(zhuān)題講座。通過(guò)多種形式的宣傳報道和培訓，使廣大業(yè)主及社會(huì )公眾充分認識到建立專(zhuān)項維修資金的重要性和必要性，形成了良好的輿論環(huán)境。
3、強化歸集管理，確保監管制度的落實(shí)
（1）嚴把商品房維修資金建立關(guān)
一是對新建商品房嚴格按照《辦法》的要求，在產(chǎn)權辦理前完成維修資金的建立工作；二是按照《辦法》的規定，下大力氣將過(guò)去向代收代管單位交納的專(zhuān)項維修資金統一歸集到成都市城市住房專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)中，使其本金和利息能及時(shí)落實(shí)到建立的業(yè)主分戶(hù)明細賬中，得到有效監管和安全保障。三是會(huì )同有關(guān)部門(mén)加強對政策規定應繳專(zhuān)項維修資金的予以限期追繳，促使其將首次專(zhuān)項維修資金繳存至專(zhuān)戶(hù)管理銀行。與此同時(shí)，加大行政執法力度，對逾期無(wú)故不歸集的，移交到局房產(chǎn)監察大隊立案處理。
（2）加強公有住房售后的維修資金建立
一方面，對于單位自管產(chǎn)公有住房，通過(guò)加強與相關(guān)單位的聯(lián)系，由市財政局專(zhuān)門(mén)下發(fā)了《關(guān)于對公有住房專(zhuān)項維修資金繳存的通知》，明確規定了將單位自管產(chǎn)公有住房售后專(zhuān)項維修資金納入房屋專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)統一管理。目前，已有160余家單位歸集了專(zhuān)項維修資金，并在維修資金監管系統中建立了單位的管理信息。
另一方面，對《辦法》實(shí)施前直管產(chǎn)公有住房售后建立的維修資金的統一歸集工作進(jìn)行了統一要求和針對性的具體部署。目前五城區房管局和直屬房管所已完成摸底、清理、核對、統計工作；金牛區、錦江區、武侯區和成華區等已將該部分資金歸集到維修資金專(zhuān)戶(hù)中。
4、優(yōu)化服務(wù)，規范工作流程，提高了監管效率
（1）對外優(yōu)化服務(wù)，努力創(chuàng )建規范化服務(wù)型窗口
根據市政府建設規范化服務(wù)型政府工作的要求，結合我辦工作實(shí)際，完善了《首問(wèn)責任制》，出臺了《職位代理制度》，公示了《社會(huì )服務(wù)承諾制》，推行了“一次性告知單”、工作“收件單”等作業(yè)制度，為前來(lái)辦事的單位和群眾提供了清晰、周到的服務(wù)。
（2）對內強化制度建設和流程管理，確保工作的制度化和規范化
一是加強房管局內部相關(guān)部門(mén)的銜接溝通，相互配合，保證政策的有效實(shí)施；二是強化內部流程管理和制度建設，并將其納入全局的ISO9001質(zhì)量體系認證管理，大力推行嚴格的內控制度，完善操作平臺、優(yōu)化辦事程序，有效防止了工作中的漏洞，較好地維護了維修資金監管秩序。
三、實(shí)施公開(kāi)、透明管理，確保群眾利益
在專(zhuān)項維修資金的監管過(guò)程中，實(shí)行“統一繳存、專(zhuān)戶(hù)存儲、業(yè)主決策、專(zhuān)款專(zhuān)用、統籌監管”的原則，在確保資金安全的前提下，建立了公開(kāi)、透明的監管制度。
1、設立專(zhuān)項維修資金監管專(zhuān)戶(hù)
借鑒住房公積金管理模式，市房產(chǎn)管理局與選定的商業(yè)銀行以委托合同形式設立了專(zhuān)項維修資金監管專(zhuān)戶(hù)，在此專(zhuān)戶(hù)里以物業(yè)管理區域為單位，按幢立帳，明細到房屋戶(hù)門(mén)號，為每戶(hù)業(yè)主設立了明細帳，記載專(zhuān)項維修資金繳存、使用、結存情況。
2、建立全方位的維修專(zhuān)項資金監督機制
（1）業(yè)主依據其房屋產(chǎn)業(yè)代碼或專(zhuān)項維修資金分戶(hù)帳號到建設銀行的各分理處對公柜臺和市維修資金監管辦服務(wù)窗口均可對自己的維修資金帳戶(hù)情況進(jìn)行查詢(xún)。
（2）業(yè)主委員會(huì )應定期與專(zhuān)戶(hù)管理銀行核對其物業(yè)區域專(zhuān)項維修資金情況。
（3）專(zhuān)項維修資金的管理依法接受審計、財政等部門(mén)的監督。
3、規范使用程序和用途，切實(shí)保障業(yè)主利益
按照《辦法》及其實(shí)施細則規定的專(zhuān)項維修資金的使用原則、方向、時(shí)限、條件以及使用程序、列支范圍、分攤方式等，完善和細化了使用管理工作，為廣大業(yè)主嚴把維修資金使用關(guān)。
（1）在業(yè)務(wù)辦理時(shí)，堅持使用備案程序的“三審制”，從制度、程序上保證了維修資金使用的規范化，同時(shí)也注重了辦事的便捷化。
（2）專(zhuān)項維修資金使用分攤時(shí)，遵循了業(yè)主“誰(shuí)受益、誰(shuí)負擔”的原則，有效地保障了已建立專(zhuān)項維修資金業(yè)主的利益。
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2006年，作為建設和諧成都、和諧物管的重要組成部分，成都市住房專(zhuān)項維修資金監管工作一定會(huì )邁上一個(gè)新的臺階，實(shí)現新的跨躍!
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